要不要把Loan Lock在当前的Fixed Rate？

sunloan

Fixed Rate体现得更多是银行和市场对于未来经济情况以及RBA利率的预期。
Standard Variable Rate体现的才是当前利率的反映。

一般来说呢，银行是会在RBA把利息调到最低之前就把Fixed Rate减下来的。如果回顾历史的话，你就会发现每一个Economic Cycle里面Fixed Rate的最低点会比RBA的最低利息提前个几个月到来。所以如果你预计RBA在2012年还会再减息个2-3次的话，那么现在的Fixed Rate基本也就是这一个Economic Cycle的最低点了。因为Fixed Rate把之后的几次降息提前体现出来。　

比如08年经济危机时候，Westpac的3年Fixed Rate低到过4.99%（我记得是5.19%，如果超过25万给个0.2% off）。但是，那个4.99%是08年6-7月份的事了（如果没记错）。（PS.抄到了这个的童鞋，恭喜你，你赚到了！！）。可是后来等到09年初RBA把利息调整到那个经济Cycle 的最低点3.25%的时候，Westpac的3年Fixed Rate已经变成五点五几还是五点七几了（具体记不太清了）。

比如之前Suncorp有过一段时间3年Fixed Rate有过5.99%，但是1月6号以后已经涨回去到6.14%了。只有两年Fixed Rate还是5.98%。所以呢，银行的预期。。。

个人认为呢，当前的Fixed Rate可能还会最多降个一次甚至不降，如果RBA在2012年还会再减息个2-3次的话。

当然，谁也没有Crystal Ball。就好像谁也没预测到金融海啸的发生一样。经济学，Interest Rate这种东西充满了不确定性。我记得11年5-6月份的时候所有银行，经济学家都预测11年中到12年初RBA会加息至少两次。结果呢，到现在，不但一次没加，反而降了两次。

所以作为Investor或者Home Buyer来说，能做的就是在你认为合适的时候，把你的Home Loan绑定一部分Standard Variable， 一部分Fixed Rate。一旦RBA真的降息，你的Standard Variable赚到了；一旦RBA升息，你的Fixed Rate就赚到了。

就好像炒股票，每个人当然都想最低点买最高点卖。我们每个人也当然都想在Interest Rate最低时候把Loan Lock住，但问题是，谁有哪个眼光和运气保证每次都对呢？我们能做的只是想办法降低自己的风险，而不是和雇佣了那么多经济学家和金融达人的银行以及RBA去“对赌”。

steven_sa

选固定利率不合算,你不一定能选在最低位固定,而且固定利率只有两三年的短期利率稍低一下,中长期的固定利率还是很高的,不要总认为自己能比别人聪明很多,要知道银行那么多专业人员都不是傻子,个人认为还是随大流好一些,至少这是大多数人的平均成本.我一朋友08年在8点多固定了五年还是八年.真是欲哭无泪.

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请教如果固定了利率,那么off set 帐户依然还有用吗？

dofu

固定了是不能多还的。
一般而言适合投资房的。

sunloan

Fixed rate是没有Offset facility的。而且对于多还有一定限制，不同银行规定不一样，一般是一个月不超过$500，也就是一年不超过$6,000。

你可以把一部份loan浮息，一部份loan定息。比例你自己决定。然后offset account link到你的standard variable rate的loan上。这样依然有offset facility，然后一旦有多钱也可以多还。

不过你这样就需要去银行做一个loan variation，一般是要收钱的。