自住转投资，买楼花合适吗？

crizykitty

我想买了500k左右的新房，unit或apt，好打理，先自住几年，然后转成投资。看中parramatta有个楼花，2房的540k左右，交通生活都还挺便利。

但是朋友告诫说足迹上讨论很久了，千万别碰楼花。刚才在这翻了半天帖子，没找到相关链接。请大家讲讲，我这种情况买楼花合适吗？ 能顺便给几个关于不能买楼花的链接吗？

拜谢！

crizykitty

另外，假如我贷款80%也就是400K, 自住期间，在offset acct 里一直也放着400K, 也就是一分利息也不用交，这样子银行允许吗？

等到转成投资房的时候，我再把400k取出来买其他房子，这样原来这个房子就可以按照400k来负扣税了是吗？

kuxxc

个人认为楼花价钱本身是 premium 价, 与同类型同地点的apartment 会多贵15%左右。在没有特殊的优胜情况下，升值的会比周边同类型的apartment 慢（因为买价本身已经贵）。不过要是很喜欢新楼花的设计或者地点，又是自住的，贵一点值不值就完全是你个人的价值观问题。要是买楼是纯投资，一般上懂得投资的都不买楼花。除非你有优先价。

身边的朋友劝人别碰楼花的，我想主要是因为很多对中介不满，或者很烂素质的楼被中介讲的天上有地上无。当然买其他房产都一样有这个风险，不过楼花所遇到的比较多，因为买楼花的大多数都是不怎么懂得投资，也不自己先做好 research homework , 所以才容易被中介忽悠去。（好的中介当然也有很多。遇到哪一个看你的造化）

要图买房方便，不想花几个月每周不停看房去找现房，非得要住新房（自住） = 买楼花。不过别光听中介说的。起码的research 功夫自己要做，考察一下发展商过去的楼盘，周边看看几家现房卖多少钱比较比较。

纯投资的 =  少买楼花

[ 本帖最后由 kuxxc 于 2012-1-11 21:37 编辑 ]

kuxxc

原帖由 crizykitty 于 2012-1-10 16:40 发表
另外，假如我贷款80%也就是400K, 自住期间，在offset acct 里一直也放着400K, 也就是一分利息也不用交，这样子银行允许吗？

等到转成投资房的时候，我再把400k取出来买其他房子，这样原来这个房子就可以按照400k来负扣税了是吗？

允许。

是。想不停重复使用可以扣税的资金，这是最理想的政策。

skyrocket01

如果你的税务是50%以上, 不然贷款80%-90%, 你是赚不到钱的

crizykitty

原帖由 kuxxc 于 2012-1-11 21:21 发表
个人认为楼花价钱本身是 premium 价, 与同类型同地点的apartment 会多贵15%左右。在没有特殊的优胜情况下，升值的会比周边同类型的apartment 慢（因为买价本身已经贵）。不过要是很喜欢新楼花的设计或者地点，又是自住的，贵一 ...

谢谢答复！上网看了下同等条件下的2房unit, 旧一些的比楼花能便宜10多万呢。。。哎

crizykitty

原帖由 skyrocket01 于 2012-1-11 21:26 发表
如果你的税务是50%以上, 不然贷款80%-90%, 你是赚不到钱的

不是要赚钱，就是合理避一下税，别把房租收入弄成positive就好了。

zhengtao

投资negative gearing不是目的，目的就是positive gearing

hsqhugh

原帖由 crizykitty 于 2012-1-12 21:25 发表


不是要赚钱，就是合理避一下税，别把房租收入弄成positive就好了。

你的出发点有问题。赚钱是正道，NG只是买房投资的一个附产品而已，不是为了NG而投资。NG不会使你发财。

宁可房价翻翻交好多税，也不要房价跌一半退了你1/3的税。

举个不太恰当的例子：

买一箱快烂掉的苹果，承诺你每烂三个苹果补偿给你一个好苹果。

那我宁可买一箱不会烂的好苹果。

lljlll

买房从不考虑退税问题，楼花有个特点就是让你有充足的时间准备钱（往往一年多），

但所有的大前提是要看准，楼盘好坏应该相差很大，市场低的时候买进是所有投资的关键。其他都是浮云呐

ycrb

悉尼的楼花，真和国内的不一样。见过的才知道可怕。

kuxxc

现在楼市平淡，多花点时间考察多做功课，比买楼花强的多。不必着急。