自住房， 投资房

Bourke

几个问题咨询达人：
1. 自住房转投资房手续过程如何？
2. 自住房转投资房后，多少年内卖出可不付增值部分税？
3. 有自住房，又买一房，但自已想住新买房，但自己住进去，不能作为投资，相比较旧房，人个抵税就很少。
有没办法，新买房作为投资房，自己租住？然后可享受投资抵税。

mxgong

自住转投资不需要什么手续。

如果名下就一套房子的话，6年免CGT， 然后自住一段时间，再6年免CGT。 如果你名下有2套房子，那么投资房怎么都要交CGT，超过1年的交50%CGT

2套房子，哪套自住，哪套投资，随便，你自己决定，但只能有一套是自住。

hr6970

你是不能旧房出租给他人，然后新房也出租，但租客是自己，接着两个房子都退税，还要求新房折旧。你真的当税局是SB？
2楼正解。

lee2267

原帖由 hr6970 于 2011-7-25 12:20 发表
你是不能旧房出租给他人，然后新房也出租，但租客是自己，接着两个房子都退税，还要求新房折旧。你真的当税局是SB？
2楼正解。

你是不能旧房出租给他人，然后新房也出租，但租客是自己，接着两个房子都退税，还要求新房折旧。你真的当税局是SB？----wrong.. it can...

新房也出租 --ok ..新房折旧 ok....新房CGT when sell
旧房出租给他人 -- 接着两个房子都退税.. ok... but 旧房 can not be 100% Claim back .. say 旧房 4 rooms and you live there, 3 room rent out.
so 旧房 can only 折旧 3/4 ...旧房6年免CGT， 然后自住一段时间( can not rent at all ) ，再6年免CGT when sell.

[ 本帖最后由 lee2267 于 2011-7-25 15:28 编辑 ]

Bourke

原帖由 lee2267 于 2011-7-25 15:26 发表

你是不能旧房出租给他人，然后新房也出租，但租客是自己，接着两个房子都退税，还要求新房折旧。你真的当税局是SB？----wrong.. it can...

新房也出租 --ok ..新房折旧 ok....新房CGT when sell
旧房出租给他人 -- 接着两个 ...

再自住一段时间？得多长时间？新房真的可自租，只是到时交CGT?

amada945

"旧房出租给他人 -- 接着两个房子都退税.. ok... but 旧房 can not be 100% Claim back .. say 旧房 4 rooms and you live there, 3 room rent out. "

with this advise, if LZ does not actually live in the old one but live in the new one, can he still claim 3/4? will agent report to tax office or will be investigated by other ways?

mxgong

原帖由 amada945 于 2011-7-26 11:00 发表
"旧房出租给他人 -- 接着两个房子都退税.. ok... but 旧房 can not be 100% Claim back .. say 旧房 4 rooms and you live there, 3 room rent out. "

with this advise, if LZ does not actually live in the old  ...

可以。。， 从来就没有说自住房不能出租，当然前提是你要申报RENT INCOME， 你申报RENT INCOME， ATO 最多就是查你有没有少交税，但是没权利管你出不出租。

同理，如果2套房子，一套自住一套算投资，也没有硬性规定算投资的那套房子一定要出租。出不出租是自己看着办

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-7-26 13:14 编辑 ]

amada945

假设二套房，都贷着款。 一套整租，一套分租 （自己也住里面）， 都向ATO报出租收入，那么这二套都可以负扣税马？

还是分租的不能负扣税？

steven_sa

看到这些问题真无语,发贴之前学习学习本栏置顶的黑山老妖"老四篇"该多好

cgz

楼上，你这就没看到点子上了，人家的问题是怎样玩擦边球

click

你現在抵稅，賣的時候交CGT，一個事。

amada945

原帖由 cgz 于 2011-7-26 19:01 发表
楼上，你这就没看到点子上了，人家的问题是怎样玩擦边球

聪明。

我要是二套都不卖尼，是不是都能负扣税？

steven_sa

原帖由 amada945 于 2011-7-26 20:14 发表


聪明。

我要是二套都不卖尼，是不是都能负扣税？

擦边球? ,当ATO是傻子啊,什么你都可以做,只要你运气足够好到ATO没空请你喝coffce.

amada945

那说来说去，分租到底能不能负扣税？

steven_sa

说来说去,如果你分租做了负扣税就逃不脱交CGT

amada945

原帖由 steven_sa 于 2011-7-27 09:54 发表
说来说去,如果你分租做了负扣税就逃不脱交CGT

if i won't sell the house, just apply the tax return?

eric_hl88

原帖由 click 于 2011-7-26 19:04 发表
你現在抵稅，賣的時候交CGT，一個事。

这个回答才是专业人员回答。
补充意见：1.每个房子争取都持有超过一年，以获得50% CGT减免。2.其他的CGT你现在想太多了。许多人很care CGT，其实除了大把房子的主，或者每年有房子抛售的builder，CGT没有这么恐怖的。
因为两个房子如果都是长期持有，谁知道将来涨幅那个会高，哪个CGT付得多。就算获利差一倍 （比如获利20w和10w），真要算CGT，扣除自住的时间段，两者CGT结果还真没有差几千，再说有CGT你就先高兴吧，说明房子还没有跌。再说你也不会两个都卖掉，所以根本没有可比性。
长线投资不如多考虑怎样多扣税，特别楼主如果工资高的话。比如自住房因为是没有扣税，就多放些钱在offset里（然后自己私下出租些房间，收点现金补贴家用，当然这个不是我的建议，是市场上有些人的做法，因为这个不报税是非法的和有被查的可能性，同时生活质量急剧降低，楼主请自己斟酌。但是要说明的如果和大学注册的home stay倒是ATO明确表示可不算收入，不用纳税的）。
投资房最大化扣税，这个滴明白？多想想在那里投资，找到那些房子可能将来会多交CGT的才是正道。
总之：A bird in the hand is worth two in the bush

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-7-27 15:34 编辑 ]

click

這就和搶銀行的問，我要是就搶這一次，以後再也不搶了呢？我要是沒有被抓住呢？
餓死膽小的，撐死膽大的。
你要是不怕，啥都行。

eric_hl88

原帖由 click 于 2011-7-27 12:09 发表
這就和搶銀行的問，我要是就搶這一次，以後再也不搶了呢？我要是沒有被抓住呢？
餓死膽小的，撐死膽大的。
你要是不怕，啥都行。

括号内部分，本来就是因为引用的是大人您的意见，完全是仔细考虑后才特别注明的。
其实我的意见是自住房你想share的，短期又不卖，既然有6年免CGT，不如老实报税，还能按照比例NG，特别是新的贵的房子，退税还多呢。
这样的回答，您说下对不对。

click

老兄誤會了，你說的都對。
我說膽大是LZ膽大。
我看他的意思是，他想住新房子，但是又想有負扣稅的優惠，估計是打算自己住，然後報成投資房。這完全是自住房申請負扣稅，ATO查到了還不罰？
他如果SHARE，同時還報部分NG，當然是可以的。不過你也說了，這也要損失生活質量。
LZ如果什麼都想得，就得藝高人膽大。

原帖由 eric_hl88 于 2011-7-27 12:32 发表


括号内部分，本来就是因为引用的是大人您的意见，完全是仔细考虑后才特别注明的。
其实我的意见是自住房你想share的，短期又不卖，既然有6年免CGT，不如老实报税，还能按照比例NG，特别是新的贵的房子，退税还多呢。
这样的回答，您说下对不对。

Bourke

多谢各位意见。不是想打擦边球，而是找最大化合理避税的途径。就是税局也知道你这样做，但又不违法。但看来好象不那么好操作。

peaceful

mk

Bourke

又问：自住房转投资房， 原有的自住房是否按 Re Finance 后贷款额度算利息成本，还是按原购房价？

mxgong

原帖由 Bourke 于 2011-8-1 20:10 发表
又问：自住房转投资房， 原有的自住房是否按 Re Finance 后贷款额度算利息成本，还是按原购房价？

你这句话，我看了三遍才看懂。

请高手回答

aus_sylvia

MARK

budgie

同问, 如果有一个自住多年的房子,买价20万,现值40万.如果现在另买新房住,把旧房转作投资房,那这个投资房最多按多大贷款金额算利息?20万?40万?

hraccounting

原帖由 budgie 于 2011-8-7 22:56 发表
同问, 如果有一个自住多年的房子,买价20万,现值40万.如果现在另买新房住,把旧房转作投资房,那这个投资房最多按多大贷款金额算利息?20万?40万?

比如你原自住房买价20万，目前贷款10万，那么这个10万的利息是肯定可以抵税的，多出来的贷款利息取决于你的贷款用途，如果你作为买新自住房首付，是不能抵税的