一个房地产利益集团永远不想让你知道的数字

yuko

经常有各种澳洲人口增长，但是新建房屋数量却不够的报道。报道中不乏出现人口增长数量，新建房屋量，和所缺房屋的看似精确的信誓旦旦的数据。但是有一个数据是谁都打死也不愿意提及的，那就是persons per dwelling （PPD，每间房屋中平均居住人数）。

很显然，并不是人口增长1，就要为这个人盖一整栋房子。那么分析够不够的时候，PPD的值该用多少就是一个非常关键的问题。是现在的平均值（较低），还是发达国家的平均值（较高），还是一个能”制造“”供不应求“故事的“很小”的虚假值呢？

我们暂且不说各种商业利益集团（房地产协会和银行）的数字游戏，澳洲政府的"council of housing supply" 2010年的报告［1］也是支持澳洲房子供不应求论调，可是连它自己所发布得数据也对PPD很羞答答的。从报告中显示的1985到2009年的房屋和人口的数据来看，可以很容易的计算出澳洲为每1.75个新的人口增长就盖了1栋新房子，远远高于这期间2.8 - 2.5 PPW的值 (见下图）。事实上，年平均新增的家庭（household）为105000，而新建的房屋确为127000 ［1］，严重供大于求。即使在这样的数字上，报告还是故意隐藏了这个简单的PPD的计算，为了利益集团的政治影响力，得出了供不应求的结论。为什么不敢简单得除一下哪？因为一除，这个令人尴尬的1.75的数字就浮出水面了。


澳洲的PPD一直在持续下降，如果考虑到number of bed rooms per dwelling （每间房屋的卧室数）的激增（见下图），调整过的PPD已经是所有发达国家中最低的，远远低与正常发达国家水平。也就是说，就算澳洲是房屋供不应求，那也是建立在很多人一人住一个4室的大house，或者有几栋闲置的holiday home的基础上，而不是真正的刚性需求。就连现在这个2.5附近的很低的PPD值也无法支持供不应求的谎言，所以只有用比1.75这样的超小值还小的值来继续讲供不应求的“故事”。

其实这个PPD数字只要稍稍变化0.1,澳洲房屋的供求关系就会有近40万栋的变化。就算现在澳洲有所谓经常叫嚣的的“几十万栋”的房屋短缺，这个小小的0.1的persons per dwellling的变化所制造出的多余的房子可以将瞬间淹没所谓的短缺。PPD在美国加州2年内变化了0.3,就是为什么崩盘前大家一致同意的加州供不应求（所有加州政府报告显示）变成了现在一致同意的严重的供大于求。而美国崩盘前的PPD（2.6）还要远远大于澳洲现在的PPD。

［1］http://www.nhsc.org.au/publications.html



[ 本帖最后由 yuko 于 2011-5-16 14:02 编辑 ]

linjin

看了看LZ提到的那个报告，还是挺有意思的。这点澳洲强多了，至少数据不能太作假，顶多是选择一些想说的着重说，但有心的人总能找到自己想要的。

pandababy

这种图表被挖出来也很辛苦，多亏了现在网络有google

lavahx

看了这个图片，我要大喊一声 澳洲房价要涨，而且只能涨！！！

多军 快给我加分

sexmonk

...ls 疯了吧

chiny

从AUS BIG METRO角度上来说, 这种数据不成立,

从ALL AROUND AUSWIDE 来说,  这种数据成立

这里涉及到一个POPULATION DENSITY哒问题

OVERPRICING NEVER MEANT TO BE OVERVALUED FROM ECON POINT OF VIEW

luyangcy

澳洲的疯狂程度，跟美国崩盘前还差的比较多。不过所谓权威机构是不能信的，比如雷曼破产前夜，标准普尔评级还是AA。都是一个利益链条上的。

icac

这个不正确，现在的房子都是越来越小了。因该用Average Space Per Dwelling 来测量。

yuko

原帖由 icac 于 2011-5-16 17:38 发表
这个不正确，现在的房子都是越来越小了。因该用Average Space Per Dwelling 来测量。

不知道你的这个印象从何而来。这个数字其实一直在增长


Average house size per dwelling来说，澳洲也是世界上最高的。如果再加上每个屋子里的很少的人数，澳洲的floor space per person 更是世界上最大的。


http://images.comsec.com.au/ipo/ ... da1a4769f74d09c.pdf

garysmith

原帖由 yuko 于 2011-5-16 19:02 发表

不知道你的这个印象从何而来。这个数字其实一直在增长
388593

Average house size per dwelling来说，澳洲也是世界上最高的。如果再加上每个屋子里的很少的人数，澳洲的floor space per person 更是世界上最大的。
388 ...

不理解。美国和加拿大的独立屋大多两层还带地下室的，怎么比较？有人能讲讲吗？

BBUY

多谢分享，静观其变(paopaobing(51))

sydgift

澳洲人傻，都是被高房价吓的

msolucky

原帖由 sexmonk 于 2011-5-16 16:17 发表
...ls 疯了吧

你是新来的吧？ 这是足迹的规矩，潜规则。

nis

不大理解lz的目的何在？

行者有疆

原帖由 sydgift 于 2011-5-16 19:40 发表
澳洲人傻，都是被高房价吓的

他们已经麻木了，该让他们清醒清醒了

澳洲桉树

原帖由 garysmith 于 2011-5-16 17:07 发表



不理解。美国和加拿大的独立屋大多两层还带地下室的，怎么比较？有人能讲讲吗？

可能指占地面积，多层HOUSE和车库室内面积很难精确计算的。

wdmznzd

这有什么可隐瞒的，很多时候已经谈到这个问题啦，就是澳洲有很多闲置的房屋。如果一个投资房已经还清了贷款很多人并不想把它出租而是空着。

icac

原帖由 yuko 于 2011-5-16 19:02 发表

不知道你的这个印象从何而来。这个数字其实一直在增长
388593

Average house size per dwelling来说，澳洲也是世界上最高的。如果再加上每个屋子里的很少的人数，澳洲的floor space per person 更是世界上最大的。
388 ...

以前的2房unit 120平米都是正常的,现在经常见到80，90平米的
一个朋友在Rhodes甚至看到60平米的2房

VeradaGuy

多谢楼主分享，楼价绝大多数的时候是可以抵消通胀的，但对于想入手买房的人来说，是想在上升趋缓甚至是持平，最好是略微下降的时候下决定，是理智的。但投资房产却经常高买高卖，具体看投资策略了，PPD数据说明的只是一个表象，深层次的东西要积累到一定后爆发再被公众主流认同的，呵呵。所以，大家不需要吵，买自住的最多是价高时多付出了一些，没太多问题；但投资失败，资金链断裂，投资房抛售不是人人想见到但却经常发生，自己权衡吧。

PS，暂时只考虑自住房先，绝对不做降低自己生活品质的所谓“穷的投资人”。

abh

原帖由 VeradaGuy 于 2011-5-17 10:51 发表
PS，暂时只考虑自住房先，绝对不做降低自己生活品质的所谓“穷的投资人”。

先买投资房<>穷的投资人

你只是不懂投资而已。

aus_sylvia

REALLY？I DOUBT

batigol

事实证明，这些集团为了让老百姓致富，真是苦口婆心啊

但是有些人就是不相信他们

唉