关于“失业率”和“人口增长”对房价影响的错误理解

yuko

有两个原因会经常被拿出来迷惑大家，说房价不会大跌，那就是澳洲的低失业率和较高的人口增长，说所谓这两个数字先变坏了，才可能跌。但是数据显示：
1 房价跌是失业率上升的前奏，而不是反之。无论在数学上还是在现实中（比如美国和英国的情况，见下图），都是不容质疑的。


2 人口增长与房价的关联度非常低，见下图。而且从总的房屋数量和人口上来说（而不是迷惑人的某几年的新建房屋和人口增长的比对),澳洲房屋严重供大于求，见此文）

3 唯一和房价关联度最高的因素就是房屋贷款。而且房屋贷款的情况会“领先于”房价变化大概6个月，见下图。由于澳洲房屋贷款的数量已经下降到30多年来的最低点，所以就算现在政府马上出台救市政策刺激贷款，房价仍然会再跌6个月。但是再次大规模刺激的可能性极小。从贷款锐减的程度来看，房价很可能是暴跌。


[ 本帖最后由 yuko 于 2011-5-3 15:15 编辑 ]

trown

关键是房价的下跌会持续多久？跌幅能有多少？不过这两个问题恐怕只有神知道。

password

原来房价是失业率的先行指标，:si162
房价高时失业率低，看来很符合澳洲现状

红枣

yuko

原帖由 trown 于 2011-5-3 10:41 发表
关键是房价的下跌会持续多久？跌幅能有多少？不过这两个问题恐怕只有神知道。

关于持续多久，既然贷款数据领先于房价6个月，
1 只要看到ABS的贷款数据开始大幅度“持续”回升了，再等个3－4个月就可以进入赶上一轮牛市。但是如果牛市持续时间太短，买卖的费用就使得投机没什么意思了。比如上次09－10年的短暂的政策型的回光返照。
2 看到ABS的贷款数据持续下跌，就意味着牛市进入尾声，并在半年内进入熊市，比如前一阵一直到现在。

关于跌幅有多大，既然和贷款数额有关，看一看澳洲贷款数额和美国的情况，就应该有个感觉。澳洲是不简单啊 （FHVB指的是上一轮首次购房补助刺激，开始点）


长期来讲，大大偏离历史平均水平


[ 本帖最后由 yuko 于 2011-5-3 11:20 编辑 ]

澳洲桉树

在这轮暴跌前出手的是幸运的。

zhongbingo

如果房价大跌， 央行减息， 然后澳币暴跌
现在也许是沽空澳币的时候

trustman

唯恐天下不乱，吓死人不赏命！

zhongbingo

房价暴跌的预测， 年年有
年年不准，不过总有一年是准的， 就是不知道是多少N年后

ZACLW

Nonsense..

michelleyl

没有太大的意义。

realfenglin

跌吧，跌吧，都别买，都租房子。似乎最近房租又见涨啊，平均涨的还挺多。

对大部分来足迹逛的，正常投资，别投机的坛友来说，房价涨跌，意义真不大

[ 本帖最后由 realfenglin 于 2011-5-3 13:20 编辑 ]

yuko

再补充一点关于房价的下跌和其他经济指数的关系。很多人误认为经济不好了，失业率上升了，房价才会跌。如果经济指数一片大好，就算房价跌一点，也是短期调整。事实上，恰恰相反，见下图的timing关系
1。美国和爱尔兰的房价再2006年中的时候就开始下跌了，下降速度缓慢。但是失业率非常低，并且继续下降。直到房价下降了一年以后，失业率才开始攀升。
2。GDP也异常健康，商业信心指数一直很高，房价下降一年多后才开始变坏。
3。在2006年中到2008年中的两年时间里，绝大多数老百姓和专家都否认房价会持续或大幅下降，因为一切经济数据都是那么美好，而且加州等地人口继续“暴增”，房屋建设数量供不应求。



[ 本帖最后由 yuko 于 2011-5-3 15:33 编辑 ]

澳洲桉树

非移民国家主要是利率，移民国家是汇率和利率主导房价走势。

icac

那你慢慢等吧，那天房价大跌了告诉我。加油～

go2home

喜欢楼主这样有详细数据分析的评论。谢谢分享。

Martin_2F

原帖由 go2home 于 2011-5-3 17:35 发表
喜欢楼主这样有详细数据分析的评论。谢谢分享。

想起了电视上那些股评员和滔滔不绝的砖家们~~~~~



钱赚到口袋里才是王道。

password

原帖由 yuko 于 2011-5-3 15:30 发表
再补充一点关于房价的下跌和其他经济指数的关系。很多人误认为经济不好了，失业率上升了，房价才会跌。如果经济指数一片大好，就算房价跌一点，也是短期调整。事实上，恰恰相反，见下图的timing关系
1。美国和爱尔兰的房价再2006 ...

顶 LZ

顺便问一下：数据来源是？

再问一下：下面三点结论是怎么得出的，特别是第三点？ 看图分析，听新闻的，还是你当时在美国？

“1。美国和爱尔兰的房价再2006年中的时候就开始下跌了，下降速度缓慢。但是失业率非常低，并且继续下降。直到房价下降了一年以后，失业率才开始攀升。
2。GDP也异常健康，商业信心指数一直很高，房价下降一年多后才开始变坏。
3。在2006年中到2008年中的两年时间里，绝大多数老百姓和专家都否认房价会持续或大幅下降，因为一切经济数据都是那么美好，而且加州等地人口继续“暴增”，房屋建设数量供不应求。”

[ 本帖最后由 password 于 2011-5-3 22:15 编辑 ]

肥猪肉佬

反正又不是大户又不炒房地产。 即使是要狂跌对大家也不是什么好事。 别太天真了。

潜水老虎

经济总是有好有坏，唱跌的说错多少次也没人搭理，一旦对一次就成专家了

flyspirit

楼主的数据来源能不能公布下， 怀疑是不是经的起推敲。

zldfe

失业率的统计有一定的滞后性。