自住转投资的税务问题 - 老妖休版等高人请进

desiderata

最近在琢磨自住转投资的问题，有个重大问题请教

假如2年前购入自住房一套，贷款30w，settle以后从父母那里借款10w偿还利息，所以累计欠银行20w。
若现在准备购买更大的住房，用途为自住；同时将现有自住房转为投资房。为了缓解新购房贷款压力，计划将现有房贷已还款部分的10w（从父母那里借的）作为新购房的首付。

看上去，现有自住转投资以后，负扣税的计算=租金收益 - 20w的利息 - 管理费用
然而，因为已有10w被抽出，利息部分其实要付30w的利息，结果是可能根本没有税务优惠(若负扣税为正)，而我还要付被转走10w的利息。。。

问题：
1. 我是否可以10w是父母借款为理由，将自住转投资以后的负扣税计算修改为基于30w，也就是
负扣税=租金收益 - 30w利息 - 管理费用
2. 还有其他合理的方法减小损失，增加税务收益的方法吗

多谢各路大师

lujill80

把银行的10万取出后，bank statement显示的利息就是按照30万计算的，拿着bank statement去你的会计师那里，不需要任何借口和理由。另外，如果房子比较新，可以考虑做一个depreciation schedule.

desiderata

谢谢楼上，今天下午打了若干个会计师事务所的电话，回答分为两类
1. 利息损失按照30w计算
2. 利息损失按照20w计算
我现在糊涂了

我再把我的案例具体一点吧:
我用的是westpac rocket investment property loan with redraw
假如：
2009年1月 settle，贷款30w
2009年6月借款10w，还入rocket账户，statement显示欠款20w
2011年2月transfer fund， 从rocket账户到classic账户(offset账户)，statement显示欠款30w
2011年6月买新房，从westpac classic账户转走10w，statment显示欠款30w
2011年7月，现有住房转投资房，通过中介出租，开始产生租金收益

问题：
2012年报税的时候，投资房利息损失按20w算还是按30w算？

[ 本帖最后由 desiderata 于 2011-2-22 17:25 编辑 ]

lucylucylucy

按30万算-但从签出租合同之日算起。

auway

这个问题我以前也咨询过好几个会计师，答案确实是不同的。
ATO网站的说法似乎是以20w 计算，如果你是放在offset账户就是可以按30W计算，如果直接进了贷款账户再redraw出来就是按20W计算。
所以没事儿别把钱从offset账户转到贷款账户，对利息无实际影响却后患无穷。

RobF

你把offset account里面的钱先转掉，然后再把自住的转投资的，这样就可以算30w的了吧

desiderata

原帖由 RobF 于 2011-2-22 21:44 发表
你把offset account里面的钱先转掉，然后再把自住的转投资的，这样就可以算30w的了吧

我也是这么想的。。。

desiderata

原帖由 auway 于 2011-2-22 21:39 发表
这个问题我以前也咨询过好几个会计师，答案确实是不同的。
ATO网站的说法似乎是以20w 计算，如果你是放在offset账户就是可以按30W计算，如果直接进了贷款账户再redraw出来就是按20W计算。
所以没事儿别把钱从offset账户转到贷款账户，对利息无实际影响却后患无穷。

多谢回复！
都怪我当年太年轻，太傻太天真

XIAOMAN

同关注

蛇蝎

我的理解是20万,因为这10w被抽出来的目的是买自住房.

steven_sa

这要看你父母当初的十万块是已经还贷还是存在OFFSET　帐户中，如果已还贷了，你作投资房就只能是按20W的利息计算负扣税，如果是在OFFSET帐户里，提出这十万之后就可按30W的贷款利息去计算负扣税。

总之，在正常途径下，在买房时如果以后有将房屋作投资房打算的情况下，贷款按只还利息+OFFSET帐户是不二选择。

click

利息照30万算的会计师事务所，不知道是学艺不精还是故意误导客户。
LZ这个案例肯定是按20万算的。
你的会计如果让你做30万，让她写个字据，以后ATO来查，补交的利息和罚款她出，

bt123123

u can said that the 100K you need to pay interest to your parent...

steven_sa

原帖由 bt123123 于 2011-2-23 20:46 发表
u can said that the 100K you need to pay interest to your parent...

ATO能有这么好说话？那你是不是还可以说是向父母借的高利贷？

大牛哥

重新调整你的贷款比例。

比如说，你现在贷款只有20万，但房子价值50万（买价），新的房子房价50万，需要贷款40万。那么你的总贷款额就是20万+40万=60万。

与银行贷款经理协商，把现有准备转投资的住房贷款额调整为50万（即全额贷款投资房），自住房贷款调整为10万。总贷款额不变，但负扣税的贷款额增加。

同时，offset帐号只对自住房，而全额付投资房贷款利息（其实付利息总数没变），但能使投资税收的效益最大化。

kennex

原帖由 大牛哥 于 2011-2-23 23:52 发表
重新调整你的贷款比例。

比如说，你现在贷款只有20万，但房子价值50万（买价），新的房子房价50万，需要贷款40万。那么你的总贷款额就是20万+40万=60万。

与银行贷款经理协商，把现有准备转投资的住房贷款额调整为50万（即全额贷款 ...

这样好像不行吧...调整出来的钱不是用来投资是不能负扣税的

xs8111

如果10W已还贷，当然是按20w算。

superblue

应该是20W，因为你抽出来的10W不是为了投资用的，不产生收益，所以不能算。

我是个人感觉，关注此帖，希望有专业人士解答。