房地投资不能说的秘密2

Mandy99

国内二线城市的确这两年都翻翻倍了，我很多同学只要是有一套房以上的，都成百万富翁了。

鱼虫

oasisspirit

recalculation

[ 本帖最后由 oasisspirit 于 2010-8-16 14:27 编辑 ]

北风

这里面有大错误
足以改变你的判断的错误

原帖由 daweicao 于 14/8/2010 08:45 发表
投不投资很好算帐的，做最简单的模式，假设不通胀，假设贷款100万（为了计算方便），首付20万，只还利息，每周需还1250（取目前利息中间值），这个价位的房子租金大概1000-1100（我调查的实际状况），租金一年是没有回报的，一年的coucil fee+water fee+land tax=6000-8000，根据地价变化。

不算折旧，不算100万的利息收入，房子每年净投入是6000-8000，和20万本来应该有的利息收入（按6个点算，1万2），也就是这种情况房子每年净亏损2万左右。

假设我贷款100万，然后投资最差产品，就是存入银行吃利息（等于没贷），1250*52=62500，也就是说我做任何投资都可以赚62500

那么贷款100万，首付20万本来应该有的收入，即买投资房后的整体损失是62500+12000=7.5万左右每年。

必须保证每年房价涨7.5万投资才是持平，注意，是持平，就是不亏损，多的才是收益。

而涨7.5万的概念是7.5/120=6.25%，也就是说房子每年至少要涨6.25%，才没亏。而赚钱必须要希望房价涨幅高于这个。

假设最理想情况，按照很多人吹的，10年翻番，每年涨原价的10%，那么净收益也就是10%-6.25%=3.75%。竟然还没有存term deposit的回报率高（目前5年的term deposit回报率是7%，更别说10年了）。

问题是：
(1),谁敢说房价每年涨10%？
(2)谁敢说每个地区房价都涨10%？
(3)3.75%的投资回报率高吗?现在银行新开账户的活期利率都快赶上这个了，高吗？

有人说可以抵税，能抵多少？算过没有？？？基本上可以忽略不计！

投资房？你的秘密在哪里呢？

不仅仅没有秘密，而且巨亏。

cdfei

那么贷款100万，首付20万本来应该有的收入，即买投资房后的整体损失是62500+12000=7.5万左右每年。
----你都知道要还银行利息等于没贷，你还算到你本来就应该有的收入里？东拉西扯，乱算一起。

usyd

原帖由 北风 于 2010-8-16 13:37 发表
这里面有大错误
足以改变你的判断的错误

anz2010

穷爸爸富爸爸里说，房子也算是奢侈品.....

z3016913

不应该算上20万的利息收入和投入, 我觉得正确的理解的是, 贷款100万,每年6000-8000支出+ 租金和利息相抵的差额, 这个亏损总额换来的是你拥有价值120万的房产，至于房产每年升多少那就自己判断了。

daweicao

为什么要算20万的收入，因为那是你投入的钱，如果不投入房产，你可以投入别的投资产品，一样有回报率，而买了房钱就不是你的，损失的是这个回报率。

同理回答cdfei，算100万也是这个道理，如果你100万不拿来买房，你可以投资任何产品，比如在国内流行的私募，保底回报率10%，难道你不算这个收入？

所以你的亏损，必须要算上20万的利息和把100万投入别的产品可能会和投资房产产生的差额回报率。

daweicao

原帖由 z3016913 于 2010-8-16 22:53 发表
不应该算上20万的利息收入和投入, 我觉得正确的理解的是, 贷款100万,每年6000-8000支出+ 租金和利息相抵的差额, 这个亏损总额换来的是你拥有价值120万的房产，至于房产每年升多少那就自己判断了。 ...

你这种理解没有计算投入其他产品回报率。

假设你有20万，跟银行借100万，你拿这120万买了生意，这也是一种投资方式。

20万即使放在银行，也是投资，只不过是最差的产品之一。

北风

红字标出的地方都是有重大错误的地方，应该还有别的
不过看了这位朋友上两楼的发言，估计他是想不明白他的问题了
也难怪，晚上4点多还回帖的朋友应该是很忙的，在日理万机之后难免有些不清醒

原帖由 daweicao 于 14/8/2010 08:45 发表
投不投资很好算帐的，做最简单的模式，假设不通胀，假设贷款100万（为了计算方便），首付20万，只还利息，每周需还1250（取目前利息中间值），这个价位的房子租金大概1000-1100（我调查的实际状况），租金一年是没有回报的，一年的coucil fee+water fee+land tax=6000-8000，根据地价变化。

不算折旧，不算100万的利息收入，房子每年净投入是6000-8000，和20万本来应该有的利息收入（按6个点算，1万2），也就是这种情况房子每年净亏损2万左右。

假设我贷款100万，然后投资最差产品，就是存入银行吃利息（等于没贷），1250*52=62500，也就是说我做任何投资都可以赚62500

那么贷款100万，首付20万本来应该有的收入，即买投资房后的整体损失是62500+12000=7.5万左右每年。

必须保证每年房价涨7.5万投资才是持平，注意，是持平，就是不亏损，多的才是收益。

而涨7.5万的概念是7.5/120=6.25%，也就是说房子每年至少要涨6.25%，才没亏。而赚钱必须要希望房价涨幅高于这个。

假设最理想情况，按照很多人吹的，10年翻番，每年涨原价的10%，那么净收益也就是10%-6.25%=3.75%。竟然还没有存term deposit的回报率高（目前5年的term deposit回报率是7%，更别说10年了）。

问题是：
(1),谁敢说房价每年涨10%？
(2)谁敢说每个地区房价都涨10%？
(3)3.75%的投资回报率高吗?现在银行新开账户的活期利率都快赶上这个了，高吗？

有人说可以抵税，能抵多少？算过没有？？？基本上可以忽略不计！

投资房？你的秘密在哪里呢？

不仅仅没有秘密，而且巨亏。

kr2000

原帖由 daweicao 于 2010-8-17 04:46 发表
为什么要算20万的收入，因为那是你投入的钱，如果不投入房产，你可以投入别的投资产品，一样有回报率，而买了房钱就不是你的，损失的是这个回报率。

同理回答cdfei，算100万也是这个道理，如果你100万不拿来买房，你可以投资任何产品，比如在国内流行的私募，保底回报率10%，难道你不算这个收入？

所以你的亏损，必须要算上20万的利息和把100万投入别的产品可能会和投资房产产生的差额回报率。

如果你能找到10%回报率的投资又能借到100万，当然不用买房子。
你在一楼并没有提到10%，就算有也是10%－6.5%贷款利息的收益。能不能高过房产升值还有待研究。

lol

贷款100万不用还利息啊
还堂而皇之的计入收入
如果能找到“保证“投资回报率高过银行利息的投资产品
有多少贷多少

oasisspirit

原帖由 北风 于 2010-8-17 09:15 发表
红字标出的地方都是有重大错误的地方，应该还有别的
不过看了这位朋友上两楼的发言，估计他是想不明白他的问题了
也难怪，晚上4点多还回帖的朋友应该是很忙的，在日理万机之后难免有些不清醒

...

He is talking about opportunity cost, bu does not explain well.

I'll past another calculation based on Present Value, which is discount by current bank deposit interest rate. Then we can see the diffrence after deducting bank deposit opportunity cost.

flyspirit

你是读会计的吗？欢迎给出具体计算过程和数据。

不过，有三个情况必须考虑在内，一个是房产增值，一个是NG，还有一个是利息税收。这些因素不考虑再怎么计算都没有意义。

daweicao

我不是读会计的，只不过投资地产有些年了，不在这里，在大陆。我的计算方法是我多年积累的经验，不一定对，但挺管用的。

在计算一个投资好不好，不能只想着以后翻番，而要一定时间内看投入和产出。投入产出比高的，就是好的投资。否则即使10年翻番，10年内我的成本和投入太高的话，也没意思。

投资领域，除了住宅，还有商业地产，基金，私募，股票，外汇，很多，甚至娱乐业，实业等等，我算收益率从来都是互相比较再决定钱投入哪个领域更好。

不争了，本意只是降低你们的风险，或者说提高你们投资其他产品的收益，无所谓啊，我算错了，你们对，又是会计又是头脑不清醒的，呵呵，都太有才了，祝你们发财。

flyspirit

没有和你说话呀，难道那是你的马甲？

既然投资国内地产很多年，你应该知道国内的租金收入比澳洲低很多。国内炒房子，都是冲着房产增值去的，两年翻番的那种， 很少有人是因为租金去投资房产的。这里仅止住宅。

[ 本帖最后由 flyspirit 于 2010-8-17 15:20 编辑 ]

吃喝拉撒睡

barca57

谢谢楼主的分析, 我也提供一个例子.

一个100万的房子(假设全部贷款*), 年利息7万, 租金3万5千, 中介费/水费/Council/维修费/保险等算1万#, 折旧算1万, 每年税务亏损5万5千. 如果是高收入人士(最高税率46.5%)退税拿回来2万8千. 这样一来, 实际的现金亏损是1万7千(5.5万 - 折旧1万 - 退税2.8万). 也就是说这个房子每年只要涨价超过1.7%的话投资还是合算的.

*假设全部贷款是为了排除拿自己的deposit投资的机会成本.
#中介费算租金的5.5%(2000/年), 水费 1000/年, Council 费 1500/年, 房东保险1500/年, 维修/其他算 4000/年.

总结:

1) 如果银行加息的话则对投资结果影响很大. 上述的例子中如果年利息是10万, 也就是说房价要每年上涨3.55% 才可以打平.

2) 对于高收入人士, 税务的抵扣是巨大的. 在上例中税务回报不比租金少多少. 但是如果是中-低收入, 则回报率会较抵. 比如说, 个人税率是20%, 则上述的例子中实际现金亏损是3万4千, 而非1万7千.

3) 只有投资房才能贷到额外的80%的款 - 非地产投资的话从银行借钱会很勉强. 上面一位网友说的杠杆效应在投资房上特别明显些.  当然如果房子涨价不够的话, 那么杠杆效应则意味着投资房产会赔更多的钱!

Fernando

国内流行的私募，保底回报率10%

--他拿什么保你10%？ 要是他能保10%，我就能贷款一千万扔给他，赚个两三点利息也发财了

oasisspirit

做了一张 present value 的图，基本能做个参考。

说明
1. 尚未考虑 绿色 buy & sell costs
2. 6.25% 作为银行存款利率的参考，也是discount rate

我会继续完善这个spreed sheet， 但是基本的概念 应该差不多的， 不一样的地方就是收益率的问题。

其实，BANK LOAN 越多， more收益率，less收益

[ 本帖最后由 oasisspirit 于 2010-8-18 12:45 编辑 ]

oasisspirit

00

瓜子

原帖由 Fernando 于 2010-8-18 00:08 发表
国内流行的私募，保底回报率10%

--他拿什么保你10%？ 要是他能保10%，我就能贷款一千万扔给他，赚个两三点利息也发财了

如果私募能保10%，中投或各大银行直接把钱送给私募吧，多稳当啊。。。