Eastwood的投资房, 看上去值不值？

jgo

大家看这个刚出来的房子.

http://www.realestate.com.au/property-unit-nsw-eastwood-106527340

房主办者01/08/2006购入价格31,1000. 现在买390,000-440,000. 就算房主买了410,000.  毛利润: 10W.

4年的成本: 5000 *　４　＝　2w (5000的成本是估计出来的)
买房成本： 1500 (Lawyer fee) + 3000 = 4500
卖房成本： 8000

净利润：　10w - 2w - 4500 - 8000 大概 7.5W　

7.5/31/4 = 6%

大家看我算的漏东西了吗？

buaa

贷款利息呢？

房租收入呢？

黑山老妖

assumption不对。
首付20%=$62000
贷款80%= 248000

成本
假设平均利息是7% = 248000×7% x 4 = $69440
租金假设每周280 = 280*52*4= $58240
管理费$500一季度 = $8000
中介费6% of rent = $3500
council rate 估计大概$800一年 = $3200
water rate 估计也是大概$800一年 = $3200
买房子的stamp duty+各种费用 = $11000。我太懒了，全都算到capital cost里面吧。
总计4年收支= -$29100 算他2w9吧。
得利100,000-29,000 = 71000
缴税算是30%的税率，50%CGT discount。税后获利 = (7w1-11,000)*(100%-15%)=51,000
4年获利超过82.25%。
也就是说每年有超过20%的回报。
很好啊。

注意：我的利息和房租的估计可能都有出入。现在eastwood这种房子肯定要租超过300的。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2010-5-10 15:03 编辑 ]

password

stamp duty  和 water rate

[ 本帖最后由 password 于 2010-5-10 14:43 编辑 ]

jgo

原帖由 黑山老妖 于 2010-5-10 14:25 发表
assumption不对。
首付20%=$62000
贷款80%= 248000

成本
假设平均利息是7% = 248000×7% x 4 = $69440
租金假设每周280 = 280*52*4= $58240
管理费$500一季度 = $8000
中介费6% of rent = $3500
council  ...

ops, 我的分母错了．　实际上房东，只出了20%.

jgo

谁要买这个房子？

zgsg11

太小了，室内61平米，虽然不是我看到的最小的两居室，也是前3了。而且靠近主路。非常吵。租金350顶破天了。而且快40年的房子了。真的还能涨吗？ 这样的楼还完全卖疯了，100多人来看。我看到拿合同的人就有10多个。看样子·44万拿不拿得下来，很难说。但几年后出手的话，还能涨10万吗？  算上新房的折旧，买新房还便宜一些。

pipiman

所以该讨论的是现在买来当投资房值不值
而不是现在卖的这个这笔投资值不值

goeastwood

原帖由 zgsg11 于 2010-5-10 17:21 发表
太小了，室内61平米，虽然不是我看到的最小的两居室，也是前3了。而且靠近主路。非常吵。租金350顶破天了。而且快40年的房子了。真的还能涨吗？ 这样的楼还完全卖疯了，100多人来看。我看到拿合同的人就有10多个。看 ...

能不能涨跟几十年的房子没关系. 100多人看,就是市场的需求.需求解决不了,还得涨.

jgo

这个房子的location是不错的. Ethel是一条静街, 不是很靠近blaxland RD,但楼上说很吵.
1. 交通好
2. 小学不错(MSW 39名, 我感觉不是很好)

但面积小, 里面好象也不怎么样.

我感觉卖不到44w.

休

楼主的算法就是一次付清,自住.白住了(当然要交点杂费),还有6%回报.

tomwu

一次付清的话，其实这点钱存银行也有这点利息。

问题是房价的涨幅下来后，收益到底究竟超过利息多少呢？贷的越多越划算？

jgo

原帖由 休 于 2010-5-11 09:46 发表
楼主的算法就是一次付清,自住.白住了(当然要交点杂费),还有6%回报.

是我在1楼算错了.

应该是: 7.5/(31*0.2)/4 = 30%

但还没算CGT. 如果算CGT, 大概20%.

linshu

it is too old , personally I wouldn't buy it