维州巨坑就是投资出租，没看明白的进来看

johnlamhk888

Mr.Right 发表于 2025-8-24 10:52
投资房怎么样， 还是取决于未来房价增长的幅度。

在墨尔本，未来十年涨50%的话， investment return 约50 ...

漲50%的話 大概是白忙(没有考慮租金回報)

johnlamhk888

Mr.Right 发表于 2025-8-24 20:18
当然要利息， 这是最大一块成本。

我的数字是假设十年的平均利率5%，房租yield 按4% 。 各种成本包括N ...

那就不一樣了 而且你忽略了負扣稅：

johnlamhk888

存款：
本金 200,000，利率 5%，複利 10年

???? 本利和大約是 325,800 元。


所以你看房價10年只有50%升幅的話 根本不值得投資

johnlamhk888

johnlamhk888 发表于 2025-8-25 10:34
那就不一樣了 而且你忽略了負扣稅：

若然買的是新房 把負扣稅都玩到極致的話：

        •        房價不漲 (0%)
        •        原本是 -85% ROI，現在少虧一些，但還是大虧（因為 CGT 零，但現金流長期虧）。
        •        房價漲 50%
        •        原本 ROI +104%，加上退稅可能接近 +120% 左右。
        •        房價漲 100%
        •        原本 ROI +293%，加上退稅可能提高到 +320% 左右。

johnlamhk888

johnlamhk888 发表于 2025-8-25 10:34
那就不一樣了 而且你忽略了負扣稅：

若然買的是新房 把負扣稅都玩到極致的話：

        •        房價不漲 (0%)
        •        原本是 -85% ROI，現在少虧一些，但還是大虧（因為 CGT 零，但現金流長期虧）。
        •        房價漲 50%
        •        原本 ROI +104%，加上退稅可能接近 +120% 左右。
        •        房價漲 100%
        •        原本 ROI +293%，加上退稅可能提高到 +320% 左右。

Mr.Right

天涯浪客 发表于 2025-8-24 21:09
我是没看懂，你自己说的10年涨50％，100万的房子就是涨50万，对吧，后面就变成盈利10万了，40万被政府拿 ...

是的， 被政府，银行，中介等拿走了。。。  我没清楚写成本和计算过程，就写了个结论。

也许不准确， 一家之言。

Mr.Right

johnlamhk888 发表于 2025-8-25 10:43
若然買的是新房 把負扣稅都玩到極致的話：

        •        房價不漲 (0%)

我的计算包括了4 周空期 等等一些成本，也许没在你的测算之内。 NG这个东西不同的人用的rate 也不一样， 有人用30%, 有人用40%, 还有48%的。

sh-boy

这个5%的政策 最终利好的是谁?

有人抢了我名字

这个目前只适用于墨尔本吧
别的城市还好？

TGTG

sh-boy 发表于 2025-8-27 10:32
这个5%的政策 最终利好的是谁?

政府，不用干实事——增加住房供给，就可以“买”到名声，进一步勒紧了牛马的套绳，更容易管理