降息之后房价会涨吗？

johnlamhk888

降息之后房价会涨吗？

在房产市场里面呆过一段时间的朋友都有这种经历，一降息，房价就会上涨。那到底是不是这么回事呢？利率下降，买家就能跟银行借更多的钱。在申请贷款的时候，银行需要审核你的还款能力。

一般用比现在的利率高3%来计算。利率下降，自然人们还款的能力也就提高了。利率每降低0.25%，就能让拿平均工资的人增加$12,000的借贷能力。每年工资在12万澳币的话，能增加42000贷款能力。

降息还会同时降低每个月还款额。你想想，每个月你赚的钱不变，还银行的钱少了，自然有更多的钱去消费，让经济变好。或者这部分省下来的钱，可以用来攒下一套房子的首付。

对于已经持有投资房的人，还款金额下降，说明持有的压力变小，自然就不想拿出来卖。房屋供给降低，房价就有了上涨的压力。降息还能增加买家信心，刺激买家更快进入市场。需求端力量增加。市场中买房的人多了，竞争变多，自然价格就会往上涨。而房子在涨价之后，房东可以转贷套现出来，再去买投资房，又增加了市场需求。

利息下降还能提高出租回报率，买房子的决策，变得越来越简单。RBA就曾经出过一份统计报告，把降息比例和房价上涨比例用量化的方法关联起来。央行降息1%，房价大概上涨6.1%。注意这里的房价指的是全国大平均。

johnlamhk888

今年的前两次降息实际上已经印证了降息和房价上涨的关系。年初到现在，大盘已经涨了超过2.7%了, 这只是降息0.5%的效果。降息对供给端也有很大影响, 首先就是本来因为高利率持有房产压力太大的人，现在能喘口气了，没必要再卖。这部分房源会从市场上消失，如果还在出售的话，也会提高要价，反正卖不卖都行。还有些是自住房贷款压力大，不得不卖的，现在也能等等了。

在新房方面，开发商贷款负担下降，手里就有了筹码等待市场再涨涨价然后再卖。所以在卖家看来，现在越来越不急着卖了。而买家那边，有了现金，没有的话能从房子里面套出钱来，能拿到的贷款额度更高了，都急着买。需求高，供给低，自然房价就会上涨。

但是在历史上并不是每次降息全都会直接导致房价上涨。

2008年次贷危机时期，澳洲央行紧急降息应对市场波动。从7.35%降低到3%。房价一开始雪崩，从2007年下半年到2009年初，持续下跌13个月，降幅7.6%。但是从2009年3月上涨0.1%开始，进入了暴涨阶段，第二季度上涨3.5%，第三季度上涨3.9%，第四季度上涨4.6%。

johnlamhk888

2011年到2012年发生了欧债危机，2011年澳洲降息，同时所有城市房价都开始下跌，2012年开始迎来了一波反弹。

2020年疫情也是一样，先是降息应对危机，房价同时下跌，之后的2大波反弹大家应该都知道了。这三次有什么共同点呢？降息都是去应对危机。降息有两种，一种是预防式或者叫调整式降息，这种降息对应的全都是房价同时上涨。第二种叫应对式降息，就是出了事儿紧急救市。这种降息对应的是房价先跌后涨。实际上跟消费者信心直接相关。

如果遇到危机，消费者没信心，你降息他也不买房子。当然现在的降息属于第一种，自然会直接刺激房价上涨了。那么问题来了现在澳洲经济不是不行吗？为什么大家还敢买房子呢？为什么人均GDP下降，GDP增长几乎停滞，生产效率回到了2016年水平，房价还是在涨呢？

johnlamhk888

澳洲经济完了

央行这次发布的SMP报告里面还罕见调低了澳洲生产效率上涨的预期，同时明确表示澳洲GDP每年增长2%绝对没可能。

上次的SMP报告里面还预期未来12个月澳洲生产效率增长会有1%，现在改了预测，说只有0.7%。直接说明央行不看好澳洲经济。长期看，澳洲经济增长将会非常慢，消费会降低，投资会降低，政府能拿到的税收总量会减少，如果不加税的话。


就在这么紧要的关头，ACTU还在推崇4天工作制度。工作的时长变少20%，也就是说，人们的生产效率要有相应的提高，才能创造相同的财富。让澳洲生产效率短时间提高15%-20%，ACTU想多了。所以说澳洲这里一直有一股力量，在拖整个经济的后退。是哪股力量大家都应该能猜得到。

johnlamhk888

那澳洲经济跟澳洲房价到底有没有关系呢？未来澳洲经济增长太慢，房价还能涨吗？这里有个因果关系很多人没有搞明白。如果澳洲房价上涨，建筑业就会得到发展，而建筑业和相关行业占据GDP相当大的比重。

也就是说房价上涨，会推动GDP上涨，而不是反过来的关系。澳洲经济严重依赖住宅房产市场，每投入1澳元，房产市场和相关行业就能产出1.5-2澳元的价值。这还没算上整个行业带来的就业体量和增长。

人均GDP增长和房价增长也是有关系的。从1990年代开始，人均GDP增长了85%，而房价增长了412%。但是还有很多人买的起房子，包括首次置业者。为什么呢？因为政府补贴和信贷量提高。人们赚钱不多，没事，政府从税收里扣点，补贴一下，再让银行创造更多的钱出来，贷款给人们买房，那就行了。

johnlamhk888

曾经解释过。现在澳洲GDP正增长，就是因为有移民撑着。如果把移民剔除掉，澳洲GDP肯定负增长。澳洲经济有三根支柱，也是经济学里面的3个P，人口Population，劳动参与率Participation，生产效率Productivity。

生产效率这几年也就这样了，劳动参与度自从当年女性参加工作之后，就再也没了大幅度增长潜力，这几年劳动参与度还有降低的趋势，因为更多的人在吃福利，所以这跟支柱也废了。那就只剩下人口。澳洲的人口增长靠的是什么呢？本地人不愿意生，靠的就是移民。也就是说，澳洲GDP想要增长，现在真没有其他方法，只能增加移民数量。

所以我完全不认为未来会持续减少移民数量，除非政府想要让GDP负增长。只要移民这个支柱不倒，澳洲房价就有持续的动力上涨。如果澳洲禁止移民会怎么样呢？刚开始经济会迅速下滑，然后央行降息刺激经济，银行大量放贷，房价能有一波上涨，但是一段时间之后房价就会开始下跌，当然也拖着澳洲经济一起完蛋。

估计我等不到这条故事线发生的那一天。



以上文字皆截錄自：澳房策
https://mp.weixin.qq.com/s/36aAhASBe5pg7g-jUeohyA

kklanlan

johnlamhk888 发表于 2025-8-18 09:26
澳洲经济完了

央行这次发布的SMP报告里面还罕见调低了澳洲生产效率上涨的预期，同时明确表示澳洲GDP每年增 ...

是什么力量? 麻烦分享一下.

johnlamhk888

kklanlan 发表于 2025-8-18 10:02
是什么力量? 麻烦分享一下.

以上文字皆截錄自：澳房策
https://mp.weixin.qq.com/s/36aAhASBe5pg7g-jUeohyA

coolangatta

涨还是跌人家都赚钱

粤式油鸡

这次和以往不同的是AI崛起下的持续失业潮

johnlamhk888

粤式油鸡 发表于 2025-8-18 22:02
这次和以往不同的是AI崛起下的持续失业潮

我一早講了 失業率會不斷上升

RBA會減息應對

Z80CPU

会涨

wtttt

虽然不知道能涨能跌，但是看历史数据推测这一波我不赞同。历史几次被迫降息，是先有危机后降息，危机对房价是主要影响，降息是个补救措施。这没法类比。类比下没有衰退的正常周期下的升降利息可能才有意义。

ivysymons9

粤式油鸡 发表于 2025-8-18 22:02
这次和以往不同的是AI崛起下的持续失业潮

其实每次生产力革新都会带来结构性失业，没有什么不同，历史只是在重复

wtttt

ivysymons9 发表于 2025-8-19 09:45
其实每次生产力革新都会带来结构性失业，没有什么不同，历史只是在重复 ...

是啊，不用杞人忧天其实，以前主要人口在农业，现在就 1% 的人做农业了，后来密集手工业，现在都自动化了，人不还都工作那嘛。资本家会用好我们这些生产材料的。

ldxm

我觉得还是看供需吧。中国的利率降了很多，房价也一块降。以前限制房价的时候利率高，房价也高。关系肯定有，只是其他因素也很重要。

天涯浪客

听说过这种说法，利率降1％，房价上涨6％。这轮周期大概是三年，今年，明年和后年，假设每年下降1％，这一波就是接近20％的涨幅。

iradio

wtttt 发表于 2025-8-19 09:23
虽然不知道能涨能跌，但是看历史数据推测这一波我不赞同。历史几次被迫降息，是先有危机后降息，危机对房价 ...

2008年我也是这么想，艾，血的教训阿！那时的房价是每个星期都在直线上升，从挑三拣四到根本进不了场。

花正红

天涯浪客 发表于 2025-8-19 16:38
听说过这种说法，利率降1％，房价上涨6％。这轮周期大概是三年，今年，明年和后年，假设每年下降1％，这一 ...

我信你

天涯浪客

花正红 发表于 2025-8-20 12:56
我信你

我的投资理念很简单，悉尼metro沿线车站，非公寓户型。降息周期之下未来三年总涨幅20％，我感觉是比较稳的。

vivic2333

还得涨，目前看不到什么危机，移民又多，住房紧缺。