小白问些房子拍卖的问题

alexnotman

相信论坛里已经有很多帖子了，我先问问，我自己会再找找的，谢谢。

最近开始看房子，想问问拍卖的流程，我人在堪培拉

1. 我当时买现在的房子，不是拍卖，也找了律师看了合同。因为拍卖是拍下就交钱的，（听说10%？），所以是不是那就意味着在这之前必须把合同看好，否则一旦交了钱那你对合同有异议那也没办法了？
2. 这样的话是否意味着，如果要找律师看的话，每个拍卖都得看合同，都得交一份钱？中介在他们网站上好像有合同提供下载，我还没看过。如果只是简单的规定什么时间给钱，什么时间交房这样的，我自己还能看。如果太专业了，只能给律师了似乎。
3. 如果是这样的话，从拍下到银行放款是不是就很快了，因为合同都看过同意了，理论上拍下来当天，补足贷款材料就能下来？还是贷款是到别的时间节点再下的？

谢谢大家

limit-2010

拍卖前要提前看合同的 而且有什么问题也要律师找对方律师回复 要有提前量

有的律师是包两三次 有的一直包到你买到

yshi

3. 不是 银行要审批的 就算你收入啥的预批好了 也要给抵押物估价 估价这个时间很难说的 因为要看valuer和卖方的约inspection的时间

Aerfwzj

yshi 发表于 2024-8-25 21:32
3. 不是 银行要审批的 就算你收入啥的预批好了 也要给抵押物估价 估价这个时间很难说的 因为要看valuer和卖 ...

nsw据说拍卖sold的房子银行会直接按拍卖结果估价， for sale的话银行会自己估价

hotfix

第三条，银行可以做unconditional pre-approval
如果做不了或者做不到你要的数目，就得拍下来以后去做贷款，一般都会有30/60/90 天settle，不是当时就settle的

yshi

Aerfwzj 发表于 2024-8-26 00:06
nsw据说拍卖sold的房子银行会直接按拍卖结果估价， for sale的话银行会自己估价 ...

这个据说是不准的  看区看房价看lvr等等因素

另外其实也不完全是估价的value的原因要等 还要看估出来的security risk 有的risk高了银行不收 即使value到了合同价也不能立刻下贷款

zhengtao

第一步是需要找银行做个预批了。也可以让银行先估个价，这样心里有数。

coolbzk

*先找银行或者broker拿预批，清楚自己的买房能力，不要超，否则拍下来缺钱成交不了多麻烦
*然后找过户师，问好价格，可以看几次合同，有的是免费看3个。
*看房子，看中了问中介要合同，合同发给自己的过户师，可以要求拍卖成功后付5%，你的过户师可以和对方的律师谈的，一般都同意.
*去拍卖

alexnotman

zhengtao 发表于 2024-8-29 18:06
第一步是需要找银行做个预批了。也可以让银行先估个价，这样心里有数。

哈哈，谢谢，我也没有那么小白啦，预批已经有啦，谢谢

zhengtao

alexnotman 发表于 2024-8-29 20:46
哈哈，谢谢，我也没有那么小白啦，预批已经有啦，谢谢

了解了。

合同和房子的condition，如果拍卖成功了，就没法更改了。所以一定要先看。有的合同会有一些对你不利的条款，比如有人会在合同里面加条款，要动用你的10%定金，你需要通过律师跟对方交涉把这些在拍卖前去除。

很多律师过户师前基本合同不收费，好好利用这点吧。

银行贷款通常会在买到房5天内出贷款合同。放款是等到成交那天。

话说回来，这些东西帮你做预批的人没告诉你？

alexnotman

zhengtao 发表于 2024-8-30 20:40
了解了。

合同和房子的condition，如果拍卖成功了，就没法更改了。所以一定要先看。有的合同会有一些对 ...

哦，我也没想到这么快就去拍卖哈哈，两周前才预批下来。

关于贷款，放款速度啥的，我后来都给贷款中介打电话了，他都和我说了。因为我要做bridging 所以我就没自己做，找了个中介，之前也和他合作过几次，我贷款中介还不错的。

alexnotman

coolbzk 发表于 2024-8-29 18:49
*先找银行或者broker拿预批，清楚自己的买房能力，不要超，否则拍下来缺钱成交不了多麻烦
*然后找过户师， ...

顺便问下，我要定金分两次，就是当天5%，on complete 5%, 对方卖房中介已经同意了，我需要对方律师email确认吗，包括settle 的天数。不然中介口头答应到时候签合同不肯写上去（合同上的settle是28天）那我不是亏了，当然这样的情况一般不会发生啦。是不是有对方律师的确认比较好

coolbzk

alexnotman 发表于 2024-8-30 21:18
顺便问下，我要定金分两次，就是当天5%，on complete 5%, 对方卖房中介已经同意了，我需要对方律师email ...

中介答应的都没用，一定要对方律师的信件，合同可以不改