Caravan park 和 Motel 如何避雷

TGTG

想盘个生意，经验有限，只在国内弄过一阵子的小生意
感觉Caravan park和Motel 这类生意似乎除了耗时间外，能好上手一些。

和中介要了新州中部小镇的Caravan park和Motel各一的信息。Caravan park大一些，价格为motel的2倍。

可以确定的是该地此类生意确实很好，虽然竞争很多，但经常客满，想住个一周不提前的订话几乎没有店可以满足。

两个都是Leasehold的类型，都是约20年租约，价格为年Net Profit的5、6倍。

但是都又列了一个Adjusted Net Profit，价格是这个Adjusted Net Profit的3、4倍
Adjusted Net Profit包括了Accounting，Depreciation，Interest，Salary Sacrifice - Owner，Wages -Single Owner等项目。
我不懂这些调整的部分怎么能算生意的profit呢？

Caravan park说的是owner自己干，加上4 cleaners, 1 gardener and 1 handyperson。
年工资总额只有十六七万，虽然super大概是工资的10%，感觉对得上，但是感觉工资还是太少了，不够六个员工分的啊，还得给自己开工资吧？
有没有可能是那种还要现金给出去不少工资，这样就体现不到账上了？是的话这个坑可能会比较大啊。

我看有人说这种生意做大不做小，所以应该选规模大一点的Caravan park？



基本搜不到华人做这类生意的，不知道是不是有各种预见不到的坑。
请各位大神不吝指教。

ldp101

耐得住寂寞这生意应该是没什么太大的风险的

weaknet

1.Leasehold, 还剩20年租约，长度合理正常
-可以再查看下rent多久review一次，下一次是什么时候，如果快到了的话，比如今年晚点或者明年上半年就到了，可以要求卖家先把下一期的rent review和物业业主完成。
2.查看收入款项，重点就是看下毛收入吧，这个如果是系统出来的，总数字应该问题不大。
-如果收入里面，有提供餐饮，维修，出租设备等任何要付出人力人工才能获得的收入，考虑下自己的动手能力是否能够维持这些收入。
3.支出，重点看下租金支出占毛收入的比例，如果在四分之一或以下，那算比较好的，四分之一以上但不到三分之一，也算合理，越接近三分之一，就越偏高；
4.income add back，对于这个生意是正常的，默认业主一对夫妻在里面干活，不拿工资，全款购买不用支付银行利息的情况下，合同价是利润的3倍或出头左右是行业惯例，也是认可的系数。根据经理房的舒适程度，生意的规模地段，生意知名度和难度再微调。如果规模大，比如净收入超过40万，那么系数可能会更接近4了，规模小的，卖2.X倍的也有。
5.员工应该大部分都是casual的，可以要一下每个员工的具体每周工作时间来核算，小镇上一般工资较低，这些人应该不是每天8小时工作的。
6.新手的话，感觉motel更容易上手。
7.确实是买大比买小好，除去贷款利息可能更低的因素以外，主要是这种生意绑人，如果收入总额高了，请人干活的部分可以更游刃有余，条件允许还可以请一个人，平时顶替自己的位置。有些大型的生意，业主本人或大股东平时都是住在悉尼的，几个月可能才去看一次。

TGTG

weaknet 发表于 2024-5-4 13:46
1.Leasehold, 还剩20年租约，长度合理正常
-可以再查看下rent多久review一次，下一次是什么时候，如果快到 ...

租金近四年平均占毛收入2成。租金每年涨，3% or CPI，按高的算，20年的租约是2 x 10 years。

上一财年和马上结束的这一财年，是近五年生意最好的两年，不知道是不是因为打算出售，账上适当的提前进行了调整（不懂，瞎猜的）

我通过薪水总额和员工数量自己大概反推的话，clearner大概一个全职对应20个房间，每小时可以整理2-3个房间，好像还算合理？

还一点担心的是目前客源很好，但是毕竟是内陆小镇，旅游不比海边，需要附近的一些产业支撑，担心受到可能的行业周期影响，到时候想脱手肯定也难。

TGTG

刚才一位金靴族的回复刚看了一眼就不见了，内容基本看清了，也感谢您的意见。

weaknet

TGTG 发表于 2024-5-4 14:23
租金近四年平均占毛收入2成。租金每年涨，3% or CPI，按高的算，20年的租约是2 x 10 years。

上一财年和 ...

忘了说，租金占毛收入四分之一为很合理的这个判断，是针对motel说的，caravan park应该同理，但不一定完全一样。

最近两年是收入最好的两年：
-这个没办法，受益于疫情后期的货币超发影响，所有的motel和酒店几乎都是在过去两年创出了收入record，入住率和每晚的房价都有提高，业绩双击。
当然，调整收入也是有可能有的，不过一般调net income，常用的办法都是减少支出，没法增加收入，所以看毛收入这个很重要。还遇到过突然要卖生意的业主可怜兮兮的说，自己的收入算少了，有用现金入住的客人，为了少缴税，他都直接进了口袋没有放在系统的账上，请求把这部分加回去。

小镇和偏远地区生意，亏大钱的我只见过矿区的motel，随着矿没了，生意就完了。其他的亏大钱的可能性远远低于海边看着高大上的生意。这行真正亏大钱的反而一般都是海边的，开发速度太快了，今年你的酒店算好的，3年以后，你的两边可能各起一栋新酒店，你这个入住率和竞争力一下子就下去了。