如何做到投资房105%利息抵扣

何去何从

目前个人情况：
一共有二个offset账号，没有redraw账户（这两个不能同时存在吧？）
一个offset对应自住房贷款账号，金额相等，每个月扣款付本金，不用付利息
一个offset对应投资房贷款账号，金额是贷款账户的一半。

问题：最近想买一个200万左右的投资房，怎么操作才可以做到投资房105%利息抵扣呢？

多谢各位同学老师专家指点教导！

何去何从

查过以往的帖子，觉得两个帖子比较有用：
@shuyuanli发表于 2018-7-20 17:23

就是，贷款用于投资产生的利息才能抵税。redraw里的钱是银行的钱， offset里的钱是自己的钱。

具体有以下几种情况:

1. 自住房redraw账户取款用于投资, 自住房多出的利息可以抵税。 如果取款自用, 不可抵税。
2. 自住房offset账户取款用于投资， 多出的利息不能抵税。如果取款自用, 也不可抵税。
3. 投资房redraw账户取款用于新的投资, 可以抵税。 如果取款自用, 不可抵税。
4. 投资房 offset账户取款用于新的投资, 多出的利息可以抵税。如果取款自用, 多出的利息可以抵税。

还有, 自住房转投资房的情况:

A. 如果自住房是redraw账户, 转投资房后，所欠贷款以该redraw账户中历史欠款最少的时候为准， 也就是可抵扣利息最小化。你自住的时候不要向redraw中放钱。
B. 如果自住房是offset账户, 转成投资房后, 你可以把offset中的所有钱都转走, 多产生的利息可以抵税。也就是说你自住的时候可以随便往offset里放钱。

如果你的房子一直是自住， 这两种账户在税务上没有区别。

何去何从

@cppbug发表于 2017-3-25 22:42你有一个自住房贷款还欠银行60万，然后打算继续买入投资房，假设投资房50万，你需要准备首付20%，也就是10万，以及5%的印花税，2万5。这时银行会让你先还自住房贷款10万左右，也就是说你自住房还欠银行50万，然后在settle的时候给你准备好52万5来cover房价以及印花税，这时你的投资房贷款账户会显示欠银行52万5。

这样做的好处是首付以及印花税所产生的利息可以负扣税，拿回来一部分

mightyview

必须是同一家银行吗

何去何从

mightyview 发表于 2024-4-4 22:04
必须是同一家银行吗

等专业的人回答吧，贷款的只管贷款成功，会计只管做账没风险，投资人需要把这两个综合起来

何去何从

顶，没有人关心这样的问题吗？

perfectstock

找broker啊，他们很清楚的，你就是捆绑你的自住房和新的投资房，总贷款额度在两个房子之间自己分配，投资房可以分配投资房买价+印花税，差不多就是105%，剩下的分到自住房。

xq052b

何去何从 发表于 2024-4-4 22:15
等专业的人回答吧，贷款的只管贷款成功，会计只管做账没风险，投资人需要把这两个综合起来 ...

我的会计问的很细的，到底哪个loan的利息，清清楚楚

何去何从

perfectstock 发表于 2024-4-5 15:05
找broker啊，他们很清楚的，你就是捆绑你的自住房和新的投资房，总贷款额度在两个房子之间自己分配，投资房 ...

我的broker说问会计师，他只负责贷款到账

何去何从

xq052b 发表于 2024-4-5 15:06
我的会计问的很细的，到底哪个loan的利息，清清楚楚

我的会计师也是问的很详细，问完就是有些付款账户不对，利息不能抵扣

perfectstock

何去何从 发表于 2024-4-5 15:36
我的broker说问会计师，他只负责贷款到账

找个新的broker了，问问equity loan 或者 collateral loan

zzn

假设自主房的equity和已有投资房够高，贷款人工资等固定收入够高，那么就可以用已有房产抵押，银行贷给你210万用来购买200万投资房。

新投资房可以叫银行开设两个账户，一个贷款账户负210万，银行每月收210万产生的利息。另一个是跟之连接的offset账户，刚开始余额为零。以后有余钱往里放。目前不放也没关系。

这是不是你要的105%利息抵扣？

何去何从

zzn 发表于 2024-4-5 20:50
假设自主房的equity和已有投资房够高，贷款人工资等固定收入够高，那么就可以用已有房产抵押，银行贷给你21 ...

能这样就太好了，我的条件基本符合，这样其实就是贷款额度的top up

philongyao

不用那么麻烦， offset 里的钱， 转到loan 账户里转一圈， 再转出来投资， 利息就可以抵税了。

何去何从

philongyao 发表于 2024-4-6 08:01
不用那么麻烦， offset 里的钱， 转到loan 账户里转一圈， 再转出来投资， 利息就可以抵税了。  ...

我的会计师本来也是这么说的，我买完房子他说自住房的offset资金到loan里转一圈也不行，我就在想，自住房的offset转到投资房的offset,然后用这些资金付第三套的首付和印花税，不知道可不可以