用数据说话现在投资Perth是否合适

HowardHamlin

近期在看大热的Perth房子，稍微做了点功课，用其中一套做了个粗略的计算。

我的结论是目前利率下，一套66W的房产，700每周租金，需要每年至少贴7500刀去养这个房子。

Property Costs               
Property Price        $660,000.00       
Solicitors' Fee        $1,550.00       
Stamp Duty        $25,365.00       
Interest Rate        6.10%       
               
Total Property Costs        $686,915.06       
               
Income               
Weekly Rental        $700.00       
Rented Weeks        50       
Annual Rental        $35,000.00       
Gross Rental Yield        5.30%       
Net rental yield (without mortgage)        4.48%       
               
               
Expenses               
Landlord insurance                1046
Council Rates                2366
Water                 1224
Interest on Loan(s)        $39,040.00        $39,040.00
Repairs and Maintenance        $800.00        $800.00
Agent                $1,750.00
Annual total expense                $46,226.00
               
               
               
Net rental yield        -$11,226.00       
Depreciation deduction        0       
Tax deduction        -$11,226.00       
Tax offset        $3,648.45       
               
Net Yield        -$7,577.55       

补充内容 (2024-3-22 22:09):
经足友建议，房租改为保守的房价千分之一每周。wa中介费为8%。假设单人税前收入少于9万，加上负扣税因素，最后每年要拿出9500来供一套66w wa投资房

shuaiwhy022

这个租售比非常牛啊

Kimba2601

Agent                $1,750.00?

那里的管理费一般是10% 还加乱七八糟的，就是INSPECTION一次都收钱滴。

HowardHamlin

Kimba2601 发表于 2024-3-22 15:00
Agent                $1,750.00?

那里的管理费一般是10% 还加乱七八糟的，就是INSPECTION一次都收钱滴。 ...

谢谢，那你补充我的知识了。我按照NSW 5%算的

HowardHamlin

shuaiwhy022 发表于 2024-3-22 14:40
这个租售比非常牛啊

这是比较乐观的一套了，一般都是房价/1000 每周房租

kickstar

维修费800比较保守了，得比较新的房子，还有几百块的Land tax没算。你的首付15万利息能有7.5K，扣了税算4.5K，所以买和不买差不多1万2？

xiwu

HowardHamlin 发表于 2024-3-22 15:00
谢谢，那你补充我的知识了。我按照NSW 5%算的

LZ是NSw的？ Good luck!

.45ACP

HowardHamlin 发表于 2024-3-22 16:00
谢谢，那你补充我的知识了。我按照NSW 5%算的

没有10%那么夸张8%是常态 尤其现在租房市场这么热 价格都可以谈 前一段有听说7%甚至更低的

maxinfang

搂主已经把2周空置都算进去了 数据非常现实意义
首先 你对未来的年涨幅是希望多少 然后回观10年平均一下历史数据 然后对比 你的损失
两个动态的量 一个是 利息 一个是房价 或者 租金
你要是能确定了 比如利息还会升吗
房租未来稳定吗 这部分 就不是计算能确定的因为可能不准
历史不代表未来 但是 取个 10年房租变化均值 也是可以算的 希望能看到搂主表格的更新
加入一些对不确定性的分析 和理解
最好能有概率性的 期望值的 代入 我觉得会更好的帮助你做出选择

Forbne

投资独立屋是看现金流? 基本观念就错了

Chipmunk22

这个租金很好了，我买的80多万的房子才租700

GoJetter

那很不错了 一年房价涨10% 租金涨10% 直接拉过成本线

HowardHamlin

Forbne 发表于 2024-3-22 18:25
投资独立屋是看现金流? 基本观念就错了

肯定得看啊，市场上很多买家抱有只看capital gain的想法入场，然后入不敷出被迫离场。就算是负现金流，也要是能承受的负现金流。

HowardHamlin

maxinfang 发表于 2024-3-22 18:20
搂主已经把2周空置都算进去了 数据非常现实意义
首先 你对未来的年涨幅是希望多少 然后回观10年平均一下历 ...

谢谢，多个变量的确很难算。只能说如果 利息/房租 这个变量保持不变（利息涨，房租跟着涨）的话，买完房子后每年的现金流差别不会太大。

另外其实还要算上卖出投资房后（假设是赚的）的capital gain tax问题，最后把持有成本和买卖成本（stamp duty, capital gain tax etc)加上，赚到的不一定有第一眼感觉上那么多。

HowardHamlin

GoJetter 发表于 2024-3-22 20:42
那很不错了 一年房价涨10% 租金涨10% 直接拉过成本线

对，要是按照10%这么涨，可以闭着眼睛买入，砸锅卖铁扛过第一年

HowardHamlin

Chipmunk22 发表于 2024-3-22 18:29
这个租金很好了，我买的80多万的房子才租700

我举例子的suburb是Dayton，3～4房house65w左右，租金670～700。

HowardHamlin

kickstar 发表于 2024-3-22 16:32
维修费800比较保守了，得比较新的房子，还有几百块的Land tax没算。你的首付15万利息能有7.5K，扣了税算4.5 ...

是的，如果要修更多东西，差不多1～1w2每年要贴进去的。

HowardHamlin

xiwu 发表于 2024-3-22 16:45
LZ是NSw的？ Good luck!

是的，谢谢。

maxinfang

HowardHamlin 发表于 2024-3-22 22:17
我举例子的suburb是Dayton，3～4房house65w左右，租金670～700。

5%回报率 其实现金流不会差的
你的重点 还是要考虑 资本增值的预期
否则房价不涨 就是亏了 就是雷锋 所以这个只是你的不输
大盈才是你的眼光

Forbne

HowardHamlin 发表于 2024-3-22 22:04
肯定得看啊，市场上很多买家抱有只看capital gain的想法入场，然后入不敷出被迫离场。就算是负现金流，也 ...

独立屋现金流不是重点，用现金流判断投资独立屋合不合适是错误的，否则独立屋都不如公寓。投资独立屋的关键是贴钱等资本增值，现金流和资本增值是鱼肉熊掌，不能兼得。