负扣税取消的可能性

xq052b

Kevinant 发表于 2024-3-2 11:44
哪個國家是這樣搞的? 所認識的大多都有CGT

Net capital gains are taxed at different rates depending on overall taxable income, although some or all net capital gain may be taxed at 0%. For taxable years beginning in 2023, the tax rate on most net capital gain is no higher than 15% for most individuals.30 Jan 2024

lianxiang

我个人认为负扣税是可以接受和理解的。因为大多数的投资房是正现金流，或者很快就能进入正现金流。

那个50% CGT 好像是不是可以做一下改变？租房族确实非常艰难。

JhYu

lianxiang 发表于 2024-3-2 17:02
我个人认为负扣税是可以接受和理解的。因为大多数的投资房是正现金流，或者很快就能进入正现金流。

那个50 ...

这个50％ 折扣是在不考虑CPI的基础上定的，筒化计算方式，否则更加复杂。

xq052b

maxinfang 发表于 2024-3-2 12:14
chatgpt 美国 投资房利息
“
如果你拥有的是租赁房产，那么支付的抵押贷款利息可以作为房产运营成本的一 ...

重点是CGT啦，澳村是加到个税上的，用个税的税率在收

老美的是这样的

The capital gains tax is the levy on the profit that an investor makes when an investment is sold. It is owed for the tax year during which the investment is sold.

The long-term capital gains tax rates for the 2023 and 2024 tax years are 0%, 15%, or 20% of the profit, depending on the income of the filer.1 The income brackets are adjusted annually. (See tables below.)

持有超过一年，封顶20%的税率

玉堇

xq052b 发表于 2024-3-2 16:30
重点是CGT啦，澳村是加到个税上的，用个税的税率在收

老美的是这样的

美国的CGT是有免税额的，不是全部交CGT。澳洲的CGT是个人所得税的税率，就是说就算是有50%discount，有好一点工作的人基本也是交全额的20%的税，算下来比美国交的多。

Murphy

sarahlin 发表于 2024-2-29 09:52
不要怕。

首先工党要掂量一下取消负扣税的政治后果，上一届他们在稳赢的情况下提出上台就取消负扣税，结果 ...

看看人家维多利亚政府，聪明得狠。

不追溯可以，可以继续负扣税，卖的时候一起算……

Kevinant

maxinfang 发表于 2024-3-2 12:14
chatgpt 美国 投资房利息
“
如果你拥有的是租赁房产，那么支付的抵押贷款利息可以作为房产运营成本的一 ...

另外你說的美國CGT不同稅率 個人收入超過六萬美金就得交15%CGT 而且是nominal.

這跟澳洲的50% CGT Discount效果差不多 也是30%的一半呢 而且美國自住和投資房都得交CGT

https://www.irs.gov/taxtopics/tc ... gains%20tax%20rates,than%2015%25%20for%20most%20individuals.


所謂負扣稅是 租金收入減掉房子開銷包含利息的部份 還能扣抵其他所得收入 只有澳洲和加拿大可以這樣做 這個叫做負扣稅

大多歐洲國家 包含新西蘭 租金減掉利息 多餘的部分不能扣抵所得收入 就如CGT一樣 CGT Loss無法扣抵所得收入 而是和以後租金正現金流扣抵


新西蘭之前改的 利息支出無法扣抵租金收入

現在也只是改回來  利息可以抵租金收入而已 不是像澳洲這種負扣稅


以前澳洲有遺產稅 後來霍克政府說用CGT取消遺產稅 所以就沒遺產稅了 全世界一堆國家有遺產稅

聊天灌水

想多了，但维州不宜投资房

sarahlin

Murphy 发表于 2024-3-2 18:39
看看人家维多利亚政府，聪明得狠。

不追溯可以，可以继续负扣税，卖的时候一起算…… ...

NG和CGT都是联邦税，和州政府没关系…维州今年land tax确实收得狠

jkliop

维州land tax叠加起来太厉害

Johnlin1379

0%

maxinfang

Kevinant 发表于 2024-3-2 19:53
另外你說的美國CGT不同稅率 個人收入超過六萬美金就得交15%CGT 而且是nominal.

這跟澳洲的50% CGT Dis ...

嗯 我回应的是担心负扣税取消 会导致银行利息 不能抵扣 租金回报这件事情 如果负扣税取消的话
也只是取消 损失的部分可以放到当财年的收入里做 tax retuen

一般 高收入人群 买公寓 是使用账面上的折旧亏损 来快速拿出现金 但是这只是 提前拿出 因为折旧部分的负扣税 是在卖的时候要还 cgt 很多高新白领是这么操作的 比如医生 或者 律师 有6年楼花一卖这种说法 负扣税取消对这类玩家打击是严重的

另一部分 买投资房 老房子 折旧部分是没有多少的  那么有两个策略

一个是走 租金回报 这是一种 比较稳健的投资 一般 是关注现金流的回报 所以关注得是 租金回报率 现在利息是 6%以上 那么这类房子 如果包括strata 或者其他零碎费用 要做到正现金流 就要看到 7%以上的租售比
另一个是 走资本增值 也就是大家追捧的学区房 豪宅 稀缺性 这种房子的特色是 投资回报率很低 因为 需求旺盛 导致房价长期涨幅大于 租金涨幅 所以 豪宅区很多house 租金回报率是2%都不到的 但是这种房子 很多能不租就不租 因为 租出去的租客不懂维护反而很可能破坏了最终卖家 而这种房子的特色是 贷款不多 现金避险 空置税 是应对这种情况的 还有海外买家额外税 当然也有入场早的 买了学区房的大神们 但是地税 和其他费用 不是一般人能投资得起的 除非买的早 一般都是自住买家为主

而负扣税真正被利用最多的场景是 家里现金不多 肯干 但是工资由于税收导致基本也存不住 靠投资房小赌一下的中产吧 所以看的都是4-5%左右回报率的房子 出现啥特殊事情 工资抵扣一下 降低现金流风险 时运好还正现金流  拿个几年 可能还有希望五倍杠杆 小赚一笔
而这批人如果没有负扣税 应该完全不会去买这种4-5%投资回报率的投资房 他们会更偏向与看到7%以上
现金流物业 或者4-5% 回报基金 因为风险更低 增值也不一定差 所以取消负扣税 对他们投资偏好有影响 但是 能有很大影响房价 我觉得也还好 毕竟这类物业套牢的也不少 因为房价增幅有限 物业费反而涨的吓人 还可能出现可怕的旧房levi 除非买的早 那也早就正现金流了

所以取消负扣税 造成的是投资吸引力对中产阶级的是投资需求影响 不过市场其实投资需求本身就被抑制

所以取消负扣税最好的时机是 降息导致投机需求增加的时候 打出是更有可能成功的