自住房转投资房，ATO对redraw的政策是否回溯到自住房阶段？

Boxhiller

自住房有贷款，无offset账户，有超额还款和redraw操作。
自住房期间redraw的钱不是用于投资。
几年后转为投资房，其贷款帐户不再进行redraw操作。

那么，转为投资房“以后”，每月产生的贷款利息，是否可以“全额”做税前抵扣？

maxinfang

贷款跟着你的目的走 就是在产生交易的时候 （买新房） 直接做一个109%的loan 或者 80% 20+4% 的贷款 那么就是104% 百分百退税了 之前你可以redraw 出来那个20%
但是你原来的自住房 你几乎是没有什么抵扣了 就是当前贷款 不包括redraw的
最好卖了 或者现金收账 报低价房租 偷税

Boxhiller

maxinfang 发表于 2024-2-15 13:45
贷款跟着你的目的走 就是在产生交易的时候 （买新房） 直接做一个109%的loan 或者 80% 20+4% 的贷款 那么就 ...

请问，转为投资房之前redraw造成的贷款余额增加，相应的利息部分能抵扣还是不能抵扣？具体的法律依据在哪里？谢谢！

maxinfang

Boxhiller 发表于 2024-2-15 14:08
请问，转为投资房之前redraw造成的贷款余额增加，相应的利息部分能抵扣还是不能抵扣？具体的法律依据在哪 ...

不能抵扣
常识
除非你 redraw 是 给自住房 加建 那到可能说的通

企鹅男孩

我的理解啊，一笔贷款的利息能不能抵扣，是和这笔贷款的用处有关。

Redraw相当于一笔新贷款。你拿这个钱去投资，利息就可以抵扣。你拿它去吃喝玩乐，就不能。

就是，和你redraw的那个房子本身是自住还是投资没关系，只和redraw的这笔钱的新的用途有关。

比如你从自住房里redraw去买投资房，那这个利息也可以抵扣。但是你redraw了钱去消费，那不管原来的房子是啥性质，那这部分都不可以。

不知道这样理解对不对

Boxhiller

maxinfang 发表于 2024-2-15 14:09
不能抵扣
常识
除非你 redraw 是 给自住房 加建 那到可能说的通

但redraw是发生在自住期间的，跟投资房没有关系啊。

转成投资房的时候，它有一个总的贷款额，作为投资行为的期初余额，这才符合常理啊。

既然自住期间花在房屋升级、修缮、council rate方面的开销不能计入投资房的税务抵扣，那凭什么自住期间redraw的钱就要计入投资房的账目活动呢？

这是约定俗成还是有一条法律明确规定的呢？

Boxhiller

企鹅男孩 发表于 2024-2-15 14:28
我的理解啊，一笔贷款的利息能不能抵扣，是和这笔贷款的用处有关。

Redraw相当于一笔新贷款。你拿这个钱去 ...

你的理解是对的。

但我认为只有同一会计期间的活动才有互相比较的意义。不同会计期间的活动，没有可比性。

转成投资房之前，那只是个自住房。贷款账户余额增减，与投资有什么关系呢？

maxinfang

Boxhiller 发表于 2024-2-15 14:40
但redraw是发生在自住期间的，跟投资房没有关系啊。你已经说了没关系 那就是不能抵扣 就是这么直白 常识啊

转成投资房的时候，它有一个总的贷款额，作为投资行 ...

既然redraw 跟投资房没关系 那笔redraw 就不可以拿来抵扣 是看关系的。

那我给你一个举个例子吧。 我两套房 自住200w  投资两百万 工资高了 我就redraw 160w 做成投资房 把钱放到另一套里完全避开
那我是不是靠redraw 可以无脑且合法的避税了
所以 这种灵活的方式 是不能随便还钱进去的 你还了 再拿出来就要跟一个投资“产生关系“ 才可以抵税

至于你的第二个问题 “凭什么自住期间redraw的钱就要计入投资房的账目活动呢？”
不一定 问会计律师 说不定不可以！！ 我说 是有概率可能可以
我的逻辑是 你贷款买的 房子 转成 投资 那贷款部分（不包括还的）产生的利息可以抵扣
同理 你贷款买的 房子加建部分 转投资 那这笔贷款贷款产生的利息 可以 抵扣

但是也只是我猜的 也可能不可以  实打实花的钱是没法抵扣的 只能最后算cgt 看不看能不能捞回来
贷款 不能抵扣 抵扣的是 贷款产生的利息 这是我的理解 欢迎纠错

Boxhiller

maxinfang 发表于 2024-2-15 15:33
既然redraw 跟投资房没关系 那笔redraw 就不可以拿来抵扣 是看关系的。

那我给你一个举个例子吧。 我两 ...

［那我给你一个举个例子吧。 我两套房 自住200w  投资两百万 工资高了 我就redraw 160w 做成投资房 把钱放到另一套里完全避开］

抱歉，完全没看明白。

什么叫“做成投资房”？把什么做成投资房？把自住房也做成投资房？那就没有自住房了？另外花钱租房住吗？

从哪个账户redraw出160万？自住房还是投资房？

yn0521

总结一下，自住房贷款redraw钱用于投资目的，redraw后自住房多付的利息 可抵税。非投资目的的自住房redraw不可抵税
投资房贷款redraw钱用于投资目的，redraw后投资房多付的利息 可抵税。非投资目的的投资房redraw不可抵税

是这样吗

Boxhiller

yn0521 发表于 2024-2-15 16:39
总结一下，自住房贷款redraw钱用于投资目的，redraw后自住房多付的利息 可抵税。非投资目的的自住房redraw ...

通常说来是这样，貌似这样立法也有一点道理。
但是，这个规则是否要溯及自住阶段的redraw，是本帖提问的初衷。

maxinfang

Boxhiller 发表于 2024-2-15 16:35
［那我给你一个举个例子吧。 我两套房 自住200w  投资两百万 工资高了 我就redraw 160w 做成投资房 把钱 ...

比如你自住还光了 再买套新自住 老的自住转投资 钱全redraw出来 再买一套200w的 自住 那你不是又可以有160w抵税了  基本每年都可以负扣税了
2010年 100w 买来自住 房子涨到200w redraw160w
买套200w新自住 你觉得原来自住那套redraw160w抵税可能吗

maxinfang

Boxhiller 发表于 2024-2-15 16:43
通常说来是这样，貌似这样立法也有一点道理。
但是，这个规则是否要溯及自住阶段的redraw，是本帖提问的 ...

自住阶段的redraw 只跟你redraw出来的钱的用途相关 你只能卖了这套买新的 才能有新交易产生成本的问题 而不能自己假定房子增值了 那部分也算成本 因为不产生真实成本

Boxhiller

maxinfang 发表于 2024-2-15 16:44
比如你自住还光了 再买套新自住 老的自住转投资 钱全redraw出来 再买一套200w的 自住 那你不是又可以有16 ...

2010年价值100万的房子，贷款最多也就是80万。

到2024年，这14年来，还本金，扣利息，最后不可能还让你redraw出来160万。也许只能redraw出50万。

你只能说是Equity值200万，通过refinance拿出钱来。

Boxhiller

maxinfang 发表于 2024-2-15 17:01
自住阶段的redraw 只跟你redraw出来的钱的用途相关 你只能卖了这套买新的 才能有新交易产生成本的问题 而 ...

没有假定房子增值啊，我顶楼的问题里没有涉及到增值不增值的事。

转成投资房之前，我的贷款账户就是个buffer，有余钱就放进去，需要花钱就取出来，跟什么投资增值没关系啊。

maxinfang

Boxhiller 发表于 2024-2-15 17:02
2010年价值100万的房子，贷款最多也就是80万。

到2024年，这14年来，还本金，扣利息，最后不可能还让你 ...

背后的逻辑是一样的 成本你还了 那就是成本降低了
你要证明的是 你产生了新的成本

maxinfang

Boxhiller 发表于 2024-2-15 17:03
没有假定房子增值啊，我顶楼的问题里没有涉及到增值不增值的事。

转成投资房之前，我的贷款账户就是个bu ...

我举得例子 就是你转投资房的时候 为什么redraw的那部分钱 是你新的成本 这才是你能否抵税的关键

Boxhiller

maxinfang 发表于 2024-2-15 17:04
背后的逻辑是一样的 成本你还了 那就是成本降低了
你要证明的是 你产生了新的成本  ...

自住房不是资本，不产生收益，所以不存在成本的问题。我还进去贷款，降低的是我的生活开销。我redraw钱出来，增加的是我的生活开销。

只有创造收益的东西才是资本，才要计算成本。投资房才有成本一说。

Boxhiller

maxinfang 发表于 2024-2-15 17:07
我举得例子 就是你转投资房的时候 为什么redraw的那部分钱 是你新的成本 这才是你能否抵税的关键 ...

我的问题的关键就是，redraw行为发生在投资之前，所以不是“新”的成本。

要这样说，这房子自从我买来就要计算投资，那我第一年手里有10万闲钱，但没用于还贷款，而是存到了定期储蓄里，由此“增加”了贷款利息，难道ato还要禁止我这部分利息进行抵扣不成？

再比如，我刚买房时，年薪5万，我没努力找到100万年薪的工作，所以贷款少还了95万，以致于多产生了利息，难道ato还要禁止这95万相应的利息进行抵扣不成？

maxinfang

Boxhiller 发表于 2024-2-15 17:15
我的问题的关键就是，redraw行为发生在投资之前，所以不是“新”的成本。

要这样说，这房子自从我买来就 ...

对的 你可以放offset 但是你不能还

maxinfang

Boxhiller 发表于 2024-2-15 17:15
我的问题的关键就是，redraw行为发生在投资之前，所以不是“新”的成本。

要这样说，这房子自从我买来就 ...

利息产生要另外交税的 你自住房有资本利得豁免了

嗯 对的 你可以做offset对冲 但是p+i 还的钱 还进去就是还进去了

maxinfang

澳洲的税收 猛于虎 没有什么漏洞的 只会多收 绝不放过 你每笔钱的收益 除了自住房的cgt

amyo(∩_∩)o

考虑那么多干啥。多转几次贷。不相信ato能搞明白你多少redraw。

这个世界就是撑死胆大的，饿死胆小的。退税政策就是鼓励撒谎作假的。

maxinfang

amyo(∩_∩)o 发表于 2024-2-15 17:34
考虑那么多干啥。多转几次贷。不相信ato能搞明白你多少redraw。

这个世界就是撑死胆大的，饿死胆小的。退 ...

不查没关系 查了要自证清白

che999

Boxhiller 发表于 2024-2-15 14:40
但redraw是发生在自住期间的，跟投资房没有关系啊。

转成投资房的时候，它有一个总的贷款额，作为投资行 ...

楼主你都说了redraw时候和投资房没有关系了 那还用利息抵什么税

对 就是一个会计准则 当然对很多人也是常识

楼主你的情况 ，找任何一个会计，人家都会跟你说不可以的

但是如果你有Offset Ac, 是从Offset取钱，就不一样了，可是你不是，你是用的利率比有offset ac功能低的贷款品种，只能用redraw取钱

urbb

你转成投资房时做一下REFINANCE好了

che999

Boxhiller 发表于 2024-2-15 17:15
我的问题的关键就是，redraw行为发生在投资之前，所以不是“新”的成本。

要这样说，这房子自从我买来就 ...

要这样说，这房子自从我买来就要计算投资，那我第一年手里有10万闲钱，但没用于还贷款，而是存到了定期储蓄里，由此“增加”了贷款利息，难道ato还要禁止我这部分利息进行抵扣不成？


两点，一，这10万的定存利息是收入要上税

二，增加的利息跟你一楼问的问题，不是一个东西

che999

Boxhiller 发表于 2024-2-15 17:09
自住房不是资本，不产生收益，所以不存在成本的问题。我还进去贷款，降低的是我的生活开销。我redraw钱出 ...

maxinfang说的对
比如你是Redraw 30万出来，用这30万 买股票，买新的投资房，那么这30万产生的利益，可以抵扣你的股票收入和新买的投资房的租金，跟你的现有的房子没有关系

注意，你如果是从offset ac出来30万，这30万产生的多的利息，算你现有房子的，不算新买的房子的，offset ac其实就是一个活期账户

che999

urbb 发表于 2024-2-15 20:46
你转成投资房时做一下REFINANCE好了

做了还是一样的，ato只看最初的