关于养老金SMSF买房

Simonjo

aer22 发表于 2024-5-15 15:00
请教一下啊，假定房产增幅和super投资收益都是10%，那自建super买房好处是什么呢？
...

你30万super增幅10%，一年后你有33万；
你30万买个120万的房涨幅10%（你要交律师费印花税smsf费用所以30万买不到150万的房，实际上26-28万可以买120万的房），一年后房子值132万，扣除90万贷款，这一年贷款利息按7.5%算是6.75万，租金收入按800*50周算加上4万（allow 2周空租），你账面上的asset有39.25万，扣除各种出租会计审计杂费，算38万吧，你smsf买房的收益就不是10%，而是26.7%。（你账面上亏损的4万可以永远carry over来抵扣其它投资的收入）
以上就是低风险高杠杆的房产带来的好处。5倍杠杆买房到处都可以借到钱，5倍杠杆炒股你借到钱也没胆去赌。

实际上房产升值通常到不了10%，但是基数大所以120万的今年5%，明年再5%，比30万的今年10%，明年再10%更大收益，越往后差距越大。

smsf买房的其它好处还有，这个房子退休前都不算你的，跟你其他投资房无关，独自算地税，只买一个通常不用交；卖房的时候cgt省50%，等到退休后再卖省100%，相当于第二套自住房待遇。

aer22

Simonjo 发表于 2024-5-15 18:27
你30万super增幅10%，一年后你有33万；
你30万买个120万的房涨幅10%（你要交律师费印花税smsf费用所以30 ...

好像是看懂了，就是加了杠杆之后收益增加。那全款买房收益怎样啊？突发奇想，能不能把我的投资房卖给我的SMSF？只需交一笔印花税，但是以后不用交增值税啊

JhYu

aer22 发表于 2024-5-15 19:07
好像是看懂了，就是加了杠杆之后收益增加。那全款买房收益怎样啊？突发奇想，能不能把我的投资房卖给我的 ...

这个是不允许的。SMSF不能买自己个人的房产。

Simonjo

aer22 发表于 2024-5-15 19:07
好像是看懂了，就是加了杠杆之后收益增加。那全款买房收益怎样啊？突发奇想，能不能把我的投资房卖给我的 ...

全款买就没意思了，房产不加杠杆还比不过定期存款。
smsf买的东西（不只是房）必须跟自己没有任何关系，否则税局查到了那就是按普通商业投资补税。
投资艺术品都不能放自己家里。
只有商业地产除外，smsf买可以租给自己的公司。

aer22

Simonjo 发表于 2024-5-15 19:23
全款买就没意思了，房产不加杠杆还比不过定期存款。
smsf买的东西（不只是房）必须跟自己没有任何关系， ...

哦，果然没有那么美事儿

newlifesyd

其实不必太专业去想。两人收入17万，人均还不到税局公布的平均收入，属于一般普通人，没必要搞这些专业的理财。再过5年银行都不会给贷款了，趁有能力，赶紧贷款买个房子更实在。

就和上面很多朋友说的一样，SMSF是对高收入的人避税，财富管理用的。普通打工族，而且还不是专业人士没必要，直接贷款买房更合适一点。

jkliop

Simonjo 发表于 2024-5-15 18:27
你30万super增幅10%，一年后你有33万；
你30万买个120万的房涨幅10%（你要交律师费印花税smsf费用所以30 ...

'独自算地税，只买一个通常不用交' 这个怎么说？ smsf里面的地税不是更高税率？

Simonjo

我是新州的

逆风而上

Simonjo 发表于 2024-5-15 18:27
你30万super增幅10%，一年后你有33万；
你30万买个120万的房涨幅10%（你要交律师费印花税smsf费用所以30 ...

还是这句话 只看到好处 没看到开销和坏处。就好比买个生意 只看到账面上的taking， 没看到真实的expense， 更没看到周边的变化和竞争等环境因素。

另外贷款额少， low leverage，收入要求非常高， 利率高， 还要什么都是正规的。。 这些都是非常实际也非常要命的问题。更不要说 这其中的开销之大。。 那点leverage 出来的利润真不够糟践的。 如果房子跌呢 leverage 就会反向作用 使得loss 扩大化。

最后还有最糟糕的一点就是房子会变老。 和人一样 。 越老越不值钱 麻烦越多。 除非一直用Super买和卖甚至翻新。。要不几十年后你绝对后悔 而不是开心。 而翻新的话 那就必须要走最贵的builder这条路。 反正就是所有的开销double triple,也没负扣税。 你确定为了那所谓的capital gain豁免和leverage最后能赚回来？？？我深度怀疑。

ruolinmo

linshu 发表于 2023-6-29 15:12
我的贷款 7.4%  , LVR 69%
setup fee esuper , free
annual compliance 999.

你好，请问你用的是哪一家？

麦芽儿

ruolinmo 发表于 2025-7-9 11:13
你好，请问你用的是哪一家？

他写了esuper，还有一家justsuper都差不多

HowardHamlin

Ahghg 发表于 2023-6-29 14:55
**** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 ****

我去，大开眼界啊。

仔细一想真的是血赚，生意的租金可以claim deduction，然后super买的房的租金收益免税，里外里赢两次-win win

请问smsf买的物业有没有规定不能租给直接关系人啊？我记得有类似条款的

ruolinmo

麦芽儿 发表于 2025-7-9 13:06
他写了esuper，还有一家justsuper都差不多

谢谢

rrose

Simonjo 发表于 2024-5-15 18:27
你30万super增幅10%，一年后你有33万；
你30万买个120万的房涨幅10%（你要交律师费印花税smsf费用所以30 ...

强烈质疑你的算法：

“你30万买个120万的房涨幅10%（你要交律师费印花税smsf费用所以30万买不到150万的房，实际上26-28万可以买120万的房），一年后房子值132万，扣除90万贷款，这一年贷款利息按7.5%算是6.75万，租金收入按800*50周算加上4万（allow 2周空租），你账面上的asset有39.25万，扣除各种出租会计审计杂费，算38万吧，你smsf买房的收益就不是10%，而是26.7%。（你账面上亏损的4万可以永远carry over来抵扣其它投资的收入）”


30万买个120万的房， 然后你的账上没有任何的现金了，只有一套房。
只要不卖房，账上就还是没有任何现金，要还银行的6.75万利息，扣除收入4万，你必须每年往里填2.75万，直到你退休。要不然银行要拍卖你的房子。

也就是说通过这次交易，你每年必须倒贴2.75万，直到你退休卖房。

Simonjo

rrose 发表于 2025-7-9 21:31
强烈质疑你的算法：

“你30万买个120万的房涨幅10%（你要交律师费印花税smsf费用所以30万买不到150万的 ...

投资不是存钱啊兄弟

SMSF是完全归你自己管的，里面的房子是投资品，你自己愿意，随时可以变现，比股票交易周期长一些，而已。
SMSF还有买字画古董的呢，都是投资啊，就看什么能赚钱而且你又了解的

Simonjo

HowardHamlin 发表于 2025-7-9 13:12
我去，大开眼界啊。

仔细一想真的是血赚，生意的租金可以claim deduction，然后super买的房的租金收益免 ...

smsf里的住宅不能租给自己有任何关系的人或公司。
商业地产则可以租给自己的公司。
两个ruling不一样

Simonjo

逆风而上 发表于 2024-9-18 18:47
还是这句话 只看到好处 没看到开销和坏处。就好比买个生意 只看到账面上的taking， 没看到真实的expense ...

你还漏说了一个坏处，就是smsf买房不能装修翻新。
然而你别去炒房啊，你要去炒地啊……

真实的expense就是，相比普通投资房，贷款利息高1%，每年多交2k左右的审计费。其他没有区别，一样找中介放租收租，折旧负扣税（负到smsf头上，不能到个人头上）。

vcsg

Simonjo 发表于 2025-7-11 00:31
你还漏说了一个坏处，就是smsf买房不能装修翻新。
然而你别去炒房啊，你要去炒地啊……

新的super税法通过的话，SMSF基本没有税务优惠了。长期来说3M门槛太低。要被割韭菜。