[个人所得税] 名下两套投资房，报税时贷款利息怎么分配 [复制链接]

发表于 2023-4-17 21:48 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 fa19 于 2023-4-17 21:50 编辑

请问大家
名下有两套投资房，买第一套的时候在银行贷的款。买第二套房时，银行把我第一套房做了抵押，然后才又多贷出来更多的钱买了第二套房。所以两套房就一个贷款账户

那么报税的时候，这两套房的贷款利息应该如何分配呢？
可以自由分配吗？有什么要特别注意的地方吗?

谢谢

发表于 2023-4-17 23:32 |显示全部楼层

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你第一套欠多少的是没有改变的、押出来多少錢買第二套的銀碼也算在第二套的loan

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sorga

皮靴族

发表于 2023-4-18 08:04 |显示全部楼层

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本帖最后由 sorga 于 2024-11-7 09:09 编辑

我的会计师是直接把所有贷款放到第一套房子上的。我认为按照实际分配更合理但是房子多了以后就很难统计了。

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Poweregg

钻石靴族

发表于 2023-4-18 08:40 |显示全部楼层

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Ngshun 发表于 2023-4-17 23:32
你第一套欠多少的是没有改变的、押出来多少錢買第二套的銀碼也算在第二套的loan ...

：）

发表于 2023-4-18 08:52 |显示全部楼层

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sorga 发表于 2023-4-18 08:04
我的会计师是直接把所有贷款放到第一套房子上的。我自己也是CA，我认为按照实际分配更合理但是房子多了以后 ...

怎么可能呢？你贷出来是for 第二套投资的、所以该是算第二套、除非二套房子是同一entity holding，所以你放那、最后claim利息放个都一样、否则税局查數一定说不对的。

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发表于 2023-4-18 09:02 |显示全部楼层

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sorga 发表于 2023-4-18 08:04
我的会计师是直接把所有贷款放到第一套房子上的。我自己也是CA，我认为按照实际分配更合理但是房子多了以后 ...

例如、你第一套是投资房、然后貸出来是買自住房、这个肯定不能算在第一房的loan amount 上、贷出来的錢、因为没有產生assemble income 绝对是不能claim 利息的。

fa19

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发表于 2023-4-18 12:45 来自手机 |显示全部楼层

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Ngshun 发表于 2023-4-18 08:52
怎么可能呢？你贷出来是for 第二套投资的、所以该是算第二套、除非二套房子是同一entity holding，所以你 ...

ato怎么会知道你的每套房子贷款具体是多少的？

fa19

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发表于 2023-4-18 12:49 来自手机 |显示全部楼层

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Ngshun 发表于 2023-4-17 23:32
你第一套欠多少的是没有改变的、押出来多少錢買第二套的銀碼也算在第二套的loan ...

我只有一个loan account，我以为是两套算一起了，无所谓如何分配。
难道为了报税还需要去银行查一下档案吗！
都是投资房，反正最后算的是总数，搞那么清楚有必要吗？

发表于 2023-4-18 12:50 |显示全部楼层

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fa19 发表于 2023-4-18 12:45
ato怎么会知道你的每套房子贷款具体是多少的？

Ato有可能查、例如前二天新闻说税局开始查landLord 和銀行的数据、会计师不会这样冒险的、因为是錯误扣税。

发表于 2023-4-18 12:59 |显示全部楼层

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fa19 发表于 2023-4-18 12:49
我只有一个loan account，我以为是两套算一起了，无所谓如何分配。
难道为了报税还需要去银行查一下档案 ...

如果你两套都是同一个人或公司擁有、基本上都是一起claim, 但是最好自己做个table, 第一个loan佔多少%. 例如你本来第一套餘下loan是300百千、然后,押出了700百千錢買第二套、那现在loan共一百萬、这样第一套是总利息的30%claim 在第一套房子、第二套是70%里的一百萬借贷的利息claim在第二套上。

发表于 2023-4-18 13:15 |显示全部楼层

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fa19 发表于 2023-4-18 12:49
我只有一个loan account，我以为是两套算一起了，无所谓如何分配。
难道为了报税还需要去银行查一下档案 ...

因为你將来可能有变動的、例如会賣走其中一个先、又或者其中一间变自住房等。都要算得很清楚、税局就是这样规定必须清楚分配。

冰与火之歌

银靴族

发表于 2023-4-18 13:24 来自手机 |显示全部楼层

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最直接的方法，计算一下各自的贷款数，然后split loan，分成两个，

aa23

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发表于 2023-4-18 13:40 |显示全部楼层

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楼主自讨苦吃，当初买第二套就该单独贷款，这种所谓抵押贷款你也多贷不了多少，还被捆绑，以后卖房就知道了，要第二套卖掉后才能卖第一套，被抵押的只能后卖

fa19

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发表于 2023-4-18 18:33 来自手机 |显示全部楼层

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Ngshun 发表于 2023-4-18 12:59
如果你两套都是同一个人或公司擁有、基本上都是一起claim, 但是最好自己做个table, 第一个loan佔多少%. ...

感谢！我按比例算了

fa19

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发表于 2023-4-18 18:34 来自手机 |显示全部楼层

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aa23 发表于 2023-4-18 13:40
楼主自讨苦吃，当初买第二套就该单独贷款，这种所谓抵押贷款你也多贷不了多少，还被捆绑，以后卖房就知道了 ...

被当初那个贷款经理坑了，他没告诉我这个问题

发表于 2023-4-18 18:45 |显示全部楼层

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fa19 发表于 2023-4-18 18:34
被当初那个贷款经理坑了，他没告诉我这个问题

不是的、你有足够錢还賣掉那套的loan,然后他们会再计算你餘下贷款夠不夠cover那个最低要求、如果不夠cover就補上銀纸就可以了。

人在悉尼已中年

银靴族

发表于 2023-4-18 19:26 |显示全部楼层

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fa19 发表于 2023-4-18 12:49
我只有一个loan account，我以为是两套算一起了，无所谓如何分配。
难道为了报税还需要去银行查一下档案 ...

胆大就没事，例如红灯的时候过马路，也不一定每次都给车撞

fa19

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发表于 2023-4-18 19:39 来自手机 |显示全部楼层

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Ngshun 发表于 2023-4-18 18:45
不是的、你有足够錢还賣掉那套的loan,然后他们会再计算你餘下贷款夠不夠cover那个最低要求、如果不夠cove ...

我想等我卖的时候，房子早就翻n翻了，到那个时候，那点贷款可以说是零花钱

fa19

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发表于 2023-4-18 19:41 来自手机 |显示全部楼层

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人在悉尼已中年发表于 2023-4-18 19:26
胆大就没事，例如红灯的时候过马路，也不一定每次都给车撞

望眼欲穿苦等中年，精英出现语出必惊人!

发表于 2023-4-18 20:58 |显示全部楼层

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fa19 发表于 2023-4-18 19:41
望眼欲穿苦等中年，精英出现语出必惊人!

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fa19

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发表于 2023-4-18 21:15 来自手机 |显示全部楼层

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Ngshun 发表于 2023-4-18 20:58
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他们有那个时间?
日常工作完成都难，难道不计成本的加班加点?
估计会抽查吧，抓几个典型，杀鸡警猴

LENNY_DONG