Auckland的房价走势

wooweb

maxinfang 发表于 2023-2-19 21:46
??
你说 爱情只是你一个人的事情
我听了伤悲 因为我一直以为 你 我 是我们

咱们两个算以诗会友吗？

wooweb

merlot14 发表于 2023-2-19 21:49
不建议入奥克兰 新西兰基建太差 气候一极端停水停电 滑坡都是常态 真要买 买基建比较好 人口不太稠密但是非 ...

如此说来，不是大批纽西兰人要来悉尼居住？
利好悉尼房市！

maxinfang

wooweb 发表于 2023-2-20 13:56
咱们两个算以诗会友吗？

诗歌只是种形式
我们只是在各自表达对爱的理解
也可能是 对租金变化的理解
因为租房市场不是一个人决定
是双方共同决定的

wooweb

maxinfang 发表于 2023-2-19 22:02
诗歌只是种形式
我们只是在各自表达对爱的理解
也可能是 对租金变化的理解

不要歪楼，咱们是严肃讨论房地产，讨论投资，讨论财商，要严肃

achilles

maxinfang 发表于 2023-2-20 13:35
那把你说的例子拉出来聊聊 你也可以阐释 宏观影响 如何影响到个例呗

7年之痒终究爆发 他们的婚姻终于走 ...

你我对这个市场规律的理解偏差我说实话很难再说下去了根本无法不在一个频道. 简单两个例子,

12年入的那一套很典型, 墨尔本102万, 原房主是06买的房子入手价135万. 房主是个GP, 4个孩子, 因为买多套apt资金链崩了银行找他补齐他被迫卖. 我的租金成本是基于102万总价,贷款62万计算的, 而不是原房主的成本135万, 贷款1m. 我如果和那些07年入手房子的房主们在租房市场竞争, 就有很大优势因为成本低. 当时定的租金价格是比市场价低了60块, 大环境不好的时候可以换取零空置率, 这比租金多个大几十的重要.

16年在昆州入手的那套151万, 房主离婚分财产, 08年建好的新房子原价出手.

经手的5个, 在手的4个投资房里只有一套以前就是投资房, 其他全部都是自住房, 折旧的时候体现了这一点. 不能存在你说的投资者之间倒手这回事.

maxinfang

achilles 发表于 2023-2-20 14:42
你我对这个市场规律的理解偏差我说实话很难再说下去了根本无法不在一个频道. 简单两个例子,

12年入的那 ...

那你的观点是 现在更应该继续跌 让投资客入场买各种理由不得不卖的自住房 然后自住买家出去租 因为你如果买的便宜 你也会租便宜点 所有投资客这样就可以越来越多投资房 租金越来越便宜 自住买家也不用背负严重的房贷 而且房子也不用升值了 因为投资客已经成正现金流了 不需要房价升 而租房的租金也是很便宜 只是比房贷贵点，因为投资客是正现金流 说明房贷低于租金? 是这个意思吧? 这样人人都可以安居乐业 租房便宜 房价也便宜 租房的可以为房东还房贷  房东也可以开心

frankfang4415

maxinfang 发表于 2023-2-20 14:51
那你的观点是 现在更应该继续跌 让投资客入场买各种理由不得不卖的自住房 然后自住买家出去租 因为你如果 ...

其实我没看懂你们在争执啥。
投资房的租金取决于市场不是投资客的成本， 市场需求相对于供给越高租金自然就越高。
如果投资客大量入场， 那么供给自然就越高， 理论上是有打击房租上涨的效果。这一点并没有问题。 同理， 如果投资客大量入场必然带来房事的火热和房价上涨。

achilles

maxinfang 发表于 2023-2-20 14:51
那你的观点是 现在更应该继续跌 让投资客入场买各种理由不得不卖的自住房 然后自住买家出去租 因为你如果 ...

现在不仅应该继续跌, 几乎可以肯定还要跌, 信贷收缩是资产价格的第一大敌.
如果不跌反而会催生更严厉的调控政策.经济手段虽然慢但副作用小确定性高, 一旦出现行政手段,不确定性就会大增.

但跌是坏事么? 并不是, 是挤泡沫, 让不合格的市场参与者被挤出市场. 更利于市场的长期健康发展. 重入市场的程度倒不一定是正现金流那个程度, 不多的负现金现金流大部分投资者能接受的, 因为所有的房产投资者包括我都看好长期升值.

一两年内租房新建供应不可能有本质改变, 大家对house的趋之若鹜也不会很快改变, 降低租金无非就是两种办法, 第一降低现有投资房持有成本即降息, 但这和控制cpi背道而驰, 根本不可能, 而定向降息在澳洲更没有先例. 第二就是扩大竞争扩大现有房产里投资房比例, 让观望的投资者入场, 如何实现? 如果加息缩表让资产价格下跌, 这个就能做到. 再跌个20%估计就会陆续进场了.用经济手段通过市场调节更合理更安全.

frankfang4415

achilles 发表于 2023-2-20 15:09
现在不仅应该继续跌, 几乎可以肯定还要跌, 信贷收缩是资产价格的第一大敌.
如果不跌反而会催生更严厉的调 ...

那么问题来了， 降到哪能入手啊？

frankfang4415

maxinfang 发表于 2023-2-20 14:02
诗歌只是种形式
我们只是在各自表达对爱的理解
也可能是 对租金变化的理解

诗写的是真好啊

maxinfang

frankfang4415 发表于 2023-2-20 15:03
其实我没看懂你们在争执啥。
投资房的租金取决于市场不是投资客的成本， 市场需求相对于供给越高租金自然 ...

我就是想理解一下他说的 一个自住房卖了 变成投资房的同时 这个家庭就会在租房市场上贡献一份需求 租房市场是供需决定的 多一份投资房供应 多一分租客需求 在我看来也没有解决房租的危机 不懂他说的政府要把房价打下来 增加投资房的的社会意义 房价打下来让自住买家入场 才是社会希望看到的 而自住买家才应该去接盘 因为自住一般更多的韧性 才能驻底更健康的房事

twas

Sales stock very low

sellers hold stock

achilles

frankfang4415 发表于 2023-2-20 15:13
那么问题来了， 降到哪能入手啊？

大多数投资的人应该还是会看到明确的信号右侧操作. 而且每个人对于负现金的容忍程度不同.自己有计算器啊, 有信号且符合自己的接受范围就能入手.

le0exxx

frankfang4415 发表于 2023-2-20 15:13
那么问题来了， 降到哪能入手啊？

你啥时候看不到leo哥这个id再发帖的时候就差不多了。

maxinfang

achilles 发表于 2023-2-20 15:09
现在不仅应该继续跌, 几乎可以肯定还要跌, 信贷收缩是资产价格的第一大敌.
如果不跌反而会催生更严厉的调 ...

再不建新房的前提下，自住房 变成投资房的同时也是多了一个租客需求
投资房 换个房东 也跟租房市场关系不大 相反 过度的交易 卖房空置期是要三个月左右的吧 至少 交易越多 反而对租房市场的压力越大
房价要跌可能是事实 但是 投资客以降低市场租金为由 我这边过不去 投资客买投资房让房市更健康 这也不一定 有人止盈的也可以出手 而现在入室 房贷压力反而是很大 要看不同个例
相反 自住买家入场 接盘 是更具社会意义的 也会让房事更健康 因为自住买家 韧性和对市场敏感度更低 毕竟跌10% 卖了还是要租的 所以是死多

achilles

maxinfang 发表于 2023-2-20 15:18
我就是想理解一下他说的 一个自住房卖了 变成投资房的同时 这个家庭就会在租房市场上贡献一份需求 租房市 ...

一个自住房卖了 变成投资房的同时 这个家庭就会在租房市场上贡献一份需求

两者没有逻辑关系, 不充分也不必要.
一个自住房卖了, 很可能置换去其他不同市场了,downsize去公寓了, 养老院了, 非租房紧迫区域了, 可能是不需要了,可能是去海外了, 可能是合并一处了.

achilles

maxinfang 发表于 2023-2-20 15:38
再不建新房的前提下，自住房 变成投资房的同时也是多了一个租客需求
投资房 换个房东 也跟租房市场关系 ...

你对澳大利房产市场的构成了解不够多, 健康合理的市场, 同时需要大量的租房者和有房者. 你可以对比一下各区的自住房比例和租房比例. 有这种思维也不奇怪,毕竟中国市场上90%的人有房, 无法理解澳洲市场35%以上的人租房.

投资者绝对不会自己降租金, 但是竞争的市场会迫使投资人降租金, 这是市场调节的根本. 投资人最怕空置, 空置个一周就相当于租金降20刀起. 有竞争后的市场调节会很快.  而租金不降压制cpi的金融手段就不会停, 迫使不耐受者损失被挤出市场, 来让这个事情最终发生. 可以拭目以待

maxinfang

achilles 发表于 2023-2-20 15:41
你对澳大利房产市场的构成了解不够多, 健康合理的市场, 同时需要大量的租房者和有房者. 你可以对比一下各 ...

嗯 大概听懂你的意思了
投资房多的地方租金是会便宜点 因为竞争更激烈
而租金市场太热会增加住房通胀 所以对cpi造成拉升效果 而加息最好能打租金下来  嗯嗯理解

所以我也说了你所说的卖自住房 降级 搬离 合并 其实可能不是因为加息hold不住 恰是自然供给释放 如孩子长大 搬出去 自然需求的增长 所以就算是2012年 该离场的还是要离场 而这些房子的供给的确可能造成住房供应增加 但更是常态的自然释放 就算不加息 他们也是要是走的 所以加息对他们的影响不大 而提供的供给也是一直发生的 所以这种自住房变投资房对拉低通胀的贡献 是让人质疑的 相反房价的贬值可能会让他延长退休卖房计划 从而自然的供给释放得到了抑制 很可能这已经在短期内发生中 当然长期还是会不得不卖的

然后就是投资房异手 这也是我认为应该去多多讨论的 因为这才更可能是房价下低的理由 毕竟亏本的买卖 没人干 但是从逻辑上我也说了 这其实从宏观上并不能 提供更多投资房 只是换个名字而已 对降低租金市场的贡献 几乎为0 甚至由于频繁交易 投资房空置三四个月 导致租房市场更大的压力
希望你也能看懂我的观点

Haymarket

已经基本回到了疫情前，买在山顶的人太悲催了

iamssgg

新西兰疫情防控太严酷，基本失败了，疫情2022年流失18000人，对一个几百万人口的国家是非常严重的。严酷的防疫政策失去了很多潜在的新移民

merlot14

wooweb 发表于 2023-2-20 13:57
如此说来，不是大批纽西兰人要来悉尼居住？
利好悉尼房市！   ...

大批不会 新西兰现在比澳洲便宜的也多 例如电费 车的价格和每年养护 房子跌的比悉尼便宜 而且新西兰人来了澳洲没有了family support 这对于有孩子的太重要了 所以来的基本是新西兰的移民 本来父母就不在的 或者小年轻来工作几年存钱再回去

merlot14

Haymarket 发表于 2023-2-20 17:59
已经基本回到了疫情前，买在山顶的人太悲催了

中产区和差区有往疫情前去的迹象 好区放盘很少 价格还是很坚挺 没有看到大幅下跌

liberaloz

twas 发表于 2023-2-20 15:20
Sales stock very low

sellers hold stock

还没到时候，今年年底前看，多数人不扛到最后一刻不会肯交出手里的筹码

吾生须臾

akl最近治安很差了

katieqian

Reserve Bank increases the Official Cash Rate

The Monetary Policy Committee today increased the Official Cash Rate (OCR) from 4.25% to 4.75%.

Published date: 22 February 2023