redraw这个例子对吗？

blockg

网上看的，
假如小A贷款50万澳元，有10万澳元存款存放在了贷款账户（redraw）里，那么此时小A的贷款额度依旧是50万，贷款账户Balance是40万，银行每天只会结算40万贷款所产生的利息，而非50万。也就是说，这10万元起到了减少利息的作用，且小A可以随时转出另作它用。
是这样吗？

50万澳元5.39利率30年month payment是2805，如果按照40万计算就是2244，如果redraw里面10万取出来了，那payment 就变成了2805？这样理解对吗
如果不取出来，把存款10w放进去redraw里一共20w，那就是按30万贷款计算，payment又变成1683？

zhengdpb

利息减少（以40万计)，理解正确。
还款不变（以50万计)，计算错误。

yshi

上半部分理解正确
但是repayment不变 在owing balance减少的情况下 还款部分中还本金的比例增加 利息部分减少

blockg

yshi 发表于 2023-2-8 02:21
上半部分理解正确
但是repayment不变 在owing balance减少的情况下 还款部分中还本金的比例增加 利息部分 ...

redraw不管放多少钱，每月repayment还款都是按原来的欠款50w算的？如果50w欠款减去redraw里面的20万还要保持repayment总额不变，那实际缩短的是贷款年限吧？

zhuzhu007

楼主先说一下是本息同还还是只还利息的吧

blockg

zhuzhu007 发表于 2023-2-8 08:02
楼主先说一下是本息同还还是只还利息的吧

本息同还自住房

zhuzhu007

blockg 发表于 2023-2-8 10:45
本息同还自住房

对于大多数银行和贷款机构来说，不管你房贷账户或者对冲账户里面有多少钱，每个月的最小还款额度，是你申请贷款之后就固定好了的。一般不会变动。除非出现现在这种极端情况，那就是每个月利息都在涨。当然也有些放贷的小型机构，每个月的还款额度会根据你对冲账户里面的钱自动调整的。比如说AFG就有这种。具体你可以找个broker咨询一下呢。

小胖子吃辣肉面

还款额不变，每个月转进贷款账户的钱数额是固定的，但是本金和利息占比会有变化

blockg

小胖子吃辣肉面 发表于 2023-2-8 11:13
还款额不变，每个月转进贷款账户的钱数额是固定的，但是本金和利息占比会有变化 ...

比例具体怎么算的？

小胖子吃辣肉面

blockg 发表于 2023-2-8 12:22
比例具体怎么算的？

先计算你这个月的利息是多少钱，然后用总还款额减去利息就是本金部分。
如果放的钱多，利息就少，本金就还的多。

sarahlin

你看transactions就能很清楚的明白到底是怎么回事了。

利息应该是 贷款余额×利率/365.2×每月天数。

比如你贷了50万/5%利率，每月按揭$3000本息，其中利息是$2122（31天）/2054 （30天），正常情况你的贷款余额应该是这样的：-500000+3000-2122+3000-2054...，利息大约是$2083每月上下浮动，随着你的贷款余额逐渐减少而减少（每个月能减少几块钱）。

而你如果有10万redraw进去，那贷款余额瞬间减少了10万变成40万了，利息也随之减少到$16xx每月，但通常每月按揭是不会变的还是$3000，于是账单就变成了：-400000+3000-1698+3000-1643...。

你每个月省下了10万产生的利息，大约是400多，结果就是你的还款时间大大缩短，因而银行收你的利息也大大减少了。

sarahlin

还有就是注意Redraw和Offset对自住没影响，但对投资是有影响的，redraw多还进去的钱如果再取出来必须要是投资这个房产的目的才可以负扣税，否则这部分本金产生的利息是不能扣税的，Offset没有这个问题。

blockg

sarahlin 发表于 2023-2-8 14:41
你看transactions就能很清楚的明白到底是怎么回事了。

利息应该是 贷款余额×利率/365.2×每月天数。

明白了 就是月供不变 里面还的本金多一些，再refinance的时候欠款变少了一些

raywang5

假如小A贷款50万澳元，有10万澳元存款存放在了贷款账户（redraw）里，那么此时小A的贷款额度依旧是50万，贷款账户Balance是40万，银行每天只会结算40万贷款所产生的利息，而非50万。也就是说，这10万元起到了减少利息的作用，且小A可以随时转出另作它用。
是这样吗？

A: REDRAW 和offset的区别是你解释的意思是offset，但是redraw是实实在在的放进loan account，你的贷款就是从50万变40万。每天利息计算是一样的，只不过redraw可以取出来，但是有的要花手续费，而offset不用。

50万澳元5.39利率30年month payment是2805，如果按照40万计算就是2244，如果redraw里面10万取出来了，那payment 就变成了2805？这样理解对吗
如果不取出来，把存款10w放进去redraw里一共20w，那就是按30万贷款计算，payment又变成1683？

无论是redraw还是offset你把钱放进去抵消的只是利息而不是还款金额，例如你50万是2805. 但是这时本金利息比是50/50. 如果你放10万进去。变成40万。本金利息比可能变成6/4， 4 是利息，你每月还款还会是2805. 但是你还的本金变多利息变少。

只有一种情况你还款额发生变化就是interest only 有对冲，因为你只还利息，所以对冲里放10万。总贷款变成40万。那时候你就只还40万贷款利息，而不是50万。

悉尼天空99

受益匪浅

LGM

转自lz和网友回复

假如小A贷款50万澳元，有10万澳元存款存放在了贷款账户（redraw）里，那么此时小A的贷款额度依旧是50万，贷款账户Balance是40万，银行每天只会结算40万贷款所产生的利息，而非50万。也就是说，这10万元起到了减少利息的作用，且小A可以随时转出另作它用。
是这样吗？


你看transactions就能很清楚的明白到底是怎么回事了。

利息应该是 贷款余额×利率/365.2×每月天数。

比如你贷了50万/5%利率，每月按揭$3000本息，其中利息是$2122（31天）/2054 （30天），正常情况你的贷款余额应该是这样的：-500000+3000-2122+3000-2054...，利息大约是$2083每月上下浮动，随着你的贷款余额逐渐减少而减少（每个月能减少几块钱）。

而你如果有10万redraw进去，那贷款余额瞬间减少了10万变成40万了，利息也随之减少到$16xx每月，但通常每月按揭是不会变的还是$3000，于是账单就变成了：-400000+3000-1698+3000-1643...。

你每个月省下了10万产生的利息，大约是400多，结果就是你的还款时间大大缩短，因而银行收你的利息也大大减少了。
还有就是注意Redraw和Offset对自住没影响，但对投资是有影响的，redraw多还进去的钱如果再取出来必须要是投资这个房产的目的才可以负扣税，否则这部分本金产生的利息是不能扣税的，Offset没有这个问题。

假如小A贷款50万澳元，有10万澳元存款存放在了贷款账户（redraw）里，那么此时小A的贷款额度依旧是50万，贷款账户Balance是40万，银行每天只会结算40万贷款所产生的利息，而非50万。也就是说，这10万元起到了减少利息的作用，且小A可以随时转出另作它用。
是这样吗？

A: REDRAW 和offset的区别是你解释的意思是offset，但是redraw是实实在在的放进loan account，你的贷款就是从50万变40万。每天利息计算是一样的，只不过redraw可以取出来，但是有的要花手续费，而offset不用。

50万澳元5.39利率30年month payment是2805，如果按照40万计算就是2244，如果redraw里面10万取出来了，那payment 就变成了2805？这样理解对吗
如果不取出来，把存款10w放进去redraw里一共20w，那就是按30万贷款计算，payment又变成1683？

无论是redraw还是offset你把钱放进去抵消的只是利息而不是还款金额，例如你50万是2805. 但是这时本金利息比是50/50. 如果你放10万进去。变成40万。本金利息比可能变成6/4， 4 是利息，你每月还款还会是2805. 但是你还的本金变多利息变少。

只有一种情况你还款额发生变化就是interest only 有对冲，因为你只还利息，所以对冲里放10万。总贷款变成40万。那时候你就只还40万贷款利息，而不是50万。

sanjieyu

学习了，受益匪浅啊。