关于REITS, 为什么类似CIP这种工业基金跑不过真实物业收益？

zzfgg123

很不科学，租金收益高于一般正常市场购买的物业的回报不说，本身物业也很优质。

那么举个例子，工业地产在2018到现在，墨尔本和悉尼基本上都快翻一番了，股价上面完全没体现，有懂行的人说下是因为什么么？

难怪吃姑息还得cba这种。。。

ARACT

如果他的租金没有翻一倍，为什么市值会翻一倍？
反正布里斯班工业用地的土地估价没涨。
由于供应过剩，需求减少，即便租金涨了，市价可能涨得也不多。

zzfgg123

ARACT 发表于 2022-8-7 23:56
如果他的租金没有翻一倍，为什么市值会翻一倍？
反正布里斯班工业用地的土地估价没涨。
由于供应过剩，需求 ...

道理是这个道理，但是举个例子，墨尔本dandenong south市场租金从65一平2017年到现在115一平，这个潜在租金增长也没有反映到股价上，而就算租金是65，现在也反映到实际物业售价上面了，所以股价让我感到很奇怪。

ARACT

zzfgg123 发表于 2022-8-8 00:05
道理是这个道理，但是举个例子，墨尔本dandenong south市场租金从65一平2017年到现在115一平，这个潜在租 ...

因为他们持有很多物业，有些租不出去，有价无市。有些租金涨了。
算进去空置这部分成本，整体实际回报率没那么高。

zzfgg123

ARACT 发表于 2022-8-8 00:15
因为他们持有很多物业，有些租不出去，有价无市。有些租金涨了。
算进去空置这部分成本，整体实际回报率 ...

CIP 98.9%的入住率啊，不存在这种情况啊

kuangzigong

是不是因为
股票价值在于其盈利增长上
租金回报增长是缓慢的
并且扣除管理工资90%返还给股息
资产增值并无实际交易，并不能计算入盈利中
所以其盈利增长无非就是店租增长
除非把优质物业给买了，才能增加基金盈利

zzfgg123

kuangzigong 发表于 2022-8-8 02:47
是不是因为
股票价值在于其盈利增长上
租金回报增长是缓慢的

有点道理，但是估值相对于市场上交易的就偏低估了，而且实际是有交易的，都是按照估值交易。。。。

那就是没什么机会成本了感觉

ARACT

zzfgg123 发表于 2022-8-8 00:44
CIP 98.9%的入住率啊，不存在这种情况啊

跟股票类似，预期，还有机构会操纵价格

zzfgg123

ARACT 发表于 2022-8-8 09:16
跟股票类似，预期，还有机构会操纵价格

那操作逻辑就完全不一样了，害，无法直接替代地产投资

davidtsao15

把分红加回去再算算？每次dididend除权后股价会跌，但是如果你采用红利再投，长期下来也不差的

zzfgg123

davidtsao15 发表于 2022-8-8 12:03
把分红加回去再算算？每次dididend除权后股价会跌，但是如果你采用红利再投，长期下来也不差的 ...

是这个道理，但是本身我买个物业也有租金啊，不再投入的话本身物业也在涨价

cjxie

个人认为REITS的优越性在于可以投入很小也享受到地产行业的红利，流动性高，持有成本和交易成本都比真实物业低得多。

zzfgg123

cjxie 发表于 2022-8-8 18:01
个人认为REITS的优越性在于可以投入很小也享受到地产行业的红利，流动性高，持有成本和交易成本都比真实物 ...

对的，所以就是好奇为什么估值会差这么多

freejoy

楼主指的是哪一个ETF？

zzfgg123

freejoy 发表于 2022-8-8 19:28
楼主指的是哪一个ETF？

asx：CIP 这个

freejoy

zzfgg123 发表于 2022-8-8 19:31
asx：CIP 这个

1. 该基金只有30%的地产在NSW，38%的地产在VIC， 剩余的地产在澳洲其他州----地产价格涨幅有限，从而拉跨整体汇报；好处是分散了风险。
2. 该基金都是投资工业用地，一般情况下工业用地没有学区，医院，公共交通等类似的溢价，地点也是在工业园区，或者城市边缘地材----有大量的未开发土地----从而涨幅可能不及住宅地产。
3. 工业地产主要是用来通过出租物业吃分红的。不要在资本增值上期望太多。

zzfgg123

freejoy 发表于 2022-8-8 19:45
1. 该基金只有30%的地产在NSW，38%的地产在VIC， 剩余的地产在澳洲其他州----地产价格涨幅有限，从而拉跨 ...

我的考虑点是因为我本身投资工业地产，所以看到vic和nsw的工业用地以及仓储物业这几年涨了一大波，而这个股票从股价上好像完全没怎么吃到红利，所以就很好奇

freejoy

zzfgg123 发表于 2022-8-8 19:50
我的考虑点是因为我本身投资工业地产，所以看到vic和nsw的工业用地以及仓储物业这几年涨了一大波，而这个 ...

我的1，2 都回答了啊。 VIC和NSW的地产只占68%；你也要看每个地产的位置。你去他们网站上看一看每个地产的位置，估计你就知道他们的的资本增值不高了。https://centuria.com.au/industri ... property-portfolio/

zzfgg123

freejoy 发表于 2022-8-8 20:02
我的1，2 都回答了啊。 VIC和NSW的地产只占68%；你也要看每个地产的位置。你去他们网站上看一看每个地产 ...

好的好的，我也细研究下，发现他们的估值和实际市场其实所有差别，也有可能是基数大了导致增幅百分比少了

freejoy

zzfgg123 发表于 2022-8-8 20:04
好的好的，我也细研究下，发现他们的估值和实际市场其实所有差别，也有可能是基数大了导致增幅百分比少了 ...

你都没有研究透这个基金就买了，我也真是佩服你的勇气。（如果你只是投资前的研究，而没有买，那就当我啥都没说）

liuyang327

一，交易结构并非你所看到的。
二，公开市场的投资者只是优先级。

zzfgg123

freejoy 发表于 2022-8-8 20:08
你都没有研究透这个基金就买了，我也真是佩服你的勇气。（如果你只是投资前的研究，而没有买，那就当我啥 ...

我直接买的是地产，最近才开始看reits

freejoy

zzfgg123 发表于 2022-8-8 21:36
我直接买的是地产，最近才开始看reits

棒

gifox

这些物业基金几乎钱都用来分红、股价怎么涨？

16楼说的对

gifox

ARACT 发表于 2022-8-8 09:16
跟股票类似，预期，还有机构会操纵价格

这些基金表现很少和预期不符合的。

长期合同为主

你有多少地，多少长期合同签了多少年。可以说未来几年的收入都明明白白写着了

iamyi

你自己投资，你花的时间你都不算成本

zzfgg123

iamyi 发表于 2022-8-9 08:38
你自己投资，你花的时间你都不算成本

基本上就每个月发票开过去，这还是没叫agent管的，比residential容易多了