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房地产价格走势是最近成了这里特别热门的话题。赶着这股热，也稍微发表下自己的看法。欢迎大家探讨。
(转载需请联系本人，见签名，谢谢)
影响房价有7大因素，按照自己的理解，我把它们归为两大类，再结合澳洲情况 以NSW为主，说说房地产价格。
第一类：是影响一个国家和地区整体房地产经济发展和房产价格水平的
一．经济方面。
经济因素是宏观影响因素，主要包括了:社会经济繁荣程度；房地产市场的完善度和活跃度；供求关系；金融市场；货币价值；物价、工资及就业率；科学技术。
经济危机，全球经济面临陷入大规模的同步衰退，而澳洲经济好于大部分国家。美国经济经历了二战以来最严重的下滑，欧洲、日本与英国也都陷入萧条。在房地产方面，与美国不同，澳洲没有房产过剩）（实际上存在不足，租房空置率处于历史低点。加上低利率，这些基本要素可能防止房价大面积下跌。而这又将反过来为消费者支出提供保障，另外油价的下跌、政府向退休人士及低收入者家庭的补助，及利率的削减都有利于经济稳定。虽然失业率增加，但物价和工资情况控制良好，目前失业率也得到了进一步的控制。澳洲房地产市场，相比中国和喝多国家来说，在制度上完善很多。政府政策，外来移民，海外投资等各种因素，使目前房产市场相当活跃。供不足以求。
二、 政治方面。
政局情况：一个国家和地区的政治是否稳定直接影响人们置业的信心。因为房地产是不动产，一旦投入资金，就需一定的时间才能收回。所以，政局稳定时，房地产价格普遍上升；相反，其价格则下降。
这一点不用多说，澳洲政局比较稳定。
政策因素：在某种情况下，政策因素甚至成为决定房地产价格的重要因素。
例如，政府对FIRB申请的放宽，海外留学生和TR人士都有机会购买2手房； 又例如，NSW 对FHB买新房（楼花对SETTLE有时间限制）的$24000补助（截至于09，30，2009），10月以后，$17000 ，（截至于12，31，2009）；2手房也有相应14000，和10500的补助。再例如，对600K以下新物业或楼花（有时间限制），印花税减半的政策。
除鼓励政策外，政府对新房审核审批制度也非常严格。杜绝房产过剩，调控供求关系，保护房产价格。
第二类：虽然对整体价格因素也有影响，不过更具体的体现在对局部房产的价格影响。
一． 环境因素。
这对房地产价格影响很明显，也是与其他商品的一个不同之处。环境因素是指房地产所在地段的自然条件和各种配套设施条件等因素。
自然环境条件：是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度、交通便利程度及自然景观等。
这就是为什么海景房，水景房比同类房屋贵的原因。
市政基础设施：是人们对土地投资的物化体现，该项投资对其周围房地产价格有着直接影响。市政基础设施包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，对企业经营 效果和人们居住的生活条件影响极大。
这一点也不难理解，通常CITY中心房价格高于周围SUB，就是因为市中心的交通、通讯、水电气等市政基础设施完善的缘故。这也是为什么靠近TRAIN STATION, BUS STATION，SHOPPING方便的区，投资回报好，房价高的原因。
公用建筑配套设施：为居民日常生活服务，这些设施的完善与否，影响到居民消费和受教育的方便性及文化娱乐生活丰富与否。因此，它对其周围住宅房屋价格影响也较大。如一个地区，周围有没有好的学校，有没有CLUB，有没有公园，也是决定一个地区价值的因素。
二、 人口因素。从住宅来说，人是其最终消费者，所以，人口数量、分布、年龄和家庭结构及其增长情况，会直接影响着房地产的供需和价格。
宏观些讲，整个澳洲移民人数每年以100000递增，对于外来移民，澳洲政府对其经济，素质，语言等各方面能力在移民政策中已经做出了严格赛选。优质量人口的增加，对整个澳洲地产无疑起到了推动性作用。就局部而言，人口密度大的悉尼，无论是CITY还是周边，比其比邻的堪培拉，NEWCATSLE，卧龙岗等城市，房产价格更为稳定，增长速度更为快速。
三、 规划因素。不同城市、不同地区的城市规划目标，如交通布局、空中与地下开发管制等均有所不同。然而，城市规划在很大程度上左右着土地的使用功能，从而影响房地产的价格。
一条新的火车线，如CASTLE HILL线开通；或是CARLINGFORD通EPPING，这两个地区的房价必涨。 又或者，一个新的政府绿化工程，像GREEN SQURE，又带动近CITY东区一片繁荣；再如一个新的大型SHOPPING CENTER的建设，如TOP RYDE，也会是一个带动周围房价新的亮点。等等如此因素，都会影响房价的走势。
四、 心理因素。心理因素对房地产价格的影响，是指房地产交易者对未来政局和经济前景的信心施于房地产行市的心理作用，对房地产价格造成的影响。
像我们这样在这里讨论，就反应了大家不同的心理态度。对于悉尼，乃至整个澳洲的房产市场，我是很有信心。举个极端的积极心理的例子，如果突然有一个人对世界保证，悉尼的房价会在不久大涨，而且不管你以多少买入，都一定会再涨，而且全世界都相信了他，那么悉尼的房价一定会升，因为有能力的人必定会蜂拥而上，供远远小于求，价格上涨，反应供求关系。
心理因素受很多因素影响。理性的分析和感性的直觉，朋友的建议，数据，报告 等等等等，都能影响自己的看法。一百个人 就有一百种不同的心理。个别的心理对房地产价格不会造成影响，只有大多数相类似的群体心理，才会对价格产生作用。
五、 其他因素。其他因素包括国际因素等特殊因素。如由于战争和国家间的竞争对房地产价格的影响，或由于特殊买卖者出于特殊需要，以非正常的价格出售或购入房地产等。这类情况就不用讨论和说明了。澳洲应该会处于长期和平平稳中。
[ 本帖最后由 de1218 于 2009-9-28 16:43 编辑 ] |
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又到Ebay总结经验的时候了（顶楼有随想随添的101小TIPS) (2007-2-28) 水晶靴 
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发表于 2009-9-28 15:37
