请教- 投资房 什么叫正现金流

xingfucr

如题：想问一下基本概念问题， 即现金流计算需不需要包括每月偿还的本金比如每月$1k
如果我每月收租 $3k, 贷款利息加council rate等其他费用不超过$3k 是否就实现了正现金流 （此时每月$1k的还款本金被刨除在外）

anklos

正现金流算income tax吧？

有工作的话正现金流感觉很不划算

Laoyu

哥们：还是找个好的 Super 公司，多交 Super，每年搞好了 10%的增长。
开个玩笑。。。

个人理解：就是靠租金支付所有支出（贷款本息还款 council rate、Land Tax 等等。。。）后还有剩余。

红泥小火炉

不太理解为什么算到这么细呢？而且为什么要正现金流呢？

Laoyu

anklos 发表于 2022-4-19 15:31
正现金流算income tax吧？

有工作的话正现金流感觉很不划算

投资正现金流不划算。。。？

那就搞个负的。。。

李十三

怎么算对你的决定有什么影响吗？

anklos

Laoyu 发表于 2022-4-19 15:33
投资正现金流不划算。。。？

那就搞个负的。。。

意思是去投资有更多capital gain的东西

alphabeta

理解正确，还的本金是不能算在里面的

liujack88

我觉得租金大于利息就算正现金流了吧

AlanTse

liujack88 发表于 2022-4-19 15:59
我觉得租金大于利息就算正现金流了吧

租金大于利息还要cover其他的修理、中介、水费固定部分、保险、council和land tax算正现金流

简单来说就是不能NG，本金不能计算在内

skyman2021

Laoyu 发表于 2022-4-19 15:32
哥们：还是找个好的 Super 公司，多交 Super，每年搞好了 10%的增长。
开个玩笑。。。

本金不能算在里面

Xenabear

本金是不算在内，但如果房子不增值，还贷四年多了，至今首付还亏着十多万，那这种情况算啥？算Capital loss ?现金流的话是正的，但是房子要卖就要亏个十几万，还要卖好久才能卖出去

chezycsco

其实现金流应该看你的整个财务状况的现金流，假如你薪水每个月收入50,000, 那么投资房产就可以适当的选择那些增值潜力大的好区域，这个房子个体适当的负现金流是可以的，毕竟你有其它的现金收入，可以弥补你这个房子个体的负现金流。

纯粹追逐每个房子都是正现金流，往往得不到增值收益的最大化，除非你其它收入不能支撑你的家庭开支，其实应该看整个投资组合或者房产组合，加上你的其它收入，保证整体现金流维持你的生活品质。

这是一个综合概念。

liutsi

alphabeta 发表于 2022-4-19 15:44
理解正确，还的本金是不能算在里面的

要0本金的情况下，利息大于支出才叫正现金流吧？（当然这个标准太高，悉尼应该没有房产能达到）
否则100万的房产，首付了90万，每周租金60刀就可以覆盖10万产生的利息了，这明显不能算正现金流。应该要每周租金达到600刀才能抵扣100万产生的每年3万利息才算正现金流。
正现金流的意义在于以后想继续投资而贷款时，这套房产不会占用你的贷款额度，甚至能够增加收入提升你的贷款额度（虽然要交税），这提供了更多的机会。负现金流的意义在于抵税，但是你以后贷不出来钱了才发现会错过很多投资机会，机会成本很大。
就象很多小老板，现金收款不交税，短期看确实是占了ATO的便宜，但是要贷款买房时发现纳税记录不良而贷不到钱才傻眼，看你权衡选哪个了。

leoyin2014

本金当然不能算
你必须要还本金，这是银行已经借给你的

利息才是ongoing cost

tina-go

chezycsco 发表于 2022-4-19 17:01
其实现金流应该看你的整个财务状况的现金流，假如你薪水每个月收入50,000, 那么投资房产就可以适当的选择那 ...

没错。

买房子就是要在“ 可负担现金流的基础上” 买增值的

张三家，没多少余钱，除了吃喝就见底了，那他就一定得买正现金流的。
李四家，哪怕加息，空着租不出去，他也负担得起。那么李四家就不必买 正现金流的房子

alphabeta

liutsi 发表于 2022-4-19 17:56
要0本金的情况下，利息大于支出才叫正现金流吧？（当然这个标准太高，悉尼应该没有房产能达到）
否则100 ...

做任何投资都是要投入本金的，也叫资本，不用投入资本不用承担风险就能套利的那不是人，是空手套白狼的神

任何关于现金流的定义或解释中，都不会涉及“本金”，因为就不是一码事

老沈在澳洲

怎么有人（不是说LZ）会不要正的，要负的？ 再抵税，你还是在亏钱啊。
正的，交完个税，还是挣钱啊…
能正当然要正的啊。 唯一能占便宜的就是高折旧的房子，正收入被折扣吃掉，不要交税，甚至能负扣税，但其实是有正收入的。 这也算是新房做投资的好处。

liutsi

老沈在澳洲 发表于 2022-4-19 19:05
怎么有人（不是说LZ）会不要正的，要负的？ 再抵税，你还是在亏钱啊。
正的，交完个税，还是挣钱啊…
能正 ...

应该是因为负现金流的房子普遍涨的好，而涨的好租金跟不上价格自然负现金流。
租金相同，能正现金流必须价格不高，那以前涨不高的，以后大概率还是不涨，既然不涨那买它作甚？
简单讲：负扣税的是炒升值的，正现金流的是收租的，这是两路人。

lengmo

正现金流可以同时负扣税。通过折旧。
但是卖的时候要还回去。

kuangzigong

辞掉工作，买十套10%租金回报的房子，扣除所有费用，还能每年挣十万

Pippa

Xenabear 发表于 2022-4-19 16:10
本金是不算在内，但如果房子不增值，还贷四年多了，至今首付还亏着十多万，那这种情况算啥？算Capital loss ...

这种就是亏本生意了吧，摆明是负资产啊。太极端了，应该很少见到

Pippa

kuangzigong 发表于 2022-4-19 20:07
辞掉工作，买十套10%租金回报的房子，扣除所有费用，还能每年挣十万

开玩笑吧？没有固定收入，哪来的贷款？全额买房的投资收益比贷款低很多的（正常情况下）

Pippa

lengmo 发表于 2022-4-19 19:40
正现金流可以同时负扣税。通过折旧。
但是卖的时候要还回去。

超过十年以上卖房的话，经过通胀，要还回去的折扣值变相下跌了很多，变得微不足道了

老沈在澳洲

liutsi 发表于 2022-4-19 19:27
应该是因为负现金流的房子普遍涨的好，而涨的好租金跟不上价格自然负现金流。
租金相同，能正现金流必须 ...

这倒是也是个思路。并不是说负收入就是好，只是有可能负收入的房子CAP GAIN比较高。

Xenabear

Pippa 发表于 2022-4-19 20:11
这种就是亏本生意了吧，摆明是负资产啊。太极端了，应该很少见到

也不少吧？现在疫情前买的公寓有几个不是不资产的？

实例索引

所以投资房房贷选择interest only会更合适些。

臭脚

总租金去掉利息，中介费，税，保险，水费和其他修理费，就是正现金流。

jimmyshi

House靠租金很难达到正现金流。房价不涨的话，一般股市return比房子租金高