加息对整体市场到底影响多大

爬山虎

澳洲市场大概三分一人租房，三分一人按揭，三分一人没有贷款。加息影响的是按揭的三分一，城市按揭比例会偏高。

按揭平均二十五年到三十年左右，理论上每年平均新增人数大概是百分一点五左右，由于过去四五年极低利率，就按最大六年算，由于银行7%利率的基本压力测试，我假设其中百分三十的人作假，所以大概百分三左右的人可能会出现破产压力（考虑到这几年的通胀，7%的压力线可能会降低到百分五左右）
33% /30 * 6 * 30% = 2.4%

这百分2到3的抛售压力，大概会在未来两年陆续分批次体现在市场上，对市场造成下行压力。当然，房子现在更多是作为投资品，比较厉害的不是抛售压力，而是接盘人的心理预期倾向等待，合力下会导致价格降低。

如果利息保持在百分五以上超过2年，部分区域房价下跌百分十五不稀奇。

个人猜测。

去年我曾经说过，我个人观察到一个未经证实的规律，那就是新西兰和加拿大房价走势貌似都先于澳洲，现在他们先加息了，在加息前房价已经开始下跌，现在需要证实我们是否会重复这个路径，大家拭目以待。

ARACT

加息主要影响贷款能力 和 银行对物业的估值。未来的买家，借不出那么多钱。
每月还款金额，倒是次要的。

借贷30年的杠杆，这个加息的影响就被放大了30倍。
加息1% 100万的贷款，每年还款能力降低了1万，30年就是30万。这个30年的杠杆放大了加息的影响。200万贷款，借贷能力就缩水了60万。
（不太准确，大概就这个意思吧）
如果加息2%，3%，4%，借贷能力更是不堪设想。原先那点收入，基本借不出多少钱。

加息也会影响银行对物业的估值，一般是更保守估价了。200万房产，银行估值180万，那么多出来的部分，就需要借款人现金交割。

两者共同作用，所有人的贷款能力大辅缩水。
卖的高没用，买家借贷能力受限。

每月还款金额，真的是很次要的。对贷款额度的影响才是致命的。

ARACT

我也不认为房价会没有限度的下跌。
澳洲的移民政策，会决定明年的房价走势。（今年的走势，由央行加息预期决定）

目前前景不明朗，不动为宜

marlene603

澳洲现在新移民在不断进来，绝对可以对冲加息带来的压力

datou1981

道理很简单..看看历史就知道了...
降息房价涨..
升息房价也涨?
智商不是该有问题吧....还是入邪教了...

ARACT

住房的可负担性，最终一定会成为一个政治问题。
到那个时候，价格就不是经济因素决定的了。

laikai000

marlene603 发表于 2022-4-14 19:30
澳洲现在新移民在不断进来，绝对可以对冲加息带来的压力

新移民影响租房市场，对买房影响应该不大

alphabeta

laikai000 发表于 2022-4-14 20:19
新移民影响租房市场，对买房影响应该不大

看来源，香港来的很可能超过一半有买房能力

skyman2021

ARACT 发表于 2022-4-14 19:08
加息主要影响贷款能力 和 银行对物业的估值。未来的买家，借不出那么多钱。
每月还款金额，倒是次要的。

分析的很好，但小心被喷，这里起码一半的人从事地产相关行业，，哈哈，，房价要暴涨

Tohigh

我的broker这个月已经忙到不接200W以内贷款了

ARACT

skyman2021 发表于 2022-4-14 20:46
分析的很好，但小心被喷，这里起码一半的人从事地产相关行业，，哈哈，，房价要暴涨 ...

房价必须暴涨，今年涨30%

悉尼土地娘娘

ARACT 发表于 2022-4-14 19:08
加息主要影响贷款能力 和 银行对物业的估值。未来的买家，借不出那么多钱。
每月还款金额，倒是次要的。

借贷30年的杠杆，这个加息的影响就被放大了30倍。
加息1% 100万的贷款，每年还款能力降低了1万，30年就是30万。这个30年的杠杆放大了加息的影响。200万贷款，借贷能力就缩水了60万。

说你外行还真是，而且装作很懂的样子，笑死，上面的话，承包了我一个月的笑点

chcfy

Re #1
*［1/3按揭 1/3租房 1/3沒房貸 加息影響按揭那1/3］

感覺樓主的 1/3按揭 有些問題.....
1/3租房的房屋業主, 有多少是貸款的呢.....？

同時, 部分房屋貸款的錢  也會進入股市或生意.....
如果, 股市有變, 樓市隨後.....！？
銀行家的過往經驗, 加息一年後  就見真章.....！？

lengmo

悉尼土地娘娘 发表于 2022-4-14 21:18
说你外行还真是，而且装作很懂的样子，笑死，上面的话，承包了我一个月的笑点 ...

毫无内容的撕好像没什么意义。

话说回来，澳洲房地产行业的从业人员平均文化水平都比较低，宏观经济学微观经济学都不知道学过没有，所以这个“内行”不太有公信力，外行往往看得更透彻。

就这么说吧，卖房中介自己抓住这波多添几套的不多，绝大多数自己也没料到。

chcfy

marlene603 发表于 2022-4-14 19:30
澳洲现在新移民在不断进来，绝对可以对冲加息带来的压力

上世紀九十年代,  “回流的”  多得很.....
本世紀, 人才/人財外流也很多, COVID 把國外的人拉回來而已.....

wi202192

Tohigh 发表于 2022-4-14 20:58
我的broker这个月已经忙到不接200W以内贷款了

是都赶在加息前买房办贷款吗..

lengmo

有多大影响算一下就知道了。现在能贷200万的人一年后在利率连续上升后能贷多少？250万还是200万还是150万？其实是很简单的问题。

悉尼土地娘娘

lengmo 发表于 2022-4-14 21:46
毫无内容的撕好像没什么意义。

话说回来，澳洲房地产行业的从业人员平均文化水平都比较低，宏观经济学微 ...

又一个，让我笑会儿，没工夫给你们普及基础教育了，抱歉

Tohigh

wi202192 发表于 2022-4-14 21:50
是都赶在加息前买房办贷款吗..

倒不是加息，只是被通膨吓坏了，美国都8%的通膨了。

澳洲虽然官方说4%左右，你看超市的东西相信么？

所以现在只要手上有现金，每天都在化身为草纸，只能买房

lengmo

悉尼土地娘娘 发表于 2022-4-14 21:52
又一个，让我笑会儿，没工夫给你们普及基础教育了，抱歉

你不用笑了。先把宏观经济学里宏观调控的经济手段和财政手段学习一遍再出来扯吧，不太能和没文化的人交流。我们这里的人无论文化水平还是手上房子应该不会比你们中介少。

我们确实是希望回调一点再来一套，你们确实不希望跌毕竟靠这个吃饭么。可以理解。

悉尼土地娘娘

lengmo 发表于 2022-4-14 21:56
你不用笑了。先把宏观经济学里宏观调控的经济手段和财政手段学习一遍再出来扯吧，不太能和没文化的人交流 ...

你把这类什么宏观经济学的词汇多说几遍，也许能增加一点自信是吧，呵呵，但你连笑点都get不到，岂不更可笑

haomaomaojj

Tohigh 发表于 2022-4-14 21:55
倒不是加息，只是被通膨吓坏了，美国都8%的通膨了。

澳洲虽然官方说4%左右，你看超市的东西相信么？

你这个逻辑是在这两年房价一直在涨的前提下才成立

Tohigh

haomaomaojj 发表于 2022-4-14 22:04
你这个逻辑是在这两年房价一直在涨的前提下才成立

哪一年房价不上涨了

地价每年都在变高，政府强制涨

lengmo

悉尼土地娘娘 发表于 2022-4-14 22:02
你把这类什么宏观经济学的词汇多说几遍，也许能增加一点自信是吧，呵呵，但你连笑点都get不到，岂不更可 ...

多说几遍你这种没有学过的也理解不了的。知识还是有门槛的，好好学习经济学基础知识，争取下次机会来的时候不要在边上傻看，割韭菜的时候不要在这傻笑，多学习，少拌嘴少撒泼。

悉尼土地娘娘

lengmo 发表于 2022-4-14 22:18
多说几遍你这种没有学过的也理解不了的。知识还是有门槛的，好好学习知识，少拌嘴少撒泼。 ...

急眼了就不好，作为中介起码的素养你要有，如果不行就多说几遍宏观经济学微观经济学等等，念经一样会有效果的，相信我，你可以的

悉尼土地娘娘

lengmo 发表于 2022-4-14 22:18
多说几遍你这种没有学过的也理解不了的。知识还是有门槛的，好好学习经济学基础知识，争取下次机会来的时 ...

而且，磨道驴一样说话，你还是没get到笑点啊，但我就不告诉你，急死你了吧，哈哈哈

悉尼土地娘娘

lengmo 发表于 2022-4-14 22:18
多说几遍你这种没有学过的也理解不了的。知识还是有门槛的，好好学习经济学基础知识，争取下次机会来的时 ...

说道韭菜，一般我的割的韭菜都会谢谢我，因为我割的很温柔的，像温水煮青蛙一样，不疼

lengmo

悉尼土地娘娘 发表于 2022-4-14 22:26
说道韭菜，一般我的割的韭菜都会谢谢我，因为我割的很温柔的，像温水煮青蛙一样，不疼 ...

我觉得你们这帮中介不招人待见真是活该啊：）

悉尼土地娘娘

lengmo 发表于 2022-4-14 22:28
我觉得你们这帮中介不招人待见真是活该啊：）

你们一家中介都是可爱可笑的很啊，我喜欢，多表演一会儿啊，不要像另一个中介跑了，啊你们报团取暖也好，跳梁表演总要有个配合

悉尼土地娘娘

lengmo 发表于 2022-4-14 22:28
我觉得你们这帮中介不招人待见真是活该啊：）

你们应该都是一家子中介吧，要不然不会口径这么一致的，嘴里的味道都是一样的，肯定你们家今天集体吃大蒜了吧，我说的对吧，哈哈哈