自住无贷款公寓转投资房，该怎么操作好？

Icylemon

历时1年多，自家的House终于建好了，可以搬进去了。现在的问题是一直住了十年的公寓现在要转成投资房，该怎么操作呢？

卖吧，现在公寓的价格并不好，觉得不是好的时候；直接出租把，因为房子无贷款，就变成每一份租金都还要加到工资里打税；Refinance吧，必须要再买一套投资房，可是真心不想再买房了。

weaknet

做决定取决于好多条件，比如：
公寓的位置和出租对象
有没有好的投资渠道
公寓的市价净值

如果有机会租给学生或刚毕业的学生，可以选择自己管理，现金出租。如果房子是自己的名字，父母或家人也有澳洲身份，可以操作为把这个房子卖给自己的配偶或亲人，让他们去申请贷款，直接将全款房的贷款部分以较低利息cash out出来。

第二个方法听起来很麻烦，所以很少人用，但是不少有钱人就是这么捣鼓资产的。自住房没有Capital Gain Tax, 如果市价70万，可以直接按卖80万申请，看能申请到多少贷款，过户后，按照投资房性质出租，并且享受负扣税。自己拿到钱进行其他投资。手续费只是一个华人律师的收费和stamp duty的两万多元钱。但现在进入加息周期了，不如前几年性价比高了。如果你新盖的house也有贷款，可以先存进去offset，同时增加了资金的流动性，也不错。

Icylemon

weaknet 发表于 2022-3-26 11:54
做决定取决于好多条件，比如：
公寓的位置和出租对象
有没有好的投资渠道

太感谢了，我之前也听说过这种卖给配偶或者家人的说法，但是我家双方父母都不在澳洲，不过我家老大已经满了18岁，不知道可不可以免税卖给孩子。他今年大学一年级，但是没有工作，贷款会很难...

这房子是Penthouse，市价应该接近200万了，如果转给孩子还要交印花税，感觉这个费用也好高啊。私下出租，一是累人，二是担心万一碰到不好的租客连房租都收不到。Refinance出来再买投资房也是一条路，但是估计只能跨州买了，否则每年的地税也吃不消，而且现在正现金流的房子实在太少了。

哎，这是逼我辞职去打现金工吗？

leoyin2014

没有贷款的房子，无论如何也没办法扣税了，只能卖！

直接卖了得了，已经很老了，再等也不值钱了

Benjamin88

无贷款的投资房，和有贷款的新建自住房。这个情况只有卖了投资房，压低自住房的贷款，再争取全额贷款买个投资房。

其他都比较难操作。

Icylemon

leoyin2014 发表于 2022-3-26 15:32
没有贷款的房子，无论如何也没办法扣税了，只能卖！

直接卖了得了，已经很老了，再等也不值钱了

一买一卖，中介费，装修费，印花税就大十多万，负扣税得扣多少年啊

weaknet

Icylemon 发表于 2022-3-26 12:42
太感谢了，我之前也听说过这种卖给配偶或者家人的说法，但是我家双方父母都不在澳洲，不过我家老大已经满 ...

全款房也可以refinance来实现cash out的，而且不一定要有实际的贷款用途，用途可以是想投资其他生意，装修新房子，买家具家电等，有的银行只需要贷款人提供一个书面签名的资金用途文件模板打印出来的就可以，有的需要要报价单，有的甚至什么都不需要，只要broker或者银行职员帮你在申请中注明用途就可以。

身边ANZ Mobile Lender实际操作案例，最后可以贷到房价的50%，带offset功能的话，利息比正常买房贷款高了0.5%每年。贷款额和具体比例和报税收入相关，可以联系银行或broker试试看。

有机六兽

weaknet 发表于 2022-3-26 23:06
全款房也可以refinance来实现cash out的，而且不一定要有实际的贷款用途，用途可以是想投资其他生意，装 ...

听说这种贷款的利息，是不能在这套房子上做负扣税的。refinance出来的钱用于其他投资用途，在其他投资用途上做负扣税。

猪猪蜜豆

如果自建house有贷款，当初就应该用这个理由

msshawn111

自住可以折旧40年吧 对不对？

xinqkowen

不是可以拥有好几个自住房么。只是6年内只有一个卖了不交税？

xinqkowen

不是可以拥有好几个自住房么。只是6年内只有一个卖了不交税？