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发表于 2021-9-13 21:40
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在下雨 发表于 2021-9-13 20:15
但是如果已经欠租两周,现在不下termination notice的话,保险公司会不会说没有按照程序走。 ...
一般时间不差太多都没问题,正常是超过14天没交租可以下termination notice.不过晚几天发也是可以的。这个其实是个漏洞,因为租客如果想违约,又不想付罚金的话,完全可以等屋主驱逐,这样就不用付罚金,只要租金补齐就可以。保险不会因为租金介入。如果租客一直不搬,也不交租,是以下流程。
1.欠租金14天以上,termination notice,如果还不交,就要申请NCAT,然后出席hearing,现在基本都是三方电话的形式。要么给租客一个搬家的限期,要么双方商定还款计划。除非租客没有出席,或者没有意向还款,只要他表示愿意还,并且有可行的计划。第一次hearing很难terminated租客。
2.假设到限期还不离开或者还款,需要通知NCAT,拿一个order去当地找sheriff(一般在当地法院),话费大概350,安排时间,带上锁匠和两名sheriff一起上门赶人,换锁。
当然现在疫情期间,可能赶人会很难。这时候保险就能covered,租客所欠的租金,上ncat,sheriff,换锁等等费用。当然,保险要在4周绑金已经用完的情况下才会介入。如果租客还在合同期,有时候还会cover 租客被赶走后的租金到新的租客搬进来或者合约结束(短的那个为准)。具体要看保险条款。
以上说的都是最坏的情况,很少发生。我以前干了近10年Property Manager,走到最后一步的时候也就不到10次。
以上的流程仅限于新南威尔士州,别的州条款都不一样,没有任何参考价值。
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