原创: 房地产投资VS股票指数基金。现在和未来(20240719更新)

ilovefamily

Pippa 发表于 2022-8-13 11:48
给我做地板的师傅两个月前在黄金海岸买了块地。第二天，有中介联系他要买这块地。第三天，他把地卖给了中 ...

对，房地产各种做法。。
有建筑资源的可以开ths卖，赚更多。。
不想折腾的可以买地转卖，少赚一点。。
还有买大地破房，拿到开发permit，带permit卖。。赚一点
还有可以雇project manage公司帮助管理项目开ths卖。。利润得分出去一点，但是自己省事。。
还有买生地做成熟地的。。
还有买生地等政府规划的。。

Pippa

ilovefamily 发表于 2022-8-13 11:54
对，房地产各种做法。。
有建筑资源的可以开ths卖，赚更多。。
不想折腾的可以买地转卖，少赚一点。。

但买地的投资对前期资金和现金流的要求都要比买投资房高不少，对操作的经验和理解也高很多

ilovefamily

Pippa 发表于 2022-8-13 12:10
但买地的投资对前期资金和现金流的要求都要比买投资房高不少，对操作的经验和理解也高很多 ...

对，囤大片生地的都是有钱人，并且他们有内部消息。。

Pippa

ilovefamily 发表于 2022-8-13 12:14
对，囤大片生地的都是有钱人，并且他们有内部消息。。

所以真正的资本不仅仅是钱，而是内部信息，这个永远是稀缺资源。

ilovefamily

Pippa 发表于 2022-8-13 12:21
所以真正的资本不仅仅是钱，而是内部信息，这个永远是稀缺资源。

对呀，人家吃肉赚大钱，咱们喝汤赚小钱。。
刚才一个炒币的朋友给我看一个币，从7月份0.11涨到现在5836u。。有消息资源的就发了。。

Pippa

ilovefamily 发表于 2022-8-13 12:29
对呀，人家吃肉赚大钱，咱们喝汤赚小钱。。
刚才一个炒币的朋友给我看一个币，从7月份0.11涨到现在5836u ...

这种币圈我不敢碰。此时暴涨，彼时暴跌，主动权全在于庄家，什么时候挖矿的游戏规则改了我也不会知道。还是玩自己能理解的比较传统一些的投资踏实些。

ilovefamily

Pippa 发表于 2022-8-13 12:32
这种币圈我不敢碰。此时暴涨，彼时暴跌，主动权全在于庄家，什么时候挖矿的游戏规则改了我也不会知道。还 ...

风险和收益成正比。。

superdigua

melmonash 发表于 2022-8-13 11:26
借帖问一下：如果购买澳洲以外的股票的etf，比如VGS，IOO等，需要额外填写什么form吗？这种算是炒美股了吗 ...

有澳洲版美股指数基金，例如 IVV

https://www.bestetfs.com.au/2020 ... r-australians-2021/

https://www.fool.com.au/2021/06/ ... -to-the-us-markets/

superdigua

房地产的价格是边际价格，而股票和指数基金体现的是真实市场估价。

打个比方。

10个人对某一套房产有兴趣。
其中 8 个人认为这房子价值 100 万，2 个人认为其价值 150 万。
这样，市场的真实估值就是 (100*8+150*2)/10=110 万
但房子几乎肯定会以 150 万卖出。

10个基金对某一只股票（或指数基金）有兴趣。
其中 8 个基金认为这股票价值 100 每股，2 个基金认为其价值 150 每股。
这样，市场的真实估值就是 (100*8+150*2)/10=110
股票的当前价格会是多少？110 上下。
当股价超过 110，大部分基金会卖出，甚至做空。

这意味着什么？
1. 利率对房价股价的影响都很大；
2. 澳洲（尤其是大城市）房价继续上涨的可能性很大；但如果经济下行，房价也会跟着大幅度下调。
3. 目前看，中国经济下行的可能性很大，房价大幅度下调的可能性很大，哪怕是一线城市。

kaile

学习

marlene603

悉尼墨尔本的房价在过去30年，每年以6%的速度上涨，是基于以下三大原因
1、冷战结束后经济全球化的快速增长，澳大利亚也是很大的受益者
2、移民大量进入
3、利率从百分之十几下滑到接近零
现在第一条已经出现变数，第三条未来的贷款利率应该会维持在5%附近，另外租售比和房价收入比都不利于多头，所以很难相信未来30年澳洲的房价会有年均5%的涨幅。
当然标普500指数同样不可能有过去30年那么高的年收益

superdigua

marlene603 发表于 2023-9-29 16:26
悉尼墨尔本的房价在过去30年，每年以6%的速度上涨，是基于以下三大原因
1、冷战结束后经济全球化的快速增长 ...

过去 123 年，算上分红，标普指数相当于每年增长 9.8%

If you invested $100 in the S&P 500 at the beginning of 1900, you would have about $10,479,539.60 at the end of 2023, assuming you reinvested all dividends. This is a return on investment of 10,479,439.60%, or 9.81% per year.

https://www.officialdata.org/us/stocks/s-p-500/1900

未来几十年（直到 2065年），随着 AI 的突飞猛进，经济更有可能继续向上。维持 10% 每年并非不可能

中高端房价基于经济。不过，从长远看，我觉得房价的上涨难以长时间维持。但难以预测何时会缓和下来。

marlene603

美国10年期国债收益达到4.8%，对全世界的风险资产都有巨大的压力，不管什么美股（市盈率）还是澳房（租售比）都还没反应出这个世界资产之锚最新的定价。由于美债市场巨大的无风险利息，全世界资本市场都面临资本流出的巨大压力，当然中国大陆和香港面临的压力更大，但大陆实现外汇管制，所以很难表现出98年泰铢崩盘的场景，只能一路阴跌下去，但香港的联系汇率就极有可能在这次美元加息周期中被击溃。
冷战结束以来的美好时光已经告一段落，接下来的世界会进入重塑朋友圈产业链的动荡期。

superdigua

marlene603 发表于 2023-10-4 07:32
美国10年期国债收益达到4.8%，对全世界的风险资产都有巨大的压力，不管什么美股（市盈率）还是澳房（租售比 ...

人民币贬值不是因为美国上调利息，而是因为中国经济萎靡

中国经济萎靡当然也不是因为美国上调利息

谬热

都投，我就是55开

superdigua

和 9 年前相比，仍然平均上涨了 30%；

北上广深估计 50%

涨幅远低于澳洲

liuy108

楼主有没有考虑过房产vs美国指数的sell/退出 时的澳洲税务问题。

澳洲房产持有一年/几年以上是有 CGT 50% discount, 而且计算的cost base 是房子总价， 股指cost base 就是买入价格。

另外像下面说的我觉得投资美股sp500澳洲人,还是IVV 比较好 non-U.S. persons, there is estate tax which applies to U.S. assets， 澳洲分红有franky credit.

https://www.youtube.com/watch?v=qGxcfxmKO6o

superdigua

liuy108 发表于 2024-7-13 11:31
楼主有没有考虑过房产vs美国指数的sell/退出 时的澳洲税务问题。

澳洲房产持有一年/几年以上是有 CGT 50%  ...

税务非常复杂。

例如，涉及当年其它收入的情况

这里没有讨论

澳洲公民投资美股，一般来说，缴税不算多，同样 50% 长期投资折扣，只是没有 franky credit.

zhwer

借宝地问一下，我通过common买了vanguard和ishare的ETF，为什么会有两个不同的HIN？

YaraR

加油

superdigua

zhwer 发表于 2024-7-14 18:30
借宝地问一下，我通过common买了vanguard和ishare的ETF，为什么会有两个不同的HIN？ ...

AI:

在澳大利亚，通过Commonwealth Bank（Commonwealth Securities，简称CommSec）购买Vanguard和iShares的ETF（交易所交易基金），出现两个不同的HIN（持有人识别号码，Holder Identification Number）的原因可能是以下几点之一：

1. **不同的托管机构**：Vanguard和iShares的ETF可能由不同的托管机构管理。每个托管机构可能会为你分配一个独立的HIN来管理你的持仓。这意味着你在Vanguard和iShares的ETF将分别归属于不同的托管机构，因此会有不同的HIN。

2. **账户设置**：在你通过CommSec开立账户时，可能会无意中开设了多个托管账户，导致每个账户都有独立的HIN。这可能是由于你在购买不同ETF时选择了不同的账户设置或选项。

3. **CHESS与非CHESS托管**：在澳大利亚，CHESS（Clearing House Electronic Subregister System）是由澳大利亚证券交易所（ASX）管理的电子登记系统。如果你的ETF分别在CHESS托管和非CHESS托管下，可能会导致你拥有不同的HIN。CHESS托管的ETF会有一个CHESS HIN，而非CHESS托管的ETF可能会有一个单独的HIN。

4. **同名不同客户号**：有时，即使账户名相同，如果你在不同时间或者通过不同途径开设账户，CommSec可能会为你生成不同的客户号，每个客户号可能对应一个不同的HIN。

**建议的解决办法**：

1. **联系CommSec客服**：最直接的方式是联系CommSec客服，说明你的情况，询问为何会有两个不同的HIN，并请求他们合并你的HIN。如果确实没有必要，CommSec可以帮助你简化账户管理。

2. **查看账户设置**：登录CommSec账户，检查你的账户设置和托管选项，确认是否在无意中创建了多个托管账户。

3. **咨询专业财务顾问**：如果你不确定如何处理这些情况，或者如果这些情况涉及到更复杂的投资策略，咨询专业的财务顾问可能是一个好的选择。

通过这些步骤，你应该能够了解为什么会有两个不同的HIN，并采取适当的措施来合并或管理它们。

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