公寓投资房车库门锁不上归strata 管吗？

Ally

房客说车库门锁不上，请问归谁管？strata还是房东自己找人修？谢谢

UCaT

自己修。但如果所有邻居都是原装门的话，有一部分机率你们by law能包括这个，一般来说不包

InTheEnd

我觉的应该是strata

哎呀芒果

看哪个门。。。。车库大门 还是 车位的门

5602

上鎖車庫門歸strata 管。

Ally

哎呀芒果 发表于 2021-6-8 11:18
看哪个门。。。。车库大门 还是 车位的门

每家都是带锁的独立车库

潜水老虎

Strata 管

SOSHELPPLZ

Ally 发表于 2021-6-8 11:31
每家都是带锁的独立车库

Strata 负责的

雾沉半垒

你需要问一下，一般外墙包括门窗户等都是lot boundary，是common property。但有些strata scheme会通过absolute maintenance bylaw，规定即便是common property如果只有一户单独享用的话，是这一户的责任维修

SOSHELPPLZ

雾沉半垒 发表于 2021-6-8 12:28
你需要问一下，一般外墙包括门窗户等都是lot boundary，是common property。但有些strata scheme会通过abso ...

那是个别用户自己进行的额外加建才会那样。

我就是我们投资房那栋楼里面的业主委员会的委员，我们楼里就有这个by law, 这个限定的车库是那种没有在原本的floor plan里， 业主额外自建的车库，业主委员会同意建，但是维护的责任归业主自己。

所有原本房屋自带的单独上锁车库门都是归strata负责的， strata有维修责任，如果维修部不及时，导致车库里面的物品遗失，还容易被业主反诉进行索赔。

所以楼主要做的就是尽快通知strata.
Strata在接到通知之后有义务进行立即维修。

雾沉半垒

SOSHELPPLZ 发表于 2021-6-8 13:05
那是个别用户自己进行的额外加建才会那样。

我就是我们投资房那栋楼里面的业主委员会的委员，我们楼里就 ...

如果是加建的，几乎100%的OC会要求通过这样的special bylaw才会批准
如果是original的，OC也可以通过类似的bylaw

至少NSW是的，section 106（3）Strata Scheme Management Act

shuyuanli

原装门管，配套的电动马达不管

iuij

这就是10刀一次性花掉和分十次花掉的区别

SOSHELPPLZ

雾沉半垒 发表于 2021-6-8 13:10
如果是加建的，几乎100%的OC会要求通过这样的special bylaw才会批准
如果是original的，OC也可以通过类似 ...

按照nsw的strata law 这个车库的门是属于strata的范围的。
如果是原本的现有车库，不是个别业主自行的加建，想不出业主委员会为什么会要把strata 的责任排除，strata就是干这个活的啊。 交strata fee也就是用于这个目的的呀。

业主委员会OC应该是代表业主权益，用于监督strata的。
所以我觉得这种说业主委员会去把strata责任排除，光让业主交钱，但是不要求strata干活，维护还让业主自掏腰包的情况是极其罕见的。法律原本规定这个是strata责任。

wolf123

SOSHELPPLZ 发表于 2021-6-8 13:18
按照nsw的strata law 这个车库的门是属于strata的范围的。
如果是原本的现有车库，不是个别业主自行的加 ...

谈不上极其罕见，希望少干活少花钱的业主也很多。

有很多活STRATA来干比业主自己干或者找人干会贵很多，但是话说回来这钱摊到大家头上了又比自己干便宜很多，所以在没有这样BYLAW的情况下，STRATA高兴，需要维修的业主高兴，其他人不爽是很正常的情况。通过BYLAW来免除掉相关的责任，业主自己承担维护，很多时候实际上减少所有人的花费。

而且很多时候具体到特定的物业公司和特定的业主之间，还有很多BYLAW的出现其实是有其特定的历史原因的，可能针对了当时某个或者某些业主，体现了业主之间的矛盾博弈还有业主和物业间的矛盾和博弈。

雾沉半垒

SOSHELPPLZ 发表于 2021-6-8 13:18
按照nsw的strata law 这个车库的门是属于strata的范围的。
如果是原本的现有车库，不是个别业主自行的加 ...

每年业主们交strata levy是通过做的预算来计算每一户要交多少钱，而预算要么是根据以往的实际花费或者参考类似strata plan的实际花费来做的。如果把一些不影响安全问题的common property排除出OC的维修责任之内，预算就可以做的低一点，来年每一户要交的strata levy也少一点。通过类似bylaw是需要召开业主大会OC的meeting通过special resolution, 不是业主委员会SC可以单独决定的。这种bylaw在一些中小型的strata scheme里比较容易获得通过

SOSHELPPLZ

wolf123 发表于 2021-6-8 13:29
谈不上极其罕见，希望少干活少花钱的业主也很多。

有很多活STRATA来干比业主自己干或者找人干会贵很多， ...

Strata 是有报价义务的。所有价格比较高的,超过一定限额，基本上就要提供三个报价，业主委员会成员也可以自己再去找人来报价，然后群发给所有成员，投票决定。

交物业管理费给strata, 就是因为要strata来维护。如果交了钱，却不维护，那根本就没有意义了，只是白白的给管理费而已。

如果觉得strata不好，用起来不满意是可以更换的。

我们每个季度都会收到strata 寄过来的纸质当季支出帐目，除了交给物业公司的管理费用，其他物业费支出主要在保险和园艺这两个固定支出，还有就是维修。用于维修的哪一户的哪个部位，上面都是会写明的。
根据我每个季度看帐目的情况，每一户家里包括水管维修，一般也是一部分是自付，还有一部分属于strata负责； 外部的门窗还有车库以及每年一次的外墙粉刷，每年的除虫防虫等这些都是百分之百的strata负责。

物业管理费还好吧，110平米的公寓每个季度600刀，每年都有盈余，前些年我们业委会见盈余越来越多还在年会时通过决议调低了物业管理费。这是在我上次见到有一户装修浴室，有一部分浴室的管道支出也是由strata进行负责报销了的情况下。

SOSHELPPLZ

雾沉半垒 发表于 2021-6-8 13:43
每年业主们交strata levy是通过做的预算来计算每一户要交多少钱，而预算要么是根据以往的实际花费或者参 ...

我知道，所以我们每年的业主年会就是用来审计strata当年的performance的。

支出是否合理，还有每户的strata levy是否需要调整, 最近一次就把levy调低了；
每隔几年还需要review跟strata management 的合同，决定是否续约，合同中的管理费是否合理。

作为业委会的成员，每次strata有500刀以上支出就会发信给业委会成员，附上维修方的报价。一般是三个报价，通过email大家进行表决。

如果不是业委会的成员，普通业主的话，就是每季度会收到纸质版本的strata 支出的当季明细帐目。
这样子所有的业主都可以监督，并不需要是业委会的成员，大家也都知道哪些是归strata负责那些不是，做到完全透明。

wolf123

SOSHELPPLZ 发表于 2021-6-8 13:45
Strata 是有报价义务的。所有价格比较高的,超过一定限额，基本上就要提供三个报价，业主委员会成员也可以 ...

我只是解释我眼中这些bylaw的合理性，以及可能导致这类BYLAW出现的原因。

每个strata不一样，每个owners corporation 不一样，comittee 也不一样，每个业主的需求也不一样。你的想法没毛病，不代表别人想法就有错。

不喜欢的东西可以换，这个从理论上说肯定对，很多人确实也是这样做的，但也有很多人接受了将就的情况多了去了，业主和物业斗的故事多了去了，怎么不都换了呀，因为。。。原因太多了没必要展开。你对你的STRATA满意这非常好，值得庆祝。但是如果别人说对STRATA不满，你都来一句干嘛不换了啊，你只是开启一个吐槽的阀门而已。

SOSHELPPLZ

wolf123 发表于 2021-6-8 14:10
我只是解释我眼中这些bylaw的合理性，以及可能导致这类BYLAW出现的原因。

每个strata不一样，每个owners ...

楼主没有对自己strata不满吧，只是不知道strata负责的范围而已。

我回这个帖子只是说明了业主，业主委员会，物业管理公司，这三者之间的关系而已。

leon3758

车库门都是strata维修

SOSHELPPLZ

而楼上另外一个朋友提到的关于由物业去维修，收费过高的问题，我觉得是由于维修决策过程不透明造成的

所以我举出了，我们楼里面的决策流程和方法。
只要增加透明度就行了。

这样子即使不住在那个楼里面，也能做到物业管理费控制的非常低，而且楼得到非常好的维护。

wolf123

SOSHELPPLZ 发表于 2021-6-8 14:15
楼主没有对自己strata不满吧，只是不知道strata负责的范围而已。

我回这个帖子只是说明了业主，业主委员 ...

我也没说楼主对自己的STRATA不满啊。是你说不满意可以换。

得了，不知道和你费这劲干嘛。

SOSHELPPLZ

wolf123 发表于 2021-6-8 14:50
我也没说楼主对自己的STRATA不满啊。是你说不满意可以换。

得了，不知道和你费这劲干嘛。 ...

因为楼上有坛友说strata找的维修，价格都特别高。
说因为strata去维修报价都比市场价高，因价格太高反而不找strata维修了

那这就是本末倒置了，因为strata本来就是聘请过来负责维修管理的

如果对自己的strata不信任，觉得strata找的报价都偏高，那么肯定是应该更换strata, 而不是付钱给对方管理却又因不信任而不让对方管理

wolf123

SOSHELPPLZ 发表于 2021-6-8 15:11
因为楼上有坛友说strata找的维修，价格都特别高。
说因为strata去维修报价都比市场价高，因价格太高反而 ...

您说的都对，呵呵。

雾沉半垒

SOSHELPPLZ 发表于 2021-6-8 15:11
因为楼上有坛友说strata找的维修，价格都特别高。
说因为strata去维修报价都比市场价高，因价格太高反而 ...

我做property management的，也有strata agent的license，参与过一些strata的管理
大的strata scheme里面，业主和业主，业主和strata manager之间的勾心斗角真的是一言难尽。包括有些楼的SC member都有自己维修关系户。

不是所有的业主都是你这种想法，包括property management里面的维修，有一小部分房东是喜欢自己去什么hipages找人来修，经常抱着怀疑的眼光看agent的维修工，觉得agent会从维修工那里收回扣，这也是事实不否认。但其实吧，我是非常乐见房东自己找人修的，巴不得房东，OC/SC都自己找人来修来做。维修做得好没人会说agent好，维修出了问题，全部怪agent，但agent只是个协调的工作。

关于agent找来的维修工的收费会比市场价高，这也是事实，原因有很多。