5分加分贴，关于用自住房转投资房的贷款利息能否抵扣收入问题

che999

假设，我的现有自住房A可以withdraw50万，

那么我把这50万提出，拿去买另外一个自住房B，那么打算把现有的房子A作为投资房

问题是：

1. 这提出的50万后去买新的自住房B产生的贷款利息，能否抵扣老的自住房A的租金收入，去报税？当然如果租金不足利息，可以进行负扣税。

2. 需要告诉银行A是投资房了吗？ 会增加利率对吧，如果告诉了。

3. 老的自住房还能进行折旧吗？房子是17年7月购入的二手房

TSBOY

1. 可以，但是你不能告诉会计这是用钱去买自住了。如果告诉了 就不行，因为目的不是投资。但是只要你不说，会计就会认为这是投资房的自己的贷款。
2. 不需要告诉，如果告诉了会增加利率。
3.很老的房子没有价值折旧了，17年5月是个门槛，5月之后的貌似老房子不行了，具体问你会计。

che999

TSBOY 发表于 2021-5-8 21:18
1. 可以，但是你不能告诉会计这是用钱去买自住了。如果告诉了 就不行，因为目的不是投资。但是只要你不说， ...

谢谢你的回答，已加8分。

再请教一个问题，我现在的贷款在westpac group，wbc下面的小银行发信说恭喜贷款为0了，但是可以redraw还完的那部分，但是又写了subject to bank approval,这个approval很困难吗？可以直接从网上转吗？刚才试了下转了1000貌似可以手机app操作，就是不知道转个几十万会有问题吗？

benemi

1. 不行，按目的算。当然如果你包装下就是另外一回事了。
2. 银行那里”自住”“投资”贷款只是产品名称，跟你税务上是自住还是投资没有关系。
3. 通常可以，现在好多depreciation做出来都是每年等额的。

TSBOY

如果贷款账号还存在就可以转i.e.你没有填写discharge form正式去还掉这个贷款，我接受的消息是unlimited and free redraw （意思就是你随便转）. 转完有时候不会及时到账的，是的虽然是自己的账号但是redraw是不会及时到账。如果你想方面可以链接offset。毕竟对于投资房redraw和offset差很多。

che999

TSBOY 发表于 2021-5-8 21:30
如果贷款账号还存在就可以转i.e.你没有填写discharge form正式去还掉这个贷款，我接受的消息是unlimited an ...

请问就是说投资房用offset好些对吧？

che999

benemi 发表于 2021-5-8 21:29
1. 不行，按目的算。当然如果你包装下就是另外一回事了。
2. 银行那里”自住”“投资”贷款只是产品名称， ...

请问，第一条，我是不是可以将现在的redraw这种，转成offset那种就好了？那么我用offset里面的钱去买投资房就可以抵税了

TSBOY

che999 发表于 2021-5-8 21:41
请问就是说投资房用offset好些对吧？

大爷给分了我就好好解释，主要的差距在于以下例子：
假如贷款有50W 你有20W的钱可以对冲。
对于offset 这20W在offset里面省利息了，到时候你用光了，那么50W贷款全额仍然可以抵税。
对于redraw 如果这20W放里面了，那么你以后的tax deductable部分只有那剩余的30W。除非你能正面花这20W是用来投资。
你这个例子里面告诉我已经填满过一次了，抱歉按照道理来说，你就无法进行抵税了。

benemi

che999 发表于 2021-5-8 21:43
请问，第一条，我是不是可以将现在的redraw这种，转成offset那种就好了？那么我用offset里面的钱去买投资 ...

具体操作还是问会计吧，我只是说从理论上不行。

另外如果cash out的话银行也需要资金用途的。

che999

TSBOY 发表于 2021-5-8 21:45
大爷给分了我就好好解释，主要的差距在于以下例子：
假如贷款有50W 你有20W的钱可以对冲。
对于offset 这 ...

那么如果我现在让银行给我转成offset呢？或者refinance到另外一家银行用offset产品？

明天同一时间给你补分，今天用完了。。。

TSBOY

转一家可以的，现在本银行转不行了。

YF123

che999

比如说
A银行offset ac贷款60万 5年后贷款还剩55万
现在Refinance去利率低的B银行 贷出同样的60万

是不是还是只有A银行这剩下的55万在B银行产生的利息能抵扣房租收入？

che999

现在单收入，银行提到如果要多贷款买投资房，可以用现在的自住房做抵押, 现在的自住房已经贷款为0，只是还没有关掉贷款而已，他说可以做同时settlement,投资房settlement时候，同时关掉自住房贷款。

有什么不好的地方吗？