当前环境下“浮动”与“固定”利率该如何选择？丨财神

sonny0617

由于最近利率与市场变化的比较混乱，我接到读者朋友最多的问题就是：“ 当前，我的贷款究竟是选择“浮动”利率，还是“固定”利率？ ”
从我个人的观点而言，“固定”与“浮动”的选择最核心的思路就是根据客人自身的（内在因素）与市场外部变化（外因）做出的平衡。

如果你的贷款是自住型贷款
首先要看一下自己对冲账户里存款大约是多少？未来有没有投资计划？
如果对冲账户里有大笔存款去对冲利息，那么可以保持浮动状态，因为利息高与低不会对你利息方面的支出产生任何影响，因为大部分利息被存款对冲掉了，同时也保持自己的自住房贷款有一定的灵活性。

如果没有多少存款的这种情况，首先要查看一下自己目前折扣后的浮动利率是多少。
根据客户的反馈，大部分贷款人目前的自住房浮动利率基本都在2.7%-3%左右，那么可以给本银行的客服打个电话争取一下目前可以拿到的最高折扣。
一旦确定数值，就要开始和当前最新的定息进行比较，如果利差较大的情况下，我个人建议先固定2年再说。

就我个人而言，虽然银行4年固定利率较低，但是我还是建议读者选择2年定息产品。
这样不但可以将目前的利率降下来，同时也可以保留一些灵活程度，也许未来小房换大房，也许未来会有新的定息利率。

如果你的贷款是投资型贷款
在选择固定与浮动之前，投资者首先应该考虑的资产是否需要重组，如果投资者有短期之内想要卖掉的打算，请继续保留浮动状态。
如果想长期持有也不要立即选择固定，看看是否存在转贷降息的可能性。

目前对于大部分投资者浮动利率（本息同还）基本都在3.2%-3.6%范围区间内，各大银行开出的固定利率基本都在2.5%左右，利差还是比较明显的。

所以我比较建议投资人选择2年-3年固定利率，因为投资过程中“省即是赚”。
如果在条件允许的情况下，转贷到其他家银行，再选择到2-3年只还息的产品那就是更完美了。
在租金普遍下降的条件下，控制好现金流才是王道。

对于海外客人可供选择的产品不多，如果你非常幸运的拿到银行类贷款产品，请立即选择2年或者以上的定息利率。
因为对于海外投资者来说浮动利率与固定利率之间的利差较大（近期想出售物业的除外），例如汇丰海外人士浮动利率为4.38%  但是固定利率可以拿到2.39%这么大的利差当然要选择固定。

左左左

xpdd

分析全面

hohoisme

ANZ浮动2.74，60W剩58W，刚刚固定一年2.09% 有offset。相当于一年浮动2.09的利率

joestar

hohoisme 发表于 2020-12-1 18:13
ANZ浮动2.74，60W剩58W，刚刚固定一年2.09% 有offset。相当于一年浮动2.09的利率

固定之后也可以offset呀，还有其他银行可以这样做的吗？

hxj_pat

hohoisme 发表于 2020-12-1 18:13
ANZ浮动2.74，60W剩58W，刚刚固定一年2.09% 有offset。相当于一年浮动2.09的利率

你这个是split贷款数额吗？不太懂固定的offset的作用
我理解的就是一部分固定，一部分浮动带offset，是这样吗？

hohoisme

hxj_pat 发表于 2020-12-1 21:32
你这个是split贷款数额吗？不太懂固定的offset的作用
我理解的就是一部分固定，一部分浮动带offset，是这 ...

直接固定全部的就行。
比如我剩58万，全部固定一年，ANZ提供100%offset，所以我对冲里面的钱还是可以对冲58万的。比如我有20w，就还38万的利息就行了。

split的话是针对固定没有对冲的，所以需要分开浮动的部分才有对冲。

其实就等于一年2.09%的浮动。唯一不同的是，这一年不能多还，提前终止合同需要break cost

hxj_pat

hohoisme 发表于 2020-12-1 21:58
直接固定全部的就行。
比如我剩58万，全部固定一年，ANZ提供100%offset，所以我对冲里面的钱还是可以对冲 ...

谢谢，说得很清楚

spencer0310

hohoisme 发表于 2020-12-1 21:58
直接固定全部的就行。
比如我剩58万，全部固定一年，ANZ提供100%offset，所以我对冲里面的钱还是可以对冲 ...

今天打电话fix 贷款 得到的答复跟你的是一样的 这是真好 相当于这一年都是2.09 的variable 利率

coolbbb

hohoisme 发表于 2020-12-1 21:58
直接固定全部的就行。
比如我剩58万，全部固定一年，ANZ提供100%offset，所以我对冲里面的钱还是可以对冲 ...

我了解到的是，固定利息后就不能用对冲账户对冲利息了

比如，你固定了58万的贷款用2.09%的利息每年fix 两年，那么每年的固定的日子，都会被收58万贷款的利息

除非你是58万的贷款，把他split 一下，20万用浮动，因为你有钱放到对冲账户对冲。然后38万用2.09%来固定两年，每年你的利息就是38万的固定利息，加上20万对冲过后的利息!

hohoisme

coolbbb 发表于 2020-12-2 13:23
我了解到的是，固定利息后就不能用对冲账户对冲利息了

比如，你固定了58万的贷款用2.09%的利息每年fix  ...

不太懂你的意思？固定期结束了就自动变成浮动利率了，然后根据到时候实时的浮动利率再减去你的折扣。如果都是浮动的了为何不能对冲了？

另外，你split 20万浮动，对冲有20万，你还交什么利息？

hohoisme

coolbbb 发表于 2020-12-2 13:23
我了解到的是，固定利息后就不能用对冲账户对冲利息了

比如，你固定了58万的贷款用2.09%的利息每年fix  ...

而且ANZ提供一年offset，如果不能对冲，那还要他有什么用呢？

leaf2019

只有一个建议，offset账户金额千万别做小了

hxj_pat

leaf2019 发表于 2020-12-2 16:34
只有一个建议，offset账户金额千万别做小了

这是为什么呢？哈哈哈，我太笨，脑子有点转不过来

leaf2019

hxj_pat 发表于 2020-12-2 16:50
这是为什么呢？哈哈哈，我太笨，脑子有点转不过来

金额太低一会儿就没有对冲额度了，往外面拿钱还有金额限制，不方便

coolbbb

hohoisme 发表于 2020-12-2 16:28
不太懂你的意思？固定期结束了就自动变成浮动利率了，然后根据到时候实时的浮动利率再减去你的折扣。如果 ...

举两个例子

58万，38万固定利息两年。20万浮动利息绑定一个offset，如果你offset里放了20万，那么你这个20万的贷款就不用付利息。你要付的只是38万的固定利息。

58万，48万固定利息，10万浮动利息绑定offset，你offset里放20万，也只能抵到10万的利息。48万固定利息就是固定了的，就算你还有另一个10万放在offset里，也不能对冲你48万贷款里的任何一分利息

hohoisme

coolbbb 发表于 2020-12-2 23:17
举两个例子

58万，38万固定利息两年。20万浮动利息绑定一个offset，如果你offset里放了20万，那么你这个 ...

我明白你的意思。你说的是split fix and variable的情况。

ANZ的一年固定是给offset，就是说全部固定也包括offset可以对冲固定的数量

jum

hohoisme 发表于 2020-12-2 23:27
我明白你的意思。你说的是split fix and variable的情况。

ANZ的一年固定是给offset，就是说全部固定也 ...

我也听说这个deal了，pkg不变，一年后自动转为浮动

bfcatfriends

hohoisme 发表于 2020-12-1 18:13
ANZ浮动2.74，60W剩58W，刚刚固定一年2.09% 有offset。相当于一年浮动2.09的利率

请问您这个deal是直接打anz客服电话就拿到的吗?
我想知道怎么拿到,我也想申请,谢谢啊

hohoisme

bfcatfriends 发表于 2020-12-15 23:32
请问您这个deal是直接打anz客服电话就拿到的吗?
我想知道怎么拿到,我也想申请,谢谢啊 ...

我是直接找给我做refinance的banker办的，发个邮件，转天就批了

bfcatfriends

请问现在anz自住房固定能给到什么利率啊?
网上显示带package的1-year Fixed是2.09% p.a.
不知道能不能做到更低.
打算固定1年看看.谢谢各位

symeteor

ANZ现在有返现么

a1169838

symeteor 发表于 2021-1-5 17:36
ANZ现在有返现么

有，3000

symeteor

a1169838 发表于 2021-1-6 22:58
有，3000

网站没看到啊。。。

a1169838

2月1号之前递交，4月底之前settle

后来extend过了，网站上确实没有