offset 和redraw

Qiuqian

请教大家一个问题--
若买一个自住房，三年后有可能转成投资房，贷款27W，用IO+REDRAW（BANKWEST），没有OFFSET功能。会有多余的收入还本金。
三年后取出所还的本金，作为第二个自住房的首付。
然后refinance，换到另一个银行IO+OFFSET 或IO+LOC。再将第一个自住房转投资房。

那么refinance后并转成投资房：
1。是否可以用27W所产生的利息抵税？
或是因为之前没有选OFFSET，只能用（27W-已还的本金）所产生的利息抵税？
2。房子三年后升值了，比如我可以贷到30W了，我是不是可以用30W所产生的利息抵税？

berlindut

这个问题帮顶，同样关注

blueblur

有两个信息供楼主参考，老妖教程里有提到：

“当你的房子转成投资房了，你的所有未偿还本金上的利息都可以扣税。如果你已经偿还了一部分本金，即使你把这部分取出，属于这部分的利息也不可以扣税了。Redraw不能达到同样的效果。”

我也同样疑问，如果是Interest Only并没有要求还本金的情况下，redraw多还的钱和从offset帐号里取出多还的钱为什么有不同？因为在原来的贷款里都是本金未还的状态啊。

我自己理解，如果第一套房子转投资房，那这个房子的贷款也得是投资用途，那么这个offset帐号也是投资用途，如果有redraw出来钱做非投资用途，这部分钱就不可以抵税。 那么有没有这种可能，还是不用offset,平时就尽量少redraw(我觉得应该做的到吧多用信用卡)，买第二套的时候一次redraw出来做投资，这样是不是就行，但是还有疑问在于买第二套是自住房，并不是投资啊。。。

关于第二个问题，patricb似乎问过相同的问题，老妖的回答是不可行，“如果说principle+interest贷款，假如你买投资房的时候还剩下28万。那么只有28万的利息是可以退税的。因为refinace出来的钱是用来作私人用途。”

还是刚才的疑惑，因为refinance出来的钱或者从第一个贷款里取出来的钱是都用来买第二套房子（自住房），都不是投资用途啊。

恳请高手指点。

grayz

简单的说，一个原则--抽出来的钱做什么决定你是否可以退税，如果投资就可以，自住就不可以

patricb

我不是会计师，所以只是我的个人感觉，就象楼上２位说的，看资金的实际用途来决定是否可以抵税，所以refinance或者redraw出来买第二套自住房的贷款部分应该不算，但老实说还是有人去这么做的。

blueblur

恩谢谢楼上两位。这个贷款投资的确是比较复杂，恐怕还是得根据不个人同的case去问会计师。

shuangchao

原帖由 patricb 于 2009-7-15 16:54 发表
我不是会计师，所以只是我的个人感觉，就象楼上２位说的，看资金的实际用途来决定是否可以抵税，所以refinance或者redraw出来买第二套自住房的贷款部分应该不算，但老实说还是有人去这么做的。

you are absolutely correct. '看资金的实际用途来决定是否可以抵税'
Discuss with an accountant in relation to consequences of refinance / redraw. it is a fairly complex issue especially in relation to calculation of the interest, it can be an accounting nightmare.

Alexlin

原帖由 Qiuqian 于 2009-7-14 14:27 发表
请教大家一个问题--
若买一个自住房，三年后有可能转成投资房，贷款27W，用IO+REDRAW（BANKWEST），没有OFFSET功能。会有多余的收入还本金。
三年后取出所还的本金，作为第二个自住房的首付。
然后refinance，换到 ...

很奇怪，上次咨询了一位Bankwest的贷款经理，说4.85％那产品如果买自住房就不能用IO，只能选本＋息。
还有Comparsion Rate居然是5.51％。

正在Bankwest，Westpac和ING中选择，头疼中

patricb

原帖由 Alexlin 于 2009-7-20 09:31 发表


很奇怪，上次咨询了一位Bankwest的贷款经理，说4.85％那产品如果买自住房就不能用IO，只能选本＋息。
还有Comparsion Rate居然是5.51％。

正在Bankwest，Westpac和ING中选择，头疼中

I guess it's subject to bank's policy. At least, with Westpac you can do interest only on owner occupied property.

Alexlin

原帖由 patricb 于 2009-7-20 09:36 发表

I guess it's subject to bank's policy. At least, with Westpac you can do interest only on owner occupied property.

thanks pactric, it is said that westpac could provide 85% loan without mo insurance, right?