关于投资房的抵扣

冲锋

楼市小白，最近买了一个老破小的分地unit投资房，有几点疑虑一直不太清楚，请大家多多答疑。新人不能加分一律白条，等穿上鞋了回来慢慢加，非常感谢。问题如下：

1。这房准备是要租给亲戚，就按市场价，除了不准备找中介管以外其余都准备按正规做，签合同Bond金上交租金用银行转帐付款等等。问题是租之前我需要打广告吗？怎么向税局证明我的租价是市场价？现在市场上有类似房源，可以就把这样的广告保存下来作为证据吗？还是找类似房源但已经出租的作为证据？

2。房子确实挺破的，特别厨房肯定不适合烹饪中餐，等亲戚搬进去暂时也只能先让在棚子下面做饭。那么，对于换灶台，油烟机这些，我是必须等租房合同签好开始收租了以后，做这些升级才能抵税吗？这样算是装修还是维修呢？我知道维修的人工好象是可以一次性抵扣（有abn，开正规发票那种），但装修是不是同样如此呢？还有对灶台油烟机这些，是需要做折旧报告吗？查了下好像lifetime都是十几二十年 同样的，如果还有其他需要升级的，比如carport加门（现在前后是通的，可以直接走到后院），花园维护（之前的假草坪都去掉了，现在就是一片沙子）等等，可以抵税吗？算维护还是装修呢？

3。对于污水，康嫂这些我知道可以报，那么，有必要或者说是否可以由我来负责气电网络等等这些呢？如果是我的名字会不会认为是我在那住？或者就算认定房子是出租的但这些支出不能抵扣呢？主要是因为亲戚基本不会说英语，要开这些服务还挺繁琐的。

4。我有必要或者必须找会计来负责报税吗？

问题不少，跪请大神们降临！

zl5431

会计应该不是必须的，不过你什么都不知道的话还是找会计比较好吧，个人观点。

lry-jdtj

zl5431 发表于 2019-7-7 19:50
会计应该不是必须的，不过你什么都不知道的话还是找会计比较好吧，个人观点。 ...

同意

冲锋

感谢两位。期待更多大神们的参与。应该不是人人都请会计吧，还是说我的问题太小白了。。。。。。

Fyx83228

如果之前没有找过会计师建议找个，特别是涉及到投资房的问题。百来块钱的会计费，说不定可以从税里省出来的，多省下来的就是赚了。

冲锋

那么请大神们推荐个会计师吧

znby

个人感觉不用特地打广告， 你可以保留同类型的房子广告就可以了。反正你租金转账 又交bond。
维修费用，如果换东西，可能直接计入房子成本，以后卖房算赢亏，不然算房子维护费用，当年报税折扣。

如果算折旧，应该会计或专业人士出折旧报告吧，每年报税累计，卖房时还得加回计算。

担心水电煤账单，你可以写合同 ，看如何规定吧，实在不行，把你亲戚名字加上去。

税局也不可能每个人的报税都细查的，只要你有凭据，合理合法，一般没啥问题的吧。

我不是专业人士，意见仅供参考。

znby

另外，为了能出租而装修，这部分钱是能税务抵扣的，只是得区分是计入房价，以后卖房算，还是算当年出租房成本。

你要是不懂，可以上ato网站看，ato有例子解释的。

我个人觉得，如果大装修，一般算是计入房子成本，以后卖房算的。小的维修，则当年报税用。

vivianjek

如果是小白的话建议第一年请会计，准备好问题一起问了，以后就可以自己报了。很多人都是这么一步一步学会的。

冲锋

还以为大神们都看不上这些小白问题。非常感谢楼上的解答，白条白条。
关于广告，我不确定保存到个什么程度，就截个屏？因为租出去的话就看不到了，或者有没有哪个网站有房子出租价格的，就像房子出售价格那样？
关于更换橱柜灶台油烟机等，要是连材料带人工一起去做折旧感觉小亏，特别是人工，如果能算成维修可以一次性抵扣还不用考虑将来要加回来。而这几个如果单独找人再出折旧报告，似乎也不是太划算（不知报告要多少钱的情况下），毕竟也不会搞很高级花很多钱。
我只零散找到些ato的例子，哪位能给个有详细释例的ato链接吗？拜谢！

carolyn

我也装厨房，几千块，打算报维修得了

llllllllll

建议找个会计。你这些都是会计熟悉的问题。付费的咨询结果比较放心。 这里东一句西一句， 你还是没底。

冲锋

llllllllll 发表于 2019-7-14 20:44
建议找个会计。你这些都是会计熟悉的问题。付费的咨询结果比较放心。 这里东一句西一句， 你还是没底。 ...

我是觉得足迹的大神们比不少不靠谱的会计还懂。现实中碰到过几个，真的是连个个人所得税和养老金以及工作相关抵扣都没整明白。

冲锋

刚穿布鞋，只有一点浮云。还是希望能有更多人回答呀。

znby

冲锋 发表于 2019-7-12 22:26
还以为大神们都看不上这些小白问题。非常感谢楼上的解答，白条白条。
关于广告，我不确定保存到个什么程度 ...

装修，换抽烟机之类

你要么直接算维修，当年报销。

不然就累计到卖房算成本

老房子，我个人感觉，真没必要搞折旧。

你真可以找会计帮你弄退税，如果你很担心ato找你的话，找了会计，顺便可以咨询会计，如果你有不清楚的话。

税局哪可能盯得这么仔细啊。

你自己留足证据，资料，真没啥好担心的。