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本帖最后由 cc的猫 于 2019-5-27 12:43 编辑
在网上search卖房的cost，对于折旧部分很多讨论的都是现在可以少交多少多少税，但是忽略了一个问题，卖房的时候这些是要加回来的
所以投资房怎样才能获得最大收益，要不要做折旧报告？涨多少卖掉能盈利最大化？
我知道房子是个长期投资，但是对于apt来说涨幅有限，到时候越来越旧也不好卖，卖的时候又要把折旧加回来，如果租金还没有正现金流，买apt还有什么意义？
麻烦大家提点意见
参考下面这个文章
“我们都知道，投资者所买的房，只要在折旧时限内，所花费用当中的基本建设工程部分，每年可以按照2.5%的比率折旧，以此部分抵扣个人收入从而减少个人税款，但是，您知道这种折旧的陷阱吗？
首先，什么是基本建设工程抵扣（Capital Works Deductions）?
如果您有一套出租房，您可以对以下的建筑花费进行折旧（通常以每年2.5%的比率折旧，时间为40年）从而抵扣个人税款：
建筑本身
扩充，例如车库或露台
改建，例如加一个内墙，厨房改造及浴室翻新
建筑结构改进，如天台，车库，私人车道，挡土墙或栅栏
那么，这种折旧的好处具体是什么呢？
举例来说，假设小张在2001年以$250,000的成本买了一套房，在2011年以$550,000的价格卖出了它，每年按$10,000的数额折旧，每年房产的propertyloss为$2,000，小张每年的收入为$50,000，假设所有其他条件不变，并且忽略其他所有可抵扣费用，则：
1. 如果按照不折旧的方式：
小张的应纳税收入（Taxable Income）为$48,000
$50,000-$2,000=$48,000
则需缴$7,147的税款（忽略每年税率的轻微变动，以下个人所得税税率参照2012-2013年税局规定来计算），
$3,572+32.5 %*($48,000-$37,000)=$7,147
2. 如果按照折旧的方式（每年按$10,000 的数额折旧）：
小张的应纳税收入（Taxable Income）为$38,000
$50,000-$2,000-$10,000=$38,000
则需缴$3,897的税款
$3572+32.5 %*($38,000-37,000)=$3,897
可以看出，如果将房产进行折旧，则小张每年可以节省$3,250的个人所得税，10年则可以节省$32,500（假设所有其他条件不变，并且忽略其他所有可抵扣费用）。
$7,147-$3,897=$3,250
$3,250*10=$32,500
以上即是将房产折旧所带来的好处，通过基本建设工程抵扣（Capital Works Deductions），来减少应纳税收入（TaxableIncome），从而节省一部分税款。
但是，我们都忽视了一个问题，即是，在该房卖出的时候，之前您拥有这套房产时进行的基本建设工程抵扣（CapitalWorks Deductions）必须先从您买房的成本中刨除掉，然后再计算资本增值及亏损（Capital Gain & Loss），换句话来说，之前扣除过的基本建设工程抵扣（CapitalWorks Deductions），都要在卖房的时候加回到资本增值及亏损（Capital Gain & Loss）这部分来。
按照以上的例子来计算，在卖出房产时，
1. 如果按照不折旧的方式，资本增值（Capital Gain）为$300,000
$550,000-$250,000=$300,000
2. 如果按照折旧的方式，
每年按$10,000 的数额折旧，10年所扣除的基本建设工程抵扣（CapitalWorks Deductions）即为$100,000，这些数额需要加回到资本增值（Capital Gain）中，得出您的资本增值（CapitalGain）为$400,000
$550,000-$250,000+$100,000= $400,000
即，需要计算资本增值税（Capital Gain Tax）的部分多出了$100,000，这便是折旧的陷阱。”
出处
http://nexusinvestment.com.au/zh/property-investments/%E4%B8%AD%E6%96%87-99-9%E7%9A%84%E4%BA%BA%E9%83%BD%E4%B8%8D%E7%9F%A5%E9%81%93%E7%9A%84%E3%80%90%E6%8A%98%E6%97%A7%E7%9A%84%E9%99%B7%E9%98%B1%E3%80%91/ |
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发表于 2019-5-23 16:07
