案例：投资房卖房 CGT问题

dc81

Case如下:
我2010花50万首次购房（房A），
一,  2010－2013年1月，唯一住房，自住。 2011年做了折旧报告。
二，2013年1月－ 2018年6月，ato报税成投资房，有租房合同。这5年半使用了2011年的折旧报告。
由于工作偏远这5年住在远方亲戚家（驾照地址也改成了亲戚家地址），名下唯一住房A用于出租。
三，2018年7月－ 2019年4月， 电费账单挂到我本人名下（房A自住），这十个月的ato报税也不申报任何投资房。
四，2019年4月，房A估价100万
五，2019年4月，买了新自住房， 请问房A能重新变回投资房么？ 需要哪些注意事项？比如驾照地址改去新房，本人开通新自住房的电费并切断房A的电，房A交给租户签租房合同。
六，2028年房A出租n年后卖出，假设卖120万。

请问根据现有政策，cgt怎么个交法？是(120 -100)×50%么？
有会计说阶段二(2013年1月－ 2018年6月) 持续5.5年，非自住，所以那6年也需要交cgt，他说得对么？

第五点里面，可以重新做折旧报告还是必须沿用2011年的折旧报告？未曾装修

dc81

请行家们留言

dc81

这个case是不是很特殊啊？没人遇到过么？
房A，自住转投资，再转自住，再转投资，卖房时如何交cgt？

lol

出租超过6年就要交cgt
所以很多人卡这个时间卖房

james988

2阶段的CGT取决于你是不是在同时期在澳洲有main residence. 比如你2阶段出国了，跨地区了同时住房。这段时间还是可以算你main residence,但如果2阶段，你有一别的自住房。那这个时期的增值当然要加到CGT里面去。

dc81

james988 发表于 2019-4-22 11:27
2阶段的CGT取决于你是不是在同时期在澳洲有main residence. 比如你2阶段出国了，跨地区了同时住房。这段时 ...

多谢回复，第一，二，三阶段都只有这唯一房产

dc81

我打算还是写信给ato问问答案吧

豆丁

Case如下:
我2010花50万首次购房（房A），
一,  2010－2013年1月，唯一住房，自住。 2011年做了折旧报告。
二，2013年1月－ 2018年6月，ato报税成投资房，有租房合同。这5年半使用了2011年的折旧报告。
由于工作偏远这5年住在远方亲戚家（驾照地址也改成了亲戚家地址），名下唯一住房A用于出租。
三，2018年7月－ 2019年4月， 电费账单挂到我本人名下（房A自住），这十个月的ato报税也不申报任何投资房。
四，2019年4月，房A估价100万
五，2019年4月，买了新自住房， 请问房A能重新变回投资房么？ 可以，找个PM帮你出租就是投资房了需要哪些注意事项？比如驾照地址改去新房，本人开通新自住房的电费并切断房A的电，房A交给租户签租房合同。没啥特别需要注意的，出租后有general rental income自然就是投资房
六，2028年房A出租n年后卖出，假设卖120万。

请问根据现有政策，cgt怎么个交法？是(120 -100)×50%么？按天数算，例如一共持有房产1000天，其中500天自住，500天出租，假设卖房profit是100万，那net capital gain 就是100万x(500/1000)*50%
有会计说阶段二(2013年1月－ 2018年6月) 持续5.5年，非自住，所以那6年也需要交cgt，他说得对么？ 6年法则可以reset,6年内搬回去就不用交CGT了

第五点里面，可以重新做折旧报告还是必须沿用2011年的折旧报告？未曾装修可

dc81

加分，楼上好专业！

dc81

我2010花50万首次购房（悉尼公寓房A），
一,  2010－2013年1月，唯一住房，自住。 2011年做了折旧报告。
二，2013年1月－ 2018年6月，ato报税成投资房，有租房合同。这5年半使用了2011年的折旧报告。
       由于工作偏远等原因，这5年半住在远方亲戚家，我驾照地址也改成了亲戚家地址，名下唯一住房A用于出租，ato申报了5年半投资房。
三，2018年7月－ 2019年4月， 电费账单挂到我本人名下（房A自住，电Bill为证），这十个月的ato报税也不申报任何投资房。
四，2019年4月，房A估价100万（请持证房屋估价师做了report）。
五，2019年4月，买了新自住房，搬入新房，电Bill为证。 新房land value上百万了，必须做自住房，否则land tax每年交好几万。

1. 2028年房A出租十年后卖出，假设卖价100万。
2. 2019年五月，就是现在，立马把房A卖出，假设卖价也是100万。

1 和 2 在个人报税上，交CGT有何不同么？

dc81

ATO电话打过了，他们踢皮球，叫我问我会计师。
我说我没有会计师，每年都是自己网上填一下mytax。 ATO叫我找个好的会计师咨询。
版上哪位能做我会计师不？

katherman

太复杂的情况真的得找会计师

dc81

会计师都不上足迹么？

dc81

katherman 发表于 2019-4-26 18:58
太复杂的情况真的得找会计师

这不我正招会计师嘛

jiayijay1

我可以解答楼主的问题。
不过楼主可能已经找了会计师了。

alvin.y

jiayijay1 发表于 2019-5-26 11:17
我可以解答楼主的问题。
不过楼主可能已经找了会计师了。

可以回答楼主问题参考一下吗？