地产和经济的联动

爬山虎

最近空军风头很盛，大有挖坟鞭尸的干劲。作为一个从一六年底开始看空的多军，说说自己的看法。

房价的基本面是跨了，后续可能会继续大跌或者阴跌，这个是事实，绝大多数人都知道。房价跌了，投机者确实难过了，投资的也没有吹牛的余地了。但是房价涨的时候，我不赞成多军讽刺租房的人，现在跌了，别人掉坑里头了，你往地下丢石头，难道会是一种美德？彼此体谅一下嘛


房子无论是自主，投资还是投机，其实对大家的影响都很大。

地产对于经济的拉动很大，房子不涨了，我个人而言，旅行支出和饭店支出少了，倒不是说生活真的受到影响，心理影响对我这样领工资的人来说真有的，以前同一起出去喝咖啡，我经常一并买单，现在公司的咖啡机自己打，或者胶囊咖啡凑合就算了。

现在建筑行业慢下来了，估计失业的人会慢慢进入其他行业，竞争自然激烈起来。房子现在还有再建的，未来十二个月建筑活动就会少下来，那么之后家具零售行业也会受影响，那么仓储物流也受到影响。做加油站的发现油卖得少了。

这些是经济表象，后续可能会传导到汇率上，如果汇率跌了，工资受到影响不会大涨，澳洲进口国家，物价必然要涨。所以除非你有很好的策略，不然支配水平受到影响在所难免。

一旦物价涨，银行开始加息，房价加速赶底，然后理性的人就会发现通胀冲销了虚高的房价，这个时候房价平稳了。

在这个周期里头，没有太多的赢家，起码我没有发现好的策略。

大家与其在这里马后炮谈多空，不如讨论一下经济下行周期如何规避风险，创造财富。

天涯浪客

远离多空之争，努力过好每一天。

爬山虎

做空地产股，是不是一个可行方案？有哪些可以考虑的？

资产转移到美元，有没有风险。

掘金创业，自己开发手机应用

零售商大倒闭，一起倒卖清仓货，或者开拍卖行，这个未来撞钱。。。。

等等

jobhunter0086

ASX真正的纯residential developer股票几乎没有。
Pure play Retail Reit比如VCX, SCG可以考虑做空。

也可以考虑可以做空ASX指数以及JBH,HVN这些discretionary retail。

换一种方法long only的做法，就是做多海外equity和澳洲债券。

我作为纯多头，选择做多海外和澳洲债券。

TT

零售业，今年顾客多了，销售额也涨了，雇员人工成本也高了，但利润比去年同期下降了，因为每个顾客的单笔消费减低了。房价这东西联系最紧密的就是消费者信心指数，现在明显下降了。

funnyfish

lz的预判和我的感觉也是一致的，萧条即将到来，虽然现在还没有本质上的影响，在这种大环境下，没有好的应对策略，纵观世界大国经济，没有任何国家不是在放缓或者下行的。

我就说说大多数普通老百姓吧，分为有负债，和无负债两类，有负债的多数是房贷车贷，无负债的多数是没任何被动收入的（好像可以买股票？分红？）在当今这个经济不太景气且有可能萧条来临的大背景下，要趁低息环境尽快还贷，无论自住，投资，车贷，没贷款总归是没啥心理压力的。换位思考，对于无负债，无被动收入，我没任何应对办法，工资不涨物价涨，汇率再暴跌，导致进口商品涨价，可支配的税后工资只能被一再压缩，再加上工党要取消负扣税，导致房价大跌（历史上取消ng后房租暴涨），哎… 不想说了，太苦了。。。

风口上的猪

应该打击的是纯粹的房地产投资者，把房地产还给使用者。
而不是大地主，坐拥巨额资产，收取高额租金而不创造价值。真正的价值创造者，租不起厂房，店铺，而百业凋零。让价值创造者，来拥有物业。

自游自在

准备过苦日子吧

我的上帝

唯一能做的就是规划好债务，然后一次性多fix几年。

Jovani

保持现金流，减少不必要开支，过冬吧。
天有道，高低循环，顺势而为。

zkm2003210

足迹每次房市走弱，都有这样的帖。

爬山虎

风口上的猪 发表于 2019-3-2 16:43
应该打击的是纯粹的房地产投资者，把房地产还给使用者。
而不是大地主，坐拥巨额资产，收取高额租金而不创 ...

你的观点我持有保留意见

真正做生意的，很少投钱在地产，因为钱是创造利润的核心，其实空军中颇一些做生意很成功的人。

根据2011年的统计数据，澳洲不到百分八的人有投资房，这其中大概只有万分之七的人有超过五个以上投资房，考虑到房价的区域性差别，实际的富豪级别人还要远远小于这个数字。例如在阿德莱德伊丽莎白区拥有五套房子，月租金收入一千的，可是实际总房价只要八十万不到。

那么房价下跌到底受益人士有多少，澳洲历史上租房人口比例在百分三十六以及百分三十这个区间浮动，也就是说，可能潜在受益的是这些百分6人。

所以房价下跌，受到影响的是全部澳洲人，短期可能受益的是百分六，当然了，市场本身已经在纠正自己了，只是会有阵痛。

逆风而上

楼主说话像是梦游。。 上下不通。。 逻辑紊乱。。 主贴和回帖我都读了几遍。。。 还是一样的感觉。。

读后给我的感觉是LZ看似懂些经济基本理论 又看似很不懂

美猴王

房地产价格下跌，征地修路的费用就少多了，换句话说，花同样的钱也就能修更多的路，雇佣更多的工作者，改善道路交通的状况。
对于房价高，铁路公路交通拥挤的悉尼，现在的趋势就是自我修正，不是挺好的吗？

geyaru

天涯浪客 发表于 2019-3-2 16:13
远离多空之争，努力过好每一天。

嗯嗯

geyaru

TT 发表于 2019-3-2 16:38
零售业，今年顾客多了，销售额也涨了，雇员人工成本也高了，但利润比去年同期下降了，因为每个顾客的单笔消 ...

我是做零售的，你说的真的就是我现在所经历的

geyaru

风口上的猪 发表于 2019-3-2 16:43
应该打击的是纯粹的房地产投资者，把房地产还给使用者。
而不是大地主，坐拥巨额资产，收取高额租金而不创 ...

实在想不通，澳洲这么地大物博的国家，人均资源如此丰富的国家，为什么会混的如此凄惨？

美猴王

爬山虎 发表于 2019-3-2 22:36
你的观点我持有保留意见

真正做生意的，很少投钱在地产，因为钱是创造利润的核心，其实空军中颇一些做生 ...

“澳洲历史上租房人口比例在百分三十六以及百分三十这个区间浮动，也就是说，可能潜在受益的是这些百分6人。所以房价下跌，受到影响的是全部澳洲人，短期可能受益的是百分六”

这是什么逻辑？ 房租不涨或者下调，另外不买房的百分三十租房人口不受益？另外那些现在没投资房但打算买房的人不受益？现在跟父母合住没租房的年轻人不受益？

alven

按楼主观点，澳洲房价也是被经济绑架了的，房价不涨，消费者信心就下滑，然后整体经济就不行了，大家都会觉得日子难过。
看来还是大国比较好,房价不能跌，跌了就不让出售,没有成交就没有伤害了，哈哈

alven

楼主搞反因果关系了吧，那房价为啥要跌啊？如果按照楼主逻辑，让房价永远涨不就行了，什么都别干了，都去炒房，房价起来,消费者信心膨胀，澳洲经济开始腾飞

datou1981

爬山虎 发表于 2019-3-2 15:14
做空地产股，是不是一个可行方案？有哪些可以考虑的？

资产转移到美元，有没有风险。

我早就不凑热闹了......投机者每人都会经历一次爆仓...这是时间的问题...赌得越大..亏得就越大....

完全没有必要做空地产股...怕到时候抽身不出来....
你做空澳洲股市也还好..
我用的是买国外ETF...就等澳洲经济持续下跌和澳币下跌.......跌得越厉害...ETF涨得越高....到底部的时候..再抛掉....反过来吃澳洲廉价资产..

去年美股一波..加上今年A股一波....

爬山虎

美猴王 发表于 2019-3-3 08:54
“澳洲历史上租房人口比例在百分三十六以及百分三十这个区间浮动，也就是说，可能潜在受益的是这些百分6 ...

从统计数据来看，大概有百分三十的人终其一辈子都不可能拥有自住房，比如街头流浪汉，终身领救济的人等，他们不具备买房意愿，也没有这个能力。

爬山虎

geyaru 发表于 2019-3-3 08:51
我是做零售的，你说的真的就是我现在所经历的

我去，最近刚入“迪克数据”公司的股票，他们家做数据设备批发的，主要是名字很屌，所以买了，你这么一说，在半年报前要考虑走人了。

爬山虎

alven 发表于 2019-3-3 09:58
楼主搞反因果关系了吧，那房价为啥要跌啊？如果按照楼主逻辑，让房价永远涨不就行了，什么都别干了，都去炒 ...

地产是周期波动的，回调是必然的，是符合经济规律的。我想说的是，现在地产跌了，说明经济周期也来了，大家有房没房其实都在一条船上，都会受到影响，唯一的区别是程度不一。

爬山虎

datou1981 发表于 2019-3-3 10:18
我早就不凑热闹了......投机者每人都会经历一次爆仓...这是时间的问题...赌得越大..亏得就越大....
...

我买了点澳洲金股，结果半死不活的。。。。。
长期逻辑是，澳币跌，金价只要稳住，那么远期交易合同交割以后，收益就会涨。

你的逻辑对我来说合理，后续会去看看。

datou1981

爬山虎 发表于 2019-3-3 21:08
我买了点澳洲金股，结果半死不活的。。。。。
长期逻辑是，澳币跌，金价只要稳住，那么远期交易合同交割 ...

黄金..要等打仗才会涨..我当年第一次金融市场就做的黄金期货...
而且黄金平均看来..还不如买澳洲债券.....
我的买法基本基于我的判断.....虽然指数的ETF稳定性很高..但是也有风险....
最简单的一个方法也可以分部购入澳洲指数ETF...或者美国ETF...

alven

爬山虎 发表于 2019-3-3 22:03
地产是周期波动的，回调是必然的，是符合经济规律的。我想说的是，现在地产跌了，说明经济周期也来了，大 ...

经济变化，都会受到影响，不仅房子，还有股票，其他投资品，不是很正常的事么？不过在一个相对高位买入，然后一直逆趋势持有，大概率要爆仓的.所以高杠杆的投资房地产在这个经济周期不爆仓，那么后来的大鳄投资者去挣谁的钱呢？
对于在任何投资市场来说，在低位买入，高位卖出才能挣到钱，李嘉诚说的，哈哈.在高位买入，不断下跌还继续持有的，大概率会比较悲剧，趁早割肉出逃才能保住最后抄底的希望...

hibounce

alven 发表于 2019-3-3 23:49
经济变化，都会受到影响，不仅房子，还有股票，其他投资品，不是很正常的事么？不过在一个相对高位买入， ...

那炒股票的怎么办，天天割肉啊

edwin17

刚刚，澳洲三大权威同时发出警告！未来半年，10万人将失业！澳洲摇摇欲坠，波及每个人..

储行行长罗伊（Philip Lowe）在国会有说道：

就业将继续“强劲增长”。 建筑业经历了千载难逢的繁荣，在过去十年中创造了数十万个就业岗位。

然而，刚公布的官方数据，就狠狠打了他的脸..

但本周公布的官方数据显示，澳大利亚的很多行业不仅踩下刹车，而且已大幅倒退，随之而来的是大规模失业的可能性！

而第一个受创的，

就是澳洲的建筑行业..

就建筑行业，将会有5万人失业！

如果正在澳洲从事建筑行业的华人们，千万要小心自己的饭碗啊！

瑞银（UBS）经济学家卡乔（Carlos Cacho）表示，

“目前我们正在追踪建筑业招聘广告，它们预示着未来六个月左右我们可能看到大约5万人失业。”

“显然，建筑业现在举步维艰……随着我们今年经历的房市低迷，开始变得更加明显。

“建筑工作将会出现净流失，越来越多这个行当的人，将会失去工作。”

近年来，澳洲房市的近年来房价大涨，尤其是在东部沿海地区，推动了建筑业的增长。

但随着悉尼和墨尔本的房价暴跌，渐渐地建筑项目自然也在漫漫减少..

不仅是建筑行业，零售业也非常危险..

AMP认为这也可能导致零售员工大量失业。

要知道蝴蝶效应的严重性，

而且在澳洲，

不是一个人，

而是一个行业！

背后掀起的巨浪，

都是我们无法预测的..

证据表明，由于澳洲整个建筑业的影响，越来越多的人都变得更加节俭，导致全国各地的商店和购物中心人流量大大减少。

另外五万人的失业，

就在零售行当..

“不仅在建筑方面，在零售方面，情况可能更是如此，”奥利弗博士警告说，

“随着房价下跌，消费者的警惕情绪可能会在未来12个月内逐步上升。我们看到消费者支出相当缓慢，这会对零售业的就业造成压力。

AMP预测: 零售业至少还会有5万人失业的预测是“合理的”。

房市低迷、建筑和零售业的大量失业以及其他行业就业增长明显放缓，

瑞银（UBS）警告称，失业率可能上升至5.5％，

而AMP给出了UBS一样的预测..

卡乔说，“如果就业增长更加疲软，你可以在年底前失业率升至5.5％。”

龙头会计师事务所毕马威（KPMG）预测失业率大幅上升，

可能导致澳大利亚经济倒退，

进入零利率时代！

考虑到未来12个月就业市场前景以及由此导致的经济放缓，许多主要金融机构（包括Westpac）预测：储行将在未来12个月内被迫减息，而且不是一次，

是两次。

“到明年此时，我们预计储行将两次降息

瑞银UBS的奥利弗博士也同意：储行会两次降息！



但表示会来得更早，

分别在8月和11月。

但他认为，储行会想先看看4月的预算案如何，谁将赢得联邦大选，以及这对财政刺激计划意味着什么。

alven

hibounce 发表于 2019-3-4 07:56
那炒股票的怎么办，天天割肉啊

这么衰，需要天天都割肉？天天需要割肉,那还炒股啊？房地产的流动性不如股票的，但本质上一样的，低买好卖才能挣到钱