Unemployment Rate上升对房价的影响

Martin_2F

不少看空房市的人认为unemployment rate的持续升高将是房价下跌的一个重要因素。澳洲上一次unemployment rate大幅持续上升是1989年底-1993年底，当时也是经济不景气时期，并且央行也进行了大幅减息，那么当时的房价表现如何呢？我们可以让数据来说话


下图是1989年－1993年的失业率变化，从图上我们可以看到失业率从1989年底的6%持续上升到1993年底的最高点11％



下表是1989年－1993年对应的各大城市的房价index，取1989年值为100


从表上我们可以看到，在失业率从6％跃升到11％（也就是83％的涨幅）的4年周期里，除melbourne和perth有6.9％和1.6％的下跌外，其他城市不但没有下跌，分别还有不同程度的涨幅，涨幅最高的是brisbane，4年涨幅34.9％。

结论大家自己下。

图表数据均来自于澳洲统计局网站 www.abs.gov.au

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2009-4-6 00:12 编辑 ]

zn7726

为啥猫本的房价会跌哪?

yn2000

呵呵呵.....就现在，雄厚的外来购房资金托起房市，房价都与失业率一起攀升！两者似乎并未相互影响。卖房处，国人往往都是终极买家。

Bessy

“图表数据均来自于澳洲统计局网站 www.abs.gov.au”
LZ的 Table1 有 ABS 的链接么？

[ 本帖最后由 Bessy 于 2009-4-6 11:28 编辑 ]

北风

谢谢lz分享

y12345678

要控制其他变量的，禁用这两个变量分析，结果是有偏的
利率、log(GDP)、房屋供给量、移入/移除移民数量都很重要

Martin_2F

原帖由 Bessy 于 2009-4-6 11:24 发表
“图表数据均来自于澳洲统计局网站 www.abs.gov.au”
LZ的 Table1 有 ABS 的链接么？

该table来自于1994年三月的 House Price Indexes: Eight Capital Cities
图中table 1位于第4页

farmer

ＬＺ，可否提供一下，８９年之前的房价走势，那个时候看图表，失业率是下降的。不知道相对应，房价怎么走？

语阁

希望下半年跌一些吧，最近房子涨幅太恐怖了。

Martin_2F

原帖由 farmer 于 2009-4-6 13:28 发表
ＬＺ，可否提供一下，８９年之前的房价走势，那个时候看图表，失业率是下降的。不知道相对应，房价怎么走？

唉，其实我把这些数据找出来的意思就是想说 失业率和房价 并不是有一个简单的反比或者正比关系存在。

ABS上的house index只有上溯到1993年的数据，不过我这里有一个以前的TZ发过的1970-2003年的median house price 表，你可以看看。84-89失业率持续下降这段时间里房价是涨了不少 （其实94-01年这段时间也是），但这也并不能说失业率下降房价就一定升高。（比如04年到08年失业率持续下降，Sydney的房价却有小幅下跌）



[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2009-4-6 15:16 编辑 ]

格美

恩，数据确实有说服力，虽然俺觉得下半年是入场的时机了。

给楼主抬个小杠 ：
俺考虑，若贷款买房子，不涨就是跌哈。先给银行赚平均利润5%，后面涨的才是自己的。

tonyju626

原帖由 格美 于 2009-4-6 16:27 发表
恩，数据确实有说服力，虽然俺觉得下半年是入场的时机了。

给楼主抬个小杠 ：
俺考虑，若贷款买房子，不涨就是跌哈。先给银行赚平均利润5%，后面涨的才是自己的。

别忘了算租金

rdcwayx

谢谢分享。很有说服力。

能否再附个这段时间的银行贷款利率和澳币与美金的兑换比率图表？

格美

真的给忘记租金了。

本金也有利息收入啦，扣税、费用啥滴，不涨还是跌哈。毛估估至少要3%的增值才持平。

benbendan

我认为如果要比较当前和89-93年两个时期，如果债务（即房贷）占家庭收入的比例相似时作这个比较还有点依据，楼主若能找到债务（即房贷）占家庭收入的比例的数据才会有说服力

Martin_2F

原帖由 rdcwayx 于 2009-4-6 16:47 发表
谢谢分享。很有说服力。

能否再附个这段时间的银行贷款利率和澳币与美金的兑换比率图表？

。。。。。。。。。我发现自己已经进化成 人肉 搜索引擎了

1990-2009年央行的cash rate，同期mortgage rate肯定要高点


1988-2009 AUD-USD汇率走势


cash rate数据来源于澳洲储备银行 www.rba.gov.au
AUD-USD汇率数据来源于IG markets www.igmarkets.com.au

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2009-4-6 21:01 编辑 ]

Martin_2F

原帖由 benbendan 于 2009-4-6 18:53 发表
我认为如果要比较当前和89-93年两个时期，如果债务（即房贷）占家庭收入的比例相似时作这个比较还有点依据，楼主若能找到债务（即房贷）占家庭收入的比例的数据才会有说服力

算了，找给你看。

1988-1989 household income expenditure
其中housing cost对高收入群体和低收入群体来说分别占11.2% 和 16。8%，所有household：14.3%


2003-2004 household income expenditure
其中housing cost对高收入群体和低收入群体来说分别占15.2% 和 17。6%, 所有househoold: 16.1%


结论：14.3% 到 16.1%

而且，这统计里的household包括所有的household，无论他们的住房是有贷款的(with mortgage，housing cost主要是贷款利息),还是没贷款的(fully owned,no mortgage，housing cost很低或者没有)或者是租来的(rented，housing cost 是房租), 这比只看有房贷的household的housing cost要全面得多，毕竟这个市场是由所有类型的household组成，他们都对房产市场产生影响。

数据还是来源于ABS

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2009-4-6 21:56 编辑 ]

jialiren

原帖由 格美 于 2009-4-6 16:27 发表
恩，数据确实有说服力，虽然俺觉得下半年是入场的时机了。

给楼主抬个小杠 ：
俺考虑，若贷款买房子，不涨就是跌哈。先给银行赚平均利润5%，后面涨的才是自己的。

格MM 啥时进投资房？

NTka

占楼看结论

Martin_2F

原帖由 格美 于 2009-4-6 16:52 发表
真的给忘记租金了。

本金也有利息收入啦，扣税、费用啥滴，不涨还是跌哈。毛估估至少要3%的增值才持平。

呵呵，你随便去找数据，要找个长期（比如10年或以上）年平均增长率小于3%的suburb，还真有一定难度。小于5%的都凤毛鳞角的。。。还不考虑一定年数后CashFlow从negative变成positive之后带来的额外收益。

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2009-4-6 23:44 编辑 ]

dofu

没想到，当地人的第一，第二大花费居然是吃喝和交通。

格美

原帖由 Martin_2F 于 2009-4-6 23:42 发表


呵呵，你随便去找数据，要找个长期（比如10年或以上）年平均增长率小于3%的suburb，还真有一定难度。小于5%的都凤毛鳞角的。。。还不考虑一定年数后CashFlow从negative变成positive之后带来的额外收益。

么激动，俺顶贴加分哈。

房子不涨就是跌。若投资房子没有3到5%的增值，房子的保值功能都没有啦，比现金还不如咯。

语阁

原帖由 格美 于 2009-4-7 11:45 发表


么激动，俺顶贴加分哈。

房子不涨就是跌。若投资房子没有3到5%的增值，房子的保值功能都没有啦，比现金还不如咯。

你出租还有收入吧，你还能退税吧。真要5%的涨幅，那就赚很多了。

格美

原帖由 jialiren 于 2009-4-6 23:07 发表

格MM 啥时进投资房？

盯着呢，前面跌了一段，上周开始有点涨的样子。

不过，和股票一样的想法，俺还是觉得现在这阶段现金安全，贪低不贪高。最多错过一段行情，买不到最低点是正常的，买在波段的高点是危险的。

还没有在这个市场混个几年，也不晓得水的深浅。俺自知眼光短浅，选房子又没眼光，就怕这一把下去，套住了，可是3 ～5年才能翻身。不说10年，就这几年有个风吹草动的，就被动了。

alyssa

我看到英国的房价高的时候， 就拿澳洲房事分析来着。
为什么悉尼的房价在奥运结束之后还维持坚挺啊？那仿照澳洲， 我们的房价也是安全的。
反正我个人的观点是今年房价可能还持平， 大家凭眼光买吧。。

ilovefamily

原帖由 语阁 于 2009-4-7 11:48 发表

你出租还有收入吧，你还能退税吧。真要5%的涨幅，那就赚很多了。

有退税不就是负现金流吗。。。

朋友没买房，买生意了，说好歹是正现金流。。。将来一卖就回本了。。。也是个思路啊

格美

原帖由 语阁 于 2009-4-7 11:48 发表

你出租还有收入吧，你还能退税吧。真要5%的涨幅，那就赚很多了。

恩，确实在考虑过这些，长期看出租和利息的支出是大致相当的，当然有些阶段的差异。本金投入也是需要收益的。

房子有杠杆作用，如果涨，皆大欢喜，只不过，这个阶段要说一定涨，还是不敢大声的。

如果跌，不是因为经济不好，只不过是自己选房子的眼光问题，后悔还有市场。

但若是经济不好，失业率高企，后悔的机会就很少。租金这个市场也是变化的，不是一定可以租出去的，人对住房的需求弹性是很大的，经济好，要求高，经济不好，先吃饭。

很多人觉得长期投资，不卖掉就可以了。可是，长期太长，手上有足够的现金，才能保证坚持到最后。愿望和现实有差距的时候，如何保证做到不卖掉呢。还是钱太少的哦。

已经在这个市场中当然没有问题，俺这种新来乍到，还是乖点，赌都不敢赌，保本保本。


或许俺思虑太过了， 打住打住。

格美

原帖由 ilovefamily 于 2009-4-7 12:37 发表

有退税不就是负现金流吗。。。

朋友没买房，买生意了，说好歹是正现金流。。。将来一卖就回本了。。。也是个思路啊

是滴是滴，可以退税，意味着投资在亏损，是弥补损失，不是收益。

Martin_2F

原帖由 格美 于 2009-4-7 11:45 发表


么激动，俺顶贴加分哈。

房子不涨就是跌。若投资房子没有3到5%的增值，房子的保值功能都没有啦，比现金还不如咯。

我没激动呀？多谢加分！我的意思是如果你查查全澳suburbs的long term trend performance，（随便找本地产投资杂志或者很多的投资website，包括domain的），真的很难找到年平均在5%以下的。

thya2008

原帖由 格美 于 2009-4-7 12:42 发表



恩，确实在考虑过这些，长期看出租和利息的支出是大致相当的，当然有些阶段的差异。本金投入也是需要收益的。

房子有杠杆作用，如果涨，皆大欢喜，只不过，这个阶段要说一定涨，还是不敢大声的。

如果跌 ...

LS 是呆在自己的CONFORT ZONE, 舒服的领域. 不赚也不亏.