请教移居海外，澳洲房产遭遇CGT的问题

smallox

澳洲公民身份，2012年起在澳洲有一处房产，自住2年多之后移居美国，房屋出租，之后就以非澳洲居民报税。

原本唯一住房有6年CGT豁免，但是2017预算案取消了对非澳洲税务居民的豁免，如果房产在2019年6-30日之后卖出。现在的问题是：

房子暂时还不想卖，万一以后真要卖时，CGT计算利得的基础是房屋出租时的市价，还是2019年6-30时的市价（也就是房子还能享受CGT豁免期时的市价）？如果是前者，当时走得急，没有做估价，现在补做还可以吗？估价是找银行做还是中介做？哪一种ATO会承认？

对于这种情况的CGT还有什么合理避税的方法吗？

谢谢！

liangpi1234

估价找独立的估价师。银行的估价普遍偏低。

ultrahelix

身边好几个同学都在美国找到工作，全家搬去美国了

Double1881

ultrahelix 发表于 2018-3-14 07:03
身边好几个同学都在美国找到工作，全家搬去美国了

美国工作机会多也是必然，美国的大公司比比皆是，需要人才的数量可以说是澳洲的几十倍。还有澳洲税太高，不管投资还是打工，大家辛苦上班折腾，都是在给政府打工。

smallox

美国也有不好的，没福利，医疗保险太贵等等。

到底CGT计算利得的基础是房屋出租时的市价，还是2019年6-30时的市价（也就是房子还能享受CGT豁免期时的市价）？求大神解答

smallox

美国房产税还很高，我这儿接近3%的房产税啊

topliu

smallox 发表于 2018-3-14 11:38
美国房产税还很高，我这儿接近3%的房产税啊

100万就需要给3万啊？

huggies

不懂帮顶

xueyuhanchen

看了半天也没有回答的人，我帮你顶一下吧。。

大江东去

前者

没估价，可以按总出租时间和总持有时间折算

caesar6668

美国隐藏费用很高   

zhaocaimao

学习一下

smallox

大江东去 发表于 2018-3-14 12:25
前者

没估价，可以按总出租时间和总持有时间折算

请问具体怎么折算呢？完全不懂啊

smallox

topliu 发表于 2018-3-14 11:53
100万就需要给3万啊？

是啊，不同county，房产税率不一样，我这儿算高的。加州房产税率低，但是房价高啊

chengyongice

smallox 发表于 2018-3-14 11:38
美国房产税还很高，我这儿接近3%的房产税啊

房产税不是可以抵税吗？美国的筒子说综合下来，税率不过个位数

smallox

However, there are grandfathering rules for any gains on properties that were already owned as at 7:30pm 9 May 2017 and were currently being treated as the owner’s main residence, will continue to be exempt from CGT under the existing provisions until 30 June 2019. However, if the dwelling is sold after 30 June 2019 CGT will be apply in relation to the capital gains accruing after that date, so there is only limited grandfathering relief available.

这是去年报税的时候，会计师关于我澳洲房产的回复，从这个回复看，似乎是2019-6-30以后的增值才会计算CGT。因为我不是很确定，所以来坛子里问一问。

liangpi1234

chengyongice 发表于 2018-3-14 14:06
房产税不是可以抵税吗？美国的筒子说综合下来，税率不过个位数

房产税抵税额度很少。
美国的税包括联邦税和州税，综合税率因你所在的州而不同。加州综合税率比澳洲还要高。

chengyongice

liangpi1234 发表于 2018-3-14 14:11
房产税抵税额度很少。
美国的税包括联邦税和州税，综合税率因你所在的州而不同。加州综合税率比澳洲还要 ...

真的假的，第一次听说美国比澳洲税高

大江东去

smallox 发表于 2018-3-14 14:02
请问具体怎么折算呢？完全不懂啊

六年法则是有前提和后续的

你如果没打算六年内回澳洲居住，这个房子就只是一个投资房

增值税计算是增值部分乘以总出租时间除以总持有时间，对应相应的收入税率计算

smallox

六年内没有回澳洲居住，房子转为投资房，是从出租之日开始就转为投资房，还是满六年后转为投资房？

caesar6668

LZ 这个帖子转投资板块了 那里更容易得到答案

smallox

caesar6668 发表于 2018-3-14 14:32
LZ 这个帖子转投资板块了 那里更容易得到答案

谢谢版主

smallox

liangpi1234 发表于 2018-3-14 14:11
房产税抵税额度很少。
美国的税包括联邦税和州税，综合税率因你所在的州而不同。加州综合税率比澳洲还要 ...

加州是民主党州，税高，都用来补贴非移的福利了。

德州是共和党州，没有州税，虽然房产税高，但是总的税率要低些。

无聊的小漂

感谢提醒，你不说我还真不知道这一法律变化，看这里的例子：http://www.austexpatinvestor.com ... -australian-expats/

应该是要为所有的增值部分交增值税。。。。

既然这样的话，我感觉最好的处理办法，就是搬回来然后居住183天以上，变成税务居民之后，再出售？

liangpi1234

chengyongice 发表于 2018-3-14 14:15
真的假的，第一次听说美国比澳洲税高

https://www.adp.com/tools-and-re ... eck-calculator.aspx