求助：卖家要求settle延期

acedia

下周就要settle了，卖家通过过户律师说这个房子还有贷款问题（他当初买的时候的贷款），所以要求延期，但是不说明延期多久。

问下版上各位：
1、现在应该采取什么法律措施保证自己的利益不受损失？前提是我们不愿意撤销合同。
2、按照版上经验，这种情况是否等延期两周后就可以打官司？胜算有多大？我们的银行贷款没有问题。
3、依稀记得之前有位足友的热帖，在auction成交后遭遇卖家反悔后来通过法律手段还是让合同执行下去了，是不是对我们的情况也有借鉴之处。

谢谢啦！

天涯浪客

找你的律师商量。

caesar6668

哪个州？

1、现在应该采取什么法律措施保证自己的利益不受损失？前提是我们不愿意撤销合同。
可以找你的律师 要求LODGE一个Request 就是锁定这套房子 房东没有办法再卖给第二个人， 除此之外没有什么其他手段了。


2、按照版上经验，这种情况是否等延期两周后就可以打官司？胜算有多大？我们的银行贷款没有问题。
可以通过律师要求 发 FINAL NOTICE， 到期不过户可以要求取消合同， 至于你想打官司意义不大。


3、依稀记得之前有位足友的热帖，在auction成交后遭遇卖家反悔后来通过法律手段还是让合同执行下去了，是不是对我们的情况也有借鉴之处。


Settle延期要搞清楚到底是因为什么， 就目前的市场来看， 这套房子卖价是卖低了吗？ 你捡漏了吗？  不管怎样把， 你能做的很少， 要么等， 要么退出合同，

请以律师的建议为准则， 网友的建议仅供参考

acedia

caesar6668 发表于 2017-11-3 16:07
哪个州？

1、现在应该采取什么法律措施保证自己的利益不受损失？前提是我们不愿意撤销合同。

谢谢你的建议呀，是在维州的。
看来只有一个字：等 了。

LoveMyHome96

要让律师通知卖家知道，延后settle要赔偿你的损失， 比如， 你自己要付的房租， 或者租房的房租

spottywot

延期两周很正常吧, 只能等了。

爱藤1

加上caveat 先

lindapan

没有settle的情况下怎么加caveat呢？
我遇到过一模一样的情况，卖家的房子，因为贷款时和另外一套房cross secured，被卖的房子的equity需要借给另外一套房子抵押给银行，所以不能单独卖，必须要解除这个cross securing。
当时查过很多资料，也咨询过自己的律师很多次，基本上如果想合同继续的话，没有其他选择，只能等。即便要claim损失，比如存款提前转移为settlement做准备而损失的利息等，也需要严格计算。我当时是从国内转款过来，遇上汇率高点，而拖了几天以后汇率还狂降了，这部分损失就是属于没有办法支持的。
但是，即便不能settle，你的律师是可以帮你草拟一份licence agreement，就是可以让你拿到钥匙先搬进房子，即便settlement还没有完成。至于是否要付租金，我印象中是可以不付，但具体还是建议咨询你的律师。

大韦

我遇到过。
时间久了申请specific performance 诶

acedia

LoveMyHome96 发表于 2017-11-3 18:25
要让律师通知卖家知道，延后settle要赔偿你的损失， 比如， 你自己要付的房租， 或者租房的房租 ...

可以要求赔偿的吗？我看很多帖子说不能赔偿损失，好汗

acedia

spottywot 发表于 2017-11-3 18:27
延期两周很正常吧, 只能等了。

嗯嗯，本来说不知道要延期多久，后面又说两周，等等等

acedia

lindapan 发表于 2017-11-3 22:17
没有settle的情况下怎么加caveat呢？
我遇到过一模一样的情况，卖家的房子，因为贷款时和另外一套房cross s ...

谢谢你的解释，很详细。后面打听下来，卖家就是你说的这种情况，房子贷款和其他房子的贷款是绑定在一起的，所以需要点时间来弄贷款的事。不知道这道流程需要多久？

acedia

大韦 发表于 2017-11-3 22:35
我遇到过。
时间久了申请specific performance 诶

谢谢大韦，目前看来第一步就是等了。

shuncaYY

前几天刚刚咨询过律师关于延长settle的事情
据他说，买方想delay 要看卖方 --卖方说的算；
卖方想delay 可以没有条件delay 两周。

不知道是否完全正确

lindapan

acedia 发表于 2017-11-4 11:01
谢谢你的解释，很详细。后面打听下来，卖家就是你说的这种情况，房子贷款和其他房子的贷款是绑定在一起的 ...

其实相当于一个refinance，要把目前的一个贷款组合，分拆成两个独立的贷款，再pay off你买的这套房子；或者做partial discharge（需卖家补足之前不够的equity，用现金或者靠另外一套房子的增值都可以）。但一般情况下，银行discharge久的话需要10个工作日。快的情况，是卖家付现金补齐，因为不涉及到另外一套房的重新估价。但能有多快还真得拼人品了。

Jessie_G

lindapan 发表于 2017-11-4 18:12
其实相当于一个refinance，要把目前的一个贷款组合，分拆成两个独立的贷款，再pay off你买的这套房子；或 ...

原来如此

livlin

希望顺利解决

acedia

lindapan 发表于 2017-11-4 18:12
其实相当于一个refinance，要把目前的一个贷款组合，分拆成两个独立的贷款，再pay off你买的这套房子；或 ...

嗯嗯，如果是10个工作日的话还可以接受。目前至少确定卖家不是想撤销合同，已经觉得比较安心了。买个房太折腾，不想再来一遍啦。再次谢谢你哦！

acedia

livlin 发表于 2017-11-4 19:21
希望顺利解决

谢谢你，希望一切顺利！

nz-au

最近银行办事是有些慢。好好和卖家沟通一下，到底是银行原因还是想不交割。如果想交割，卖家比你还急呢。过户师说最近有的银行已经超过交割三周了，还没有做好交割准备。

acedia

nz-au 发表于 2017-11-4 21:41
最近银行办事是有些慢。好好和卖家沟通一下，到底是银行原因还是想不交割。如果想交割，卖家比你还急呢。过 ...

你好，谢谢安慰哦。我们的情况是卖家本身房子有贷款没解除，他自己事先没有预料到这个情况所以导致措手不及。

蛋蛋小1234

一般银行要多久呢

chinabar

要延期多久呢？
好像有延期多久合同可以作廢的條款