投資房 貸了 自住PI.... 有錯嗎

chloe_cc

這套投資房就是想negative gearing.


現在貸了自住PI

有做錯嗎？/?

愤怒的小鸟

Ng跟你还多少本金是没有关系的

若水无尤

没有

Coolbananas

没有

elena2000121

投资房怎么能贷自住的呢？不同银行也得查吧？

ittgx

没关系

JJ2016

自主了，报税不要报了就行了，没啥影响

大江东去

银行是银行

ato是ato

哎呀我去

有错。

大江东去

没错

两年top up或refinance一下就行

chloe_cc

大江东去 发表于 2017-8-23 10:08
没错

两年top up或refinance一下就行

但我PI, 還了P 會沒有好好運用 negative gearing 最大化嗎？？

Coolbananas

chloe_cc 发表于 2017-8-23 16:34
但我PI, 還了P 會沒有好好運用 negative gearing 最大化嗎？？

资金不缺的情况下，我觉得低利率更重要

wangwalter

没有

大江东去

chloe_cc 发表于 2017-8-23 16:34
但我PI, 還了P 會沒有好好運用 negative gearing 最大化嗎？？

所以让你两年refinance或top up一下

把还进去的本金拿出来再还一次

把pi对负扣税和现金流的影响降到最低

inw

chloe_cc 发表于 2017-8-23 16:34
但我PI, 還了P 會沒有好好運用 negative gearing 最大化嗎？？

自主pi和投资io利率差最高可达1.5%，最大化有必要吗？

chloe_cc

大江东去 发表于 2017-8-23 17:03
所以让你两年refinance或top up一下

把还进去的本金拿出来再还一次

Top up / refinance 出來的interest 也可以算負扣稅嗎？

大江东去

chloe_cc 发表于 2017-8-26 14:25
Top up / refinance 出來的interest 也可以算負扣稅嗎？

当然不可以

除非这钱用于再购投资房

chloe_cc

大江东去 发表于 2017-8-26 14:31
当然不可以

除非这钱用于再购投资房

那投資房account refinance / top up 好像沒有什麼好處？

不好意思， 一堆小白問題

大江东去

chloe_cc 发表于 2017-8-26 14:35
那投資房account refinance / top up 好像沒有什麼好處？

不好意思， 一堆小白問題 ...

refinance一下，就把还进去的本金拿出来了，再重新还一次，对负扣税和现金流影响最小

比如贷款30万，pi，两年还本金2万，负扣税变28万，如果不refinanc或top up一下，第三年负扣税变27万（举例的数字，不是精确的数字），还进的本金越来越多，负扣税越来越少。

top up或refinance一下，比如贷32万，负扣税始终还是28万，并且手里多了4万刀，又可以慢慢的还本金。两年之后再来一次。负扣税不变，手里可以用的钱变多。

按澳洲银行的一贯作风，只对新客户的利率最优惠，不refinance一下按新客户拿贷款利率很吃亏。

并且refinance的费用只有500-700刀，refinance的时候很多银行都补1000多刀，broker还有0.2%的佣金返还。拿更低的利率同时再赚点零花钱不是很开心吗？

mmmggg

贷了自主可以照常报NG的。楼上有人说不能报NG是误导。

就是PI，不知道利率差多少，投资房一般不建议PI。

chloe_cc

大江东去 发表于 2017-8-26 14:49
refinance一下，就把还进去的本金拿出来了，再重新还一次，对负扣税和现金流影响最小

比如贷款30万，pi ...

好像有道理。 但refinance 也要看收入有否增加。

謝謝解釋！！！

大江东去

chloe_cc 发表于 2017-8-26 15:32
好像有道理。 但refinance 也要看收入有否增加。

謝謝解釋！！！

收入不增加，贷原来的额度

收入增加，贷现在房价的80%

zhouhello

大江东去 发表于 2017-8-26 14:49
refinance一下，就把还进去的本金拿出来了，再重新还一次，对负扣税和现金流影响最小

比如贷款30万，pi ...

这样的解释的确可以让刚开始投资房的少走弯路。

另外想请教一下大江投资房怎么卖出合适呢？是隔几年找个收入低的时候就卖？还是捂到退休？谢谢

大江东去

zhouhello 发表于 2017-8-26 16:19
这样的解释的确可以让刚开始投资房的少走弯路。

另外想请教一下大江投资房怎么卖出合适呢？是隔几年找个 ...

买房越早越好

卖房越晚越好

一买一卖的手续费用要房价的6-7%，所以除非是很好的机会，短炒不适合房产投资

经济上没压力，就捂到退休

zhouhello

大江东去 发表于 2017-8-26 16:40
买房越早越好

卖房越晚越好

捂个二十年就是担心卖的时候CGT很吓人，有什么好办法没？我能想到的就是买小一点的投资房，数量多一点

大江东去

zhouhello 发表于 2017-8-26 17:00
捂个二十年就是担心卖的时候CGT很吓人，有什么好办法没？我能想到的就是买小一点的投资房，数量多一点 ...

最高才是增值部分的22.5%

比工资收入的税低多了，没事

并且退休的时候，还能省点税

Grange

大江东去 发表于 2017-8-26 15:45
收入不增加，贷原来的额度

收入增加，贷现在房价的80%

是贷现在房价的80%还是升值部分的80%？

majia07

zhouhello 发表于 2017-8-26 17:00
捂个二十年就是担心卖的时候CGT很吓人，有什么好办法没？我能想到的就是买小一点的投资房，数量多一点 ...

CGT才20%，越惊人越好

大江东去

Grange 发表于 2017-8-26 17:11
是贷现在房价的80%还是升值部分的80%？

现在的房价=原房价+增值部分

比原来多贷的款=增值部分80%

海客

majia07 发表于 2017-8-26 17:13
CGT才20%，越惊人越好

你理解能力有问题。

CGT 是五折的。 比如增值50万， 就按25万个税纳税，大约40%纳税额10万多些。

也就22%左右的税