请教大神们关于同一天settle

KayaG

需要置换，有几个问题想请教大家：
1. 是不是银行经理操作起来比broker更方便？
2.过桥贷款值得考虑吗？
3.有什么方法可以避免同一天settle吗？卖了多租一周之类的，买家会同意吗?

谢谢大家啦

Zhuanzhuan

置换很难做到交割的精准，先买还是先卖，看资金，钱够就先买后卖。

owner

理论上可以，操作上不推荐。
万一买你房子的人出了什么问题呢？

KayaG

Zhuanzhuan 发表于 2017-7-18 09:31
置换很难做到交割的精准，先买还是先卖，看资金，钱够就先买后卖。

现金够我就不卖了

feichiwill

用broker,因为银行banker只会给你介绍一家银行的产品，好的broker有自己的channel。
过桥是有风险的，如果你卖不掉或者怎么会有问题。
你可以先卖，卖的时候写好可以long settlement或者rent back。

KayaG

feichiwill 发表于 2017-7-18 10:11
用broker,因为银行banker只会给你介绍一家银行的产品，好的broker有自己的channel。
过桥是有风险的，如果 ...

不是买的时候long settlement?

Zhuanzhuan

KayaG 发表于 2017-7-18 09:41
现金够我就不卖了

关键是看你现住的房子以及你想买的房子周边市场如何，如果你认为比较容易卖出，可以考虑先卖，你能清楚知道手里预算，买房也痛快些。如果潜在买家是用来投资的，他会愿意你继续住，付租金呗。

feichiwill

KayaG 发表于 2017-7-18 10:17
不是买的时候long settlement?

我的意思是你先卖掉，继续住里面再买。这时候你bridging风险就小一点，有具体时间了，10%也有了。
最保险的是rent back，贷款也好弄，毕竟bridging利息有小高。

KayaG

feichiwill 发表于 2017-7-18 10:21
我的意思是你先卖掉，继续住里面再买。这时候你bridging风险就小一点，有具体时间了，10%也有了。
最保险 ...

目前看来这个办法比较可行

korfi

有没有谁有实际的经历，同一天settle顺利吗？可以先settle自己卖的房子，然后再settle新买的房子吗？不然如果不做bridging loan，就没有钱settle新买的啊！

korfi

KayaG 发表于 2017-7-18 14:28
目前看来这个办法比较可行

都已经卖掉了，为什么还要bridging loan啊？不可以先settle自己卖的房子，同时keep theloan open一直到新买的房子settle吗？

korfi

借贴求好的westpac home loan manager. 发现找十个人会给十个不同的答案，好像没人知道具体该怎么操作。

20674563

korfi 发表于 2017-7-18 19:46
借贴求好的westpac home loan manager. 发现找十个人会给十个不同的答案，好像没人知道具体该怎么操作。 ...

就算知道也会装做不知道，bridging loan 不算业绩，没人想要做吗。

20674563

korfi 发表于 2017-7-18 19:39
都已经卖掉了，为什么还要bridging loan啊？不可以先settle自己卖的房子，同时keep theloan open一直到新 ...

可以，这叫portability。但是有费用，有时限，有限制。最后也许并不划算。

20674563

1.置换或者过桥都没有commission，没broker会接，一定有新loan才会做。banker没办法只能接，因为是银行客人。2.过桥会更安全，但是利率高。3.让律师去错开settle时间

korfi

20674563 发表于 2017-7-18 22:59
1.置换或者过桥都没有commission，没broker会接，一定有新loan才会做。banker没办法只能接，因为是银行客人 ...

请问错开settle时间具体指的是什么？不划算又从何说起? 难道费用比过桥还贵吗？谢谢

eggface

和买家商量返租个几天，一般都答应

20674563

korfi 发表于 2017-7-18 23:04
请问错开settle时间具体指的是什么？不划算又从何说起? 难道费用比过桥还贵吗？谢谢 ...

portbility 有申请费，还要做个term deposit 押在那里如果不是同时settle。 所以一般如果有equity，和/或 收入足够，那就做个新loan，新loan没有申请费，没有评估费，利率有折扣。过桥有申请费，利率没折扣。过桥的两套房子如果都需要full valuation，那还要付一套的评估费。 错开settlement就是long settlement，不过有风险万一你的买家settle 不了呢？所以置换或者过桥风险小。

fxdestiny1

建议先卖然后120天settle，签了合同再去bridging这样保险点，不然你直接bridging会有压力，半年内要卖了房子，万一市场不好或其他的问题，银行就要强制拍卖啦。过桥期间，你的利息是没有折扣的，现在的话也就是5.7 5.8。 其实更好的还是，卖了后跟买家谈一下租1个月。这样就没那么仓促了。
bridging拿到preapproval后还有个好处就是，能让你看到好房子，就马上下手，不用等自己房子卖了，不然的话在房市好的时候可能3个月就能差10%。这样的话briding的利息就不算什么了。

sanhimf

用得着这么麻烦么？

先卖，合同里带special condition，三个月后settle，然后必须反租给你6个月
三个月settle之后，再买，三个月看房，三个月settle，6个月总够了吧

bearcat430

Bridge loan很难同一天settle的。我的broker说他从业那么久，只有两个客户做到同一天settle.如果你首付够，可以考虑先买再卖。如果你缺首付或觉得后市看跌，你可以先卖再买。

dreamliner

KayaG 发表于 2017-7-18 15:28
目前看来这个办法比较可行

我们也有类似的问题，请问一下楼主最后是怎么操作的呢？
还是算不清楚到底能置换多少钱的房子，比如现有现金30万，现有房子贷款了80万，银行说新买房子可以贷120万，那么如果是过桥贷先买再卖的话，是只能买（120+30=150）万的房子呢，还是可以买（120+30+（现有房子卖价-80））万？
非常感谢！

KayaG

dreamliner 发表于 2017-10-21 12:40
我们也有类似的问题，请问一下楼主最后是怎么操作的呢？
还是算不清楚到底能置换多少钱的房子，比如现有 ...

120万应该是你最大的贷款能力，30万存款+（卖现房-现有贷款的存款）+120万贷款-相关费用=买新房budget。

个人感觉现在是买方市场，房子相对不容易脱手，放弃同天settle。十分难操作。如果真心想置换，还是先卖+返祖，然后再买。现在市场比较淡，涨幅踏空几率很小，可以慢慢买。

我上套房子是同天settle。先买的房，要了Long settlement，然后再安排原来的房子上市卖房。但是当时房市相当好，开放第一天就卖掉了。同天settle，律师银行只要有经验并不难。

dreamliner

KayaG 发表于 2017-10-23 09:51
120万应该是你最大的贷款能力，30万存款+（卖现房-现有贷款的存款）+120万贷款-相关费用=买新房budget。
...

非常感谢您的回复！
不好意思，我还是有点糊涂，如果是先买的话，（卖现房-现有贷款的存款）的这笔钱还没有到手，怎样用来买新房呢？谢谢！
30万存款+（卖现房-现有贷款的存款）+120万贷款-相关费用=买新房budget。

KayaG

dreamliner 发表于 2017-10-23 10:25
非常感谢您的回复！
不好意思，我还是有点糊涂，如果是先买的话，（卖现房-现有贷款的存款）的这笔钱还没 ...

如果同时买卖的话，你自己手上必须要有10%的首付作为定金。

卖房的款，你可以拿到10%的首付的（但这个钱好像是不可以动的，有些不记得了），剩余的钱settle的当天可以拿到。

但卖房的价格只能自己估计了，而且需要保守一些，所以市场不好的时候，卖不出心理价位就有不能settle的风险。

KayaG

dreamliner 发表于 2017-10-23 10:25
非常感谢您的回复！
不好意思，我还是有点糊涂，如果是先买的话，（卖现房-现有贷款的存款）的这笔钱还没 ...

一天有两个时间可以做交割，所以一般是上午settle你卖的房子，成功的话，下午再交割另外一套，这些都是银行和律师去操作，你自己需要把控的就是能卖到你的心理价位，合同签了剩下的就是律师的事了。

dreamliner

KayaG 发表于 2017-10-23 10:41
如果同时买卖的话，你自己手上必须要有10%的首付作为定金。

卖房的款，你可以拿到10%的首付的（但这个钱 ...

明白啦，解释得非常清楚，太感谢啦！祝您置换顺利：）

dreamliner

KayaG 发表于 2017-10-23 10:44
一天有两个时间可以做交割，所以一般是上午settle你卖的房子，成功的话，下午再交割另外一套，这些都是银 ...

哦，突然想到，您说的这个预算是买卖必须在同一天settle才可行的，对吗？如果买房的settle比卖房的早，就没法用卖房的钱去买房了，对吗？

KayaG

dreamliner 发表于 2017-10-23 10:53
哦，突然想到，您说的这个预算是买卖必须在同一天settle才可行的，对吗？如果买房的settle比卖房的早，就 ...

是的

dreamliner

KayaG 发表于 2017-10-23 14:19
是的

非常感谢！