许小年教授：你以为你手里握的是价值几百万一套的房子，其实都是......

mbanju

投资国内房产，要想获好回报，一定跟着政府的投资导向走，但同时，个人投资房产的最大风险，也来源于政府。
Every coin has two sides.

hsqhugh

crane15 发表于 2017-5-11 12:10
很聪明，记得北京那15万一平米的过道房也是3月的事吧。请问现在那过道房卖多少钱一平米啊？ ...

我连正规的平房都不关心，更不要说什么过道房。北京每天成交多少套正规的住宅？少则几百多则过千。至于过道房，不要说每天，每年能成交几套？分析问题得抓主要矛盾。

金融街的学区房，去年年底15万/平米。 今年年初出了个新闻轰动大江南北：有个爸爸在金融街1200万买了个39平米的一居回迁房。这个新闻把事实夸大了，这个房的实际面积是39.1平米，成交价格是925万，成交单价23.67万，链家内部系统可以查到。现在该地区一居室的报价，基本上在22-24万/平米左右。很可惜，我说的这些你是无论如何也查不到的，因为建委规定，单价超过15万的房源不得在外网展示。所以你查金融街地区的成交价，只能查到去年10月以前，之后的成交价查不到，因为全部超过15万而被隐藏了。

我说普涨20%，是普遍现象，我并没有说个例。 金融街这样的顶级学区，涨幅在40-50%左右。但这是个例。

至于你说的过道房，连个例都谈不上，我们讨论房价，根本不带这种房子玩儿。

crane15

hsqhugh 发表于 2017-5-11 15:01
我连正规的平房都不关心，更不要说什么过道房。北京每天成交多少套正规的住宅？少则几百多则过千。至于过 ...

腰斩的房子就是个例，咱们不谈

岁月静好666

《加拿大版”次贷危机”？ 这不会是最后一个》

crane15

mbanju 发表于 2017-5-11 14:58
投资国内房产，要想获好回报，一定跟着政府的投资导向走，但同时，个人投资房产的最大风险，也来源于政府。 ...

想赚钱，除了高抛低吸以外，时间成本也是很重要的。就目前来说，国内热点城市的房价已经很难上涨了，如果你在这时候买房投资，等于是让钱空转两到三年。

crane15

hsqhugh 发表于 2017-5-11 15:01
我连正规的平房都不关心，更不要说什么过道房。北京每天成交多少套正规的住宅？少则几百多则过千。至于过 ...

别说现在买房的成本越来越高、资格也越来越难拿；就算你买了房，就算房价上涨也跟你没关系，因为你卖不出去；你自己不住，租房也拿不到高价，收的房租还比不上每月还的贷款呢，你说这是哪门子的投资？

crane15

中国房价整体应该是迂回增长。每涨一段时间都会下落一点，然后再大涨，所有你一定要瞄准了时间节点，认真听国家的话，在低谷时期出手，千万不要做高位时期的接盘侠！而现在到年底就是高位！！！

hsqhugh

crane15 发表于 2017-5-12 03:56
别说现在买房的成本越来越高、资格也越来越难拿；就算你买了房，就算房价上涨也跟你没关系，因为你卖不出 ...

怎么会卖不出去？房子卖不出去，满大街的中介靠什么活着呢？

再说也不用卖，抵押贷款就能变现。

房租只是锦上添花，没人靠房租发财的，赚的就是升值。

hsqhugh

crane15 发表于 2017-5-12 04:00
中国房价整体应该是迂回增长。每涨一段时间都会下落一点，然后再大涨，所有你一定要瞄准了时间节点，认真听 ...

买房投资最忌讳等什么时机。房价自古以来都是涨时暴涨，跌时小跌甚至干脆不跌。不要去赌那一点所谓的回调。去年930新政不就是血淋淋的教训吗？ 新政一出台，媒体上一片“立竿见影”的叫好声，多少人选择了等待，结果呢？不到半年涨了20%,很多人从此彻底被市场淘汰，再也没有上车的机会了。

买房了，跌了，不可怕，可怕的是：没买房，暴涨了，错过了末班车。

crane15

hsqhugh 发表于 2017-5-12 08:20
买房投资最忌讳等什么时机。房价自古以来都是涨时暴涨，跌时小跌甚至干脆不跌。不要去赌那一点所谓的回调 ...

既然是末班车，那又如何卖出去呢？哈哈

crane15

hsqhugh 发表于 2017-5-12 08:15
怎么会卖不出去？房子卖不出去，满大街的中介靠什么活着呢？

再说也不用卖，抵押贷款就能变现。

您说对了，所以中介混不了开始关门了。

hsqhugh

crane15 发表于 2017-5-12 06:55
既然是末班车，那又如何卖出去呢？哈哈

看来你对国内的术语一无所知啊

2016年初，有好几个人问我：只有150万，去哪里买房。我告诉他们，去三环边XXX小区买一居室。

有人听了，有人没听。

现在那个地方至少320万了。

对这几个没买房的人来说，他们错过了末班车。因为他们永远也不可能在北京买得起房了。

hsqhugh

crane15 发表于 2017-5-12 07:00
您说对了，所以中介混不了开始关门了。

你知道北京有多少个链家的门店吗？ 1500家。

关了多少家？ 87家 。其中一小半是治理“开墙打洞”的结果。一小半是因为主营商住。

不要沉浸在新闻里幻想，自我陶醉啦

crane15

hsqhugh 发表于 2017-5-12 09:11
你知道北京有多少个链家的门店吗？ 1500家。

关了多少家？ 87家 。其中一小半是治理“开墙打洞”的结 ...

看来您陶醉的很，我就不打扰您了。

hsqhugh

crane15 发表于 2017-5-12 07:40
看来您陶醉的很，我就不打扰您了。

那可太好了，说实话，对你这样的小白，我也是不想多说了

HY子容

crane15 发表于 2017-5-11 07:58
这个问题你得问问李嘉诚，安邦，还有那帮红二，官二。普通人一般就1到2套房，也没有国际配置资产的能力， ...

英磅，澳元，黄金藏家里

vivianzyq

crane15 发表于 2017-5-12 08:55
既然是末班车，那又如何卖出去呢？哈哈

他说的是相对于有些个体的收入和资产，错过了，就是末班车，再也买不起了。

BIH

vivianzyq 发表于 2017-5-12 11:05
他说的是相对于有些个体的收入和资产，错过了，就是末班车，再也买不起了。 ...

主体刚需人群都买不起了谁来接盘？

vivianzyq

BIH 发表于 2017-5-12 11:09
主体刚需人群都买不起了谁来接盘？

我说的很清楚，个案问题，只是有些人，再也买不起了。另外，为什么大家总认为，北京的房价高，刚需就买不起房子了呢？我觉得并不是这样。
对于老北京，现有住房大多没有贷款，随着这些年的储蓄，新换旧，2换3，无论房价多高，其实贷款压力不大。
对于新北京结婚买房，双方家庭在原生城市其实往往都有不只一套房子，各卖一套付首付其实贷款也 不多。
理解中国的房价，就要理解，很多中国家庭在自己原生城市都有不只一套房产，所以孩子向上一级城市去生活买房，其实有首付基础。无论房价多高，其实水涨船高。
设想你是南京的孩子大学毕业留北京，夫妻双方的父母祖父母在南京已经准备好了婚房，也许单位福利，房改房，拆迁房，2套卖了在北京够买一小套五环外吧。小两口没有什么房贷压力，工作7年，攒下的钱，又可以贷款，换大点的房子。

如果你说不是每个人都是2线城市的，那你是无锡的，你毕业就去南京工作呗，还是可以买的起南京的房子啊。
更何况，北京又不是纯粹商品房，也有便宜的自助房，高校，公务员，军队工作，也会解决住房。

mbanju

在一二线城市，投资+改善型需求，是购房的主力军，真正的刚需，要想实现购房，得举全家之力，所以刚需的定义，也需要与时俱进。

hsy12

vivianzyq 发表于 2017-5-12 11:32
我说的很清楚，个案问题，只是有些人，再也买不起了。另外，为什么大家总认为，北京的房价高，刚需就买不 ...

我觉得是个人都能买得起房，道理很简单，因为房价在涨。。。

大杨树

刚需是什么？

mbanju

刚需的概念，国内主流开发商已基本不用了。

国内主流开发商，针对某一地块，首先进行市场调研，接着肯定要做项目定位，项目定位包括：市场定位、客户定位、产品定位、价格定位。在客户定位部分，借助细分变量，将客户分成若干子市场，通过研究他们的消费行为和消费心理，结合地块的SWOT分析和企业的战略，选择其中的一个或几个，做为项目的目标客户。

如把客户分为刚需、改善、投资、投机等，这是最基本的细分。

万科用家庭收入、家庭生命周期和房屋价值观等3个细分变量，把客户分为五大类：
1、社会新锐
2、望子成龙
3、健康养老
4、富贵之家
5、务实之家

mbanju

其实，这套定位方法论，并不是万科原创。

它的核心理念源于STP理论，是美国营销学家温德尔·史密斯(Wended Smith)，在1956年最早提出的，此后，美国著名的营销学家菲利浦·科特勒，对它进一步发展和完善，最终形成了现今成熟的STP战略。

S—市场细分 Segmentation
T——目标市场选择 Targeting
P——定位 Positioning

STP战略是现代营销的核心，它决定着营销的成败。

BIH

vivianzyq 发表于 2017-5-12 11:32
我说的很清楚，个案问题，只是有些人，再也买不起了。另外，为什么大家总认为，北京的房价高，刚需就买不 ...

大涨永缺货，大跌无刚需。是否有刚需就看日后是升是跌。

jeff117888

银行和机构可以做二抵，这个我以前从来不了解。谢谢LZ转载的精彩好文，谢谢正反双方精彩的辩论。受益匪浅。

黑色的笔尖

学习学习

xming

学习了。这些理论有没有适合澳洲的？

mbanju

当今世界，人类赖以生存的经济命脉已经联为一体，你中有我，我中有你，“世界各国都在一条船上”。国内大牌开发商绿地、万达等，都已在澳洲开发房地产项目了，这些理论源于实践又指导实践，你说它们适合不合适呢？