[银行相关] 讨论下P+I以及I ONLY在税务以及现金流的影响 [复制链接]

发表于 2017-4-4 14:54 |显示全部楼层

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这个主题我也一直想写呢。。

在这个贷款不易的年代，现金为王呀。。
自从去年迫于无奈，现金买房后，到现在都不敢去参加拍卖了。。。

发表于 2017-4-4 14:59 |显示全部楼层

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weiwei0410 发表于 2017-4-4 13:54
这个主题我也一直想写呢。。
在这个贷款不易的年代，现金为王呀。。
自从去年迫于无奈，现金买房后，到 ...

要不你帮我完善完善公式我反正觉得利差0.5的情况下 PI好点

weiwei0410

发表于 2017-4-4 15:10 |显示全部楼层

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一天世界晴~ 发表于 2017-4-4 13:59
要不你帮我完善完善公式我反正觉得利差0.5的情况下 PI好点

PI 肯定更划算的。。3.99% 是投资也可以吗？
但是现金流太重要了。。没有现金，啥好的投资在面前的时候，也只能干瞪眼。。

发表于 2017-4-4 15:11 |显示全部楼层

weiwei0410 发表于 2017-4-4 14:10
PI 肯定更划算的。。3.99% 是投资也可以吗？
但是现金流太重要了。。没有现金，啥好的投资在面前的时候， ...

可以澳洲的情况就是好的投资项目少稳定的机遇更少不然谁都丢房子上

ice4x

发表于 2017-4-4 16:14 |显示全部楼层

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我想请教一个可能不相关的问题，

对于自住房。。。比如有10万，是选择本息一起还，还是放到offset好些？有人说增加一些equity的话，就能贷更多，比如把这10万都还了，又能多贷多少呢？

发表于 2017-4-4 16:16 |显示全部楼层

ice4x 发表于 2017-4-4 15:14
我想请教一个可能不相关的问题，

对于自住房。。。比如有10万，是选择本息一起还，还是放到offset好些？ ...

如果只有10万还是留着I ONLY把，没准还要投资房用钱的时候呢

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ice4x

发表于 2017-4-4 16:20 |显示全部楼层

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一天世界晴~ 发表于 2017-4-4 15:16
如果只有10万还是留着I ONLY把，没准还要投资房用钱的时候呢

谢谢啦，容我再多问一个问题：这个钱还到本金里以后，贷款额能增加10+万吗？

发表于 2017-4-4 16:20 |显示全部楼层

ice4x 发表于 2017-4-4 15:20
谢谢啦，容我再多问一个问题：这个钱还到本金里以后，贷款额能增加10+万吗？ ...

如果是PI慢慢还进去的是可以的

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toozz

铜靴族

发表于 2017-4-4 17:44 |显示全部楼层

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本帖最后由 toozz 于 2017-4-4 16:57 编辑

按照楼主的思路，用计算器算了一下

P+I的话
5年期满之后本金一共还了95672，利息的支出是190432

区别是34568（而不是2万5）。

但是你说的NG之后的损失我没有看懂，为什么是差值*（1-32.5%）？按照我的理解是直接*32.5%的

发表于 2017-4-4 18:09 |显示全部楼层

toozz 发表于 2017-4-4 16:44
按照楼主的思路，用计算器算了一下

P+I的话

所以说更完善点的计算器算出来I ONLY花费了更多的利息来获取这些钱的流动性

发表于 2017-4-4 18:10 |显示全部楼层

toozz 发表于 2017-4-4 16:44
按照楼主的思路，用计算器算了一下

P+I的话

你可以直接用这个损失的部分3万4多 *32.5% 是你实际使用i only的损失额度

norahy

发表于 2017-4-4 18:21 来自手机 |显示全部楼层

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以为进入一个技术强帖结果越看越糊涂

发表于 2017-4-4 18:23 |显示全部楼层

norahy 发表于 2017-4-4 17:21
以为进入一个技术强帖结果越看越糊涂

没什么糊涂的结论就是你为了I ONLY流动性所多付出的利息，可以高达20%以上这个还不够吗，如果仔细算进去其实可以远高于这个数字。

kikichou

发表于 2017-4-4 18:34 来自手机 |显示全部楼层

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一天世界晴~ 发表于 2017-4-4 17:23
没什么糊涂的结论就是你为了I ONLY流动性所多付出的利息，可以高达20%以上这个还不够吗，如果仔细算进 ...

求仔细算下

发表于 2017-4-4 18:48 |显示全部楼层

kikichou 发表于 2017-4-4 17:34
求仔细算下

我不是数学专业啊 finance勉强学的那点东西也不够用啊我之前最粗略的算法是26% 有人argue没有算这部分钱放进自住房产生的利息，同样我也没有算这部分钱在投资房里减少的利息这里是个对冲关系，所以我觉得精确一点其实是接近2627%这种数字的。

因为很多东西是都是假设没可能说这就是精确的，但是结论已经很明显就是在0.5%的利差下你是否愿意用超过20%的成本换来几万块钱的流动性。

djiang66

发表于 2017-4-4 19:46 |显示全部楼层

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计划不如变化快，过倆月，取消NG，你怎么算？RBA因为房贷债务都不敢加息了。你觉得问题还不严重吗？债务是GDP的180%。

小亮

发表于 2017-4-4 19:49 |显示全部楼层

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如果未来有减息的可能呢？mark

inw

发表于 2017-4-4 19:58 |显示全部楼层

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没什么好算的，钱多的pi, 钱少的io.
io省5年的钱也省不出第二套房的首付

inw

发表于 2017-4-4 20:01 |显示全部楼层

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现在利差小，利差2%的时候就没人纠结到底是pi还是io了。
按当前的政府和银行的政策来说，利差只会越来越大

发表于 2017-4-5 09:31 |显示全部楼层

djiang66 发表于 2017-4-4 18:46
计划不如变化快，过倆月，取消NG，你怎么算？RBA因为房贷债务都不敢加息了。你觉得问题还不严重吗？债务 ...

取消NG就更加说明PI合适了啊

大逆袭

布鞋族

发表于 2017-4-5 09:34 |显示全部楼层

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没学明白。

tanglg

发表于 2017-4-12 20:28 来自手机 |显示全部楼层

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我觉得很简单啊，你这6万多放offset,5年省利息少于12000。而你io亏欠1.6万多。肯定还本划算。不过，这个模型是静态的，太多变量不可预测。不过，利差大于0.5就必须要考虑还本了。

tanglg

发表于 2017-4-12 20:28 来自手机 |显示全部楼层

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tanglg

发表于 2017-4-12 22:18 来自手机 |显示全部楼层

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在加一点，银行这么多数学博士，就在算这个，不会有便宜给你的，你说的临界点利差基本就在0.41-0.45左右。看看我的银行，3.83比4.24，就在这附近，不会过0.5的。