自住房出租后引发的税务困惑，请老大们帮忙！

snowbird

自住房准备出租。产生了很多困惑，请大家帮忙！！
自己是了另外租了一个房子。跟centrelink确认过，不管什么情况，不管你有几套自住房，只要符合条件都可以有资格领租房的补贴。而自住房出租或者空着都可以。出租是要报收入，而空着是做为资产。

我的困惑是，我这个房子还是自住房，过2年还是要搬回去或者卖掉的。 那么卖掉的时候是作为自住房卖还是投资房卖？（如果按照投资房卖的话，就是要交资产增值税收。）

我所知道的是自住房连续出租达六年，那就会自动强制为投资房。那我要如何再把这个房子变为自住房呢？是不是要搬回去住一定年限？这个年限和要求是怎么样的？

最后一个问题是: 自住房出租期间，收入要报税，那么这个自住房的相关费用是否可以扣税？比如维修，更换设备，交给政府的地税，提供家具家电给租客等？

谢谢！

[ 本帖最后由 snowbird 于 2009-1-20 09:26 编辑 ]

felicity

如果出租涉及到了报税，那就是投资房了，卖时要上税（作为投资房那段时间）

自住房没有任何税务优惠

就是说：不享受税务优惠，那么谁也不知道你是不是出租，你可以做自住房，卖时不交那部分税；但如果想享受税务优惠，那税务局就有记录，卖时那段时间跑不掉的

投资房如何转自住房，以前看过好像是自住满半年就可以按自住房算，但出租那段时间要上税，具体的到ato上看看吧，很多条款条件

snowbird

又跑出来一个新问题：

自住房就算出租有收入，但是不申请税务优惠那它就一直是自住房吗？

类似问题，自住房share房间有收入，收入报税，不管申请不申请税务优惠，那它还是自住房吗？

snowbird

原帖由 felicity 于 2009-1-16 21:07 发表
如果出租涉及到了报税，那就是投资房了，卖时要上税（作为投资房那段时间）

自住房没有任何税务优惠

就是说：不享受税务优惠，那么谁也不知道你是不是出租，你可以做自住房，卖时不交那部分税；但如果想享受税 ...

比较愚盹，ATO上不会搜相关条列，谢谢给个链接

黑山老妖

要成为自住房就必须自己去连续住上6个月。然后再后面的几年里（6年？？？）如果你没有其他的自住房就可以保留自住房的status。一家人只能同时有一套自住房。
share的问题比较麻烦。出租部分可以按照出租面积占总面积的百分比算。

wil

原帖由 snowbird 于 2009-1-16 21:51 发表
又跑出来一个新问题：

自住房就算出租有收入，但是不申请税务优惠那它就一直是自住房吗？

类似问题，自住房share房间有收入，收入报税，不管申请不申请税务优惠，那它还是自住房吗？

有出租，不享受税务优惠，属于自住

share部分如果享受税务优惠，那share的那部分需要在卖时上税

ato link：
http://www.ato.gov.au/individual ... =/content/36878.htm
很多东西，很多例子

snowbird

原帖由 黑山老妖 于 2009-1-16 21:59 发表
要成为自住房就必须自己去连续住上6个月。然后再后面的几年里（6年？？？）如果你没有其他的自住房就可以保留自住房的status。一家人只能同时有一套自住房。
share的问题比较麻烦。出租部分可以按照出租面积占总面积 ...

老妖，是说一家人在任何时候都只允许有一套自住房吗？是不是说婚前各有一套自住房，那么婚后其中一套必须变为投资房？

不好意思，问题太多了。

snowbird

那些例子http://www.ato.gov.au/individual ... =/content/36878.htm
要把我绕晕了。换成全中文我也绕不出来，不要说英文了。唉。

snowbird

James bought his home in Brisbane on 1 July 2002 and moved in immediately. On 31 July 2003 he moved to Perth and rented out his Brisbane home. James bought a new residence in Perth on 31 January 2007. He sold the property in Brisbane on 31 July 2007. In completing his 2008 tax return, James decided to continue to treat the Brisbane property as his main residence after he moved out of it but only until 31 January 2007 – when he purchased his new main residence in Perth.

分析一下这个案例，不知道我的理解对不对：James出租不到6年，并且没有购买新住处之前都可以看做是自住房。

是不是可以认为他不用为31 January 2007之前的增值付出税。

[ 本帖最后由 snowbird 于 2009-1-16 23:35 编辑 ]

snowbird

原帖由 snowbird 于 2009-1-16 22:13 发表



老妖，是说一家人在任何时候都只允许有一套自住房吗？是不是说婚前各有一套自住房，那么婚后其中一套必须变为投资房？

不好意思，问题太多了。

这个问题我搞明白了。一家人在考虑税务的时候，在同一时间内只允许计一个房子的自住。你可以空着不产生收入，但是还是计增值。

wil

老实说，我也看不懂。房产退税属于比较复杂的问题了，退税会计在这个问题上要价都会相对高一些，没有专业知识看懂不容易吧。我每次退税都找一个固定会计师，都彼此熟悉了，所以类似这种问题可以免费咨询他。你也应该有个自己的会计师来帮你解答这种专业的问题。

snowbird

原帖由 wil 于 2009-1-16 23:35 发表
老实说，我也看不懂。房产退税属于比较复杂的问题了，退税会计在这个问题上要价都会相对高一些，没有专业知识看懂不容易吧。我每次退税都找一个固定会计师，都彼此熟悉了，所以类似这种问题可以免费咨询他。你也应该 ...

好的，谢谢提醒。 找个会计去问一下。

呵呵，比较迷信这个万能的足迹，就上来问了。

[ 本帖最后由 snowbird 于 2009-1-16 23:40 编辑 ]

funfun

看来你错了 六年以内出租也免税

Artcore

你的理解对.

以上例子, 如果他如果先搬回去, 然后卖旧房子,买新房子, 他就没有CGT. 操作过程中, 即使同时拥有2个房子作为自住房,只要不超过12个月都没有问题.

snowbird

原帖由 funfun 于 2009-1-17 06:57 发表
看来你错了 六年以内出租也免税

这位同学，说详细一点！谢谢。

免的是CGT还是什么？

snowbird

原帖由 funfun 于 2009-1-17 06:57 发表
看来你错了 六年以内出租也免税

您的意思是不是说，6年内出租报收入但不要求税务优惠，才免CGT. 还是说不管什么情况都是免CGT.

heyh

有点想请教楼主，上面所说的租房的补贴是什么意思？什么人会有资格申请这种补贴？

snowbird

回复楼上的： 家庭收入低，并且要抚养孩子的家庭，同时租房－－－－具体询问centrelink的工作人员。

[ 本帖最后由 snowbird 于 2009-1-20 09:34 编辑 ]

MaskedBall

Devil_Star

原帖由 MaskedBall 于 2009-5-14 22:28 发表

LS的灌水无度， 下次再灌纯净水的话我要减分了～

snowolivia

原帖由 snowbird 于 2009-1-19 16:23 发表



您的意思是不是说，6年内出租报收入但不要求税务优惠，才免CGT. 还是说不管什么情况都是免CGT.

听说是免自住的那些年，不免出租的那一年，按比例交CGT。不知道理解的对不对。

CarsonTang