投资地产如何实现利益最大化

Aeolus3

icac 发表于 2017-2-24 14:36
airbnb也可以找host代理，跟交给中介差不多。你只需要监控价格就可以了

AIRBNB 也想过，但是多出来的那15000， 刨掉中介代理，话要每次住客走了清洁费用，加上自己打进去时间经历还不如直接租长期的房客。

orangejue726

BillyBlue 发表于 2017-2-24 20:21
3套apartment 卖时扣掉中介费和资产增值税，换中等以上区还要贷很多款吧？如果是chatswood的apartment 那 ...

我说了 不是所有家庭都适合住house，我就愿意住大三房Apt，house需要有人clean，需要打扫整理院子，除草，收拾垃圾，家里没有父母在这里的话 夫妻带孩子不适合住house，你为啥就是不看内容呢 我买几套apt出租，自己住一套 还款压力小，住的还舒服，为什么偏要住house？？非要和别人比做什么？等将来哪一天父母来了 孩子大一点 需要买house，置换一下就行了，一步一个脚印不可以吗？

BillyBlue

orangejue726 发表于 2017-2-24 21:25
我说了 不是所有家庭都适合住house，我就愿意住大三房Apt，house需要有人clean，需要打扫整理院子，除草 ...

别激动，没说不可以，只是最近身边几个朋友几年前这样做完，现在俩娃了想换house 发现不是正确路线。

Hi5

icac

BillyBlue 发表于 2017-2-24 21:32
别激动，没说不可以，只是最近身边几个朋友几年前这样做完，现在俩娃了想换house 发现不是正确路线。 ...

有能力买house就买house，没有的话先买unit

现在一个house普遍150w，unit 65w左右

一个需要30w首付，一个13w

如果你只有13w那怎么选择？

其实很多人连13w都没有，我25岁第一次买房的时候只有4万不到，看的也是一些20多万的物业

BillyBlue

icac 发表于 2017-2-24 22:02
有能力买house就买house，没有的话先买unit

现在一个house普遍150w，unit 65w左右

这种情况肯定不要考虑house. 我说的是明明首期够house ，但被这边很多地产中介忽悠的买了3个apartment.最后发现想换house了，却更艰难

orangejue726

icac 发表于 2017-2-24 21:02
有能力买house就买house，没有的话先买unit

现在一个house普遍150w，unit 65w左右

我买第一套apt的时候5%首付，那时候刚移民，house也许可以买，但是绝对日子不好过 工作也没着落 即使咬着牙买了 贷款都不知道怎么还，现在 当年的apt涨了30W，自己做做小生意，又买了2套出租 基本没什么压力，反正父母还没退休 也没打算过来，什么时候要来 卖一套Apt就够买house首付了

orangejue726

BillyBlue 发表于 2017-2-24 21:10
这种情况肯定不要考虑house. 我说的是明明首期够house ，但被这边很多地产中介忽悠的买了3个apartment.最 ...

买house什么时候都不容易，因为要挑，加上市场上好房不多，据我所知，悉尼的house一直都是卖方市场，从来没出现过house随便挑，想买哪个就买哪个的时候吧，所以，并不是因为买了apt 再去买house不容易，逻辑不对
即便你有了首付，等你挑到满意的house了，也可能半年一年过去了，房价又涨了，不如apt先买下来，也没什么错，你要是说买house 都能马上就能买到的，那是不差钱的土豪

Keith

icac 发表于 2017-2-24 12:15
干货二：如何生活质量不变情况下增加你的现金流

我们假设一个首次置业买家，他手上有15w首付。买家各方面 ...

“自己搬到隔壁一个一模一样的户型”。要付房租，这个支出你没算啊？

icac

Keith 发表于 2017-2-26 14:37
“自己搬到隔壁一个一模一样的户型”。要付房租，这个支出你没算啊？

你付出的房租和你收到的租金应该是一样的

但是你付出的印花税，水费，council费+折旧这些都是可以抵税的

大江东去

悉尼除了apt还有unit

unit的strata费用并不是这么高，


parramatta两房的unit一般都是800一季度以下，一年也才3200

Keith

icac 发表于 2017-2-26 14:47
你付出的房租和你收到的租金应该是一样的

但是你付出的印花税，水费，council费+折旧这些都是可以抵税的 ...

收到的租金500/周，你已经算到收入里面了。最后你得出结论：“每年生活质量不变情况下省了接近3000刀”。（12楼）但是，支出的租金500/周，找谁要去？

icac

Keith 发表于 2017-2-26 14:56
收到的租金500/周，你已经算到收入里面了。最后你得出结论：“每年生活质量不变情况下省了接近3000刀”。 ...

你收到的租金减去付出的租金等于 0 对吗？（准确的来讲应该是 - 1200刀左右因为有agent managing fees）

但是付出的strata，water，council和depreciation 大概是17000刀（这个不管你自住还是投资都需要支出的，对吗？）

这17000 刀如果依照25%税率来算，你可以省掉大约4250刀，减去1200刀agent managing fees，大约省去3000刀

hongji

orangejue726 发表于 2017-2-24 14:22
量力而行 house 都知道涨的多 可是不是所有人都能直接买得起
大部分人包括我在内 选择的是先买APT 过度， ...

适合自己的就是最好的

hongji

icac 发表于 2017-2-26 15:10
你收到的租金减去付出的租金等于 0 对吗？（准确的来讲应该是 - 1200刀左右因为有agent managing fees）
...

有效利用负扣税对于大多数打工一族是非常重要的

showme

icac 发表于 2017-2-26 15:10
你收到的租金减去付出的租金等于 0 对吗？（准确的来讲应该是 - 1200刀左右因为有agent managing fees）
...

收来的租金算收入，自己付出的房租可以算费用抵扣吗？

icac

showme 发表于 2017-2-26 21:05
收来的租金算收入，自己付出的房租可以算费用抵扣吗？

不可以，但是付出的利息可以算支出

showme

icac 发表于 2017-2-26 21:23
不可以，但是付出的利息可以算支出

哦，仔细算一下，我想错了

showme

天涯浪客 发表于 2017-2-24 14:17
大部分的投资客都有自己的本职工作，由于各种原因不会亲自管理自己的投资房。而是交个中介整租。这种airb ...

请教，做Homestay都是需要通过相关部门审批的吧

黑山老妖

icac 发表于 2017-2-24 12:43
干货第三篇：AIRBNB

这里我先解释一下前面为什么说有没有火车站不要紧；因为我现在买房主要针对的“租客” ...

根据ATO最新的观点，airbnb期间属于出租，不能算自住房。而且ATO会到网页上去cross reference，大数据时代了。。。

https://www.ato.gov.au/Business/ ... ng-economy-and-tax/
https://www.etax.com.au/airbnb-tax-information/

http://www.afr.com/real-estate/c ... ome-20161114-gsoq7e

CGT will be triggered。如果不是整租，还要aportion。很是麻烦。但是不知道6年定律还能不能用。需要慎重。不知道有没有会计指点一下。
根据AFR说：

Apart from declaring their income, Mr Chapman said there were a number of complex areas for Airbnb hosts to navigate through such as what deductions can be claimed and the potential further down the line for hosts to lose some of their capital gains exemptions when it came time to sell their property.

nanami666

黑山老妖 发表于 2017-2-26 22:21
根据ATO最新的观点，airbnb期间属于出租，不能算自住房。而且ATO会到网页上去cross reference，大数据时 ...

如果不是整租，自己住在里面，又分租一间出去，就不适合六年定律。
亲身经历， 为了这个事情，翻遍了ATO投资房条款，最后计算相当复杂。

黑山老妖

nanami666 发表于 2017-2-26 22:36
如果不是整租，自己住在里面，又分租一间出去，就不适合六年定律。
亲身经历， 为了这个事情，翻遍了ATO ...

是不是说整租就可以用6年定律？

apportion肯定是非常坑爹的，而且会计会很高兴多收很多钱。

nanami666

黑山老妖 发表于 2017-2-26 22:40
是不是说整租就可以用6年定律？

apportion肯定是非常坑爹的，而且会计会很高兴多收很多钱。 ...

必须整租才可以。