房屋检查问题答疑

MichaelF

1. 什么是房屋检查？
房屋检查的本意和实质是验收房屋的质量，有无结构性损坏，屋内service是否工作良好，并且以及屋内的defects（缺陷）的发现和记录。房屋检查在本地居民中使用率达到98.5%，几乎每家过户前都会进行房屋检查，新房的检查更是有自己的质量监理一步步跟踪检查以确保承建方（builder）没有偷工减料，符合澳洲标准。华人朋友目前对房屋检查的意识正在逐步提升。其实这件事很好理解，好比你买车都需要找修车师傅去帮忙验车一样，房子比车子贵几十倍甚至上百倍，当然更有必要检查。

2. 房屋检查的流程是什么？
二手房一般只需在出价，拍卖，或过户之前和中介约好看房时间，再和inspector约时间即可，叫做pre-purchase inspection. 通常验二手房需要40分钟到1个半小时。
对于新房，我强烈建议从施工开始阶段就engage inspector 作为房东本人的质量监理，帮助房东做5次验房，一般合同会签5-6次payment，所以每次验房都需要在付款前进行，如果验出质量问题，inspector会出report, 房东可以拿report要求builder 修复后再付款，inspector作为房东（甲方）的质量监理扮演监督乙方工作的角色，并出具质检报告帮助owner（甲方）和builder（乙方）bargain, 使得甲方在专业人士的帮助下有更多的bargain power。

3. 什么时候找inspector?
我的建议是越早联系您的inspector越好，最好的状态是在出价之前，或者在您的cooling off period内。尤其是二手房，因为您不知道二手房的结构是否存在严重缺陷，是否有白蚁，或者您在出价签合同的时候记住写一句”subject to inspection.”
对于新房来说我建议是聘用一个inspector 帮您跟踪检查builder的每一步，匹配您在签合同时的付款步骤。通常来说施工过程在付完定金后会分5步付款，分别是Base stage, framing stage, lock up stage, fixing stage, completion stage. 每次收到builder invoice 之后，不要着急付款，先让inspector 查完确定没问题了再付款。在预算不紧的情况下，强烈建议聘用自己的Project manager 也就是项目监理，全权代表自己，负责以下事宜：

• 建筑咨询 (Consultancy)
• 项目管理 (Project management)
  

• 图纸审核
• 合同修改
  

• 进度安排及监督 (Scheduling and supervising)
• 质量检测及监督 (Workmanship inspection)
• 与建筑商以及其他利益相关方沟通协调( Coordinate with all the involved stakeholders)
• 进度报告( Process report)
• 质检报告( Inspection report)
  

project manager 是一个知识全面的管理者，不仅仅负责质量监督，更负责施工前期的图纸设计缺陷反馈和建筑合同条款的修改，以及施工过程中问题解决，进度安排，以及向owner提供咨询服务和报告。

4. 我的新房建造已经接近尾声，需要做什么检查？
如果新房建造已经到了completion阶段，只剩尾款未付清，房东们请注意了， 千万别在验房之前付款给builder. 因为这是您最后一次机会让builder免费给您修复。您需要做pre-settlement inspection. 需要检查30多个项目。

5. 我买的是公寓需要检查吗？
当然，公寓检查包括Defects检查和图纸面积核对。因为公寓不仅有普通house常有的defects更会经常遇到开发商偷换电器，以及使用面积缺失的状况。如果您买的公寓是60平方，实际查出来只有54平方，那就是少了10%，6平方值多少钱？

6. Builder不是有7年的保修吗，出现质量问题我可以让builder过来修复吧？
Builder确实会有6-7年的结构保修，甚至更久，但是一般只有3个月的defects warranty甚至更短，具体要参照双方签订的合同。所以在settle之前不把问题解决，等交接完再回头找builder修复，builder回头的可能性不大。即便出了结构性问题在7年保修内，builder拒绝修复也是很常见的。只要他能找得出足够专业的理由，在澳洲这样民主的国家，什么事都有可能发生，如果您能耗得起打官司的时间和精力以及钱财，完全可以省下验房的钱去冒险settle.

7. 我找的Builder是大公司，应该不会出现质量问题吧，需要再找一个inspector帮忙检查质量吗？
找到一个inspector做自己的质量监理是必须的。质量监理给您带来的利益远远大于您付给质量监理的费用。在澳洲，Owner（甲方）如果不是行内人是很受伤的，一个local builder（乙方）可以用自己的专业知识, 沟通技巧，法律常识游刃有余的把一个owner玩的晕头转向。

8. 房屋检查都包括什么内容？
检查的内容很多，单单Defects inspection 就多达30多项，新房子的跟踪检查分为Base stage， Framing stage, Lock up stage, Fixing stage, Completion stage, 完整的检查是5个步骤，更是多达上百项。

房子是每个人的终身大事，希望这篇文章对大家能有帮助。

NDF

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