这两个贷款到底哪个适合我？想了两天了，头都大了！

nor

我即将买一个28万的unit，自住6个月后立刻转投资。我准备贷22万（<80%），最近看了不少贷款产品，也和不少lender和broker谈过，最后盘旋在2个银行的贷款中不能决定：

1. BankSA (属于st. Gorege bank / Westpac) 的negotiate basic variable home loan, 目前利息6.17%，没有任何开户费、月费、年费；但是功能很少，只可以unlimited redraw，没有offset，以后利息涨了想转去fixed要付500块switch fee.

2. NAB的choice package中的varible的，虽然目前利息是6.24%（对贷款below25万的人来说），但谈妥可以给我再折（总共比standard varible折了0.7%），最后利息6.04%。没有开户费和第一年年费，在package内换成fixed不收费。银行经理还告诉我随时想取消package也没有任何fee，也不会让我吐出开始给我免的开户费和第一年年费（这个和broker说的不一样！）。我基本不用package里面的功能，如credit card之类的。

我算了一下，按现在利率，做BankSA的每年要比做NAB的多付差不多250块的利息；做NAB的第一年可以免费，且相对bankSA少付250块利息，但如果从第二年起仍然做package的话，每年就有400块的年费了，那么跟bankSA比起来其实就多花了150块。看起来如果长期做浮动的话，似乎跟bankSA划算，一年内如果利率上扬，换成fixed话，似乎又跟NAB划算。其实我也知道利率是随时再变的，现在两家银行之间的利率差别并不代表以后的差别，所以似乎又不能这样算。唉！！！！！总之我的头都快一个变两个大都没想出改选哪个，因为似乎各有利弊！

至于黑山老妖前辈以前在帖子里面说的自住转投资一定要有offset账户才好，那么bankSA的就没有offset。我问过broker, 他说如果想达到最大的退税就不应该offset，不然利息就offset掉一部分了，不能达到最大退税。但是我也问过NAB的manager，他七算八算，说还是应该offset的，因为钱放在其他账户里面也要叫利息税，放offset里就不要交利息税，所以综合算来我把salary全数放进offset里面而不是放到别的账户，即使抵消了部分利息，还是赚的（实在没明白他是怎么算的！）他说他自己的投资房也是offset的，再加上黑山老妖也这样建议，那我是不是应该offset一下呢？还是其实如果选择banksa的没offset的也没关系？

不明白啊，不明白啊！！！！！！麻烦懂的同志帮帮忙给点建议，看看我这主要目的为投资的房子选那个贷款比较好，还有就是要不要offset！谢谢！

patricb

原帖由 nor 于 2008-12-18 09:48 发表
我问过broker, 他说如果想达到最大的退税就不应该offset，不然利息就offset掉一部分了，不能达到最大退税。（

broker这句话说得“水平高”的:o
楼主要搞清楚哪个产品适合你，就先要作点小功课，把退税和offset的原理搞清楚，不然容易被忽悠:)
这方面的帖子太多了，我也不多罗唆了。首先要搞清楚一点，退税是“锦上添花”的“副作用”，不是买投资房的目的。买投资房，第一目的是长期的资本增值。至于退税，退的越多，就说明你“亏”的越多，利息能省还是要省的。不然照broker这个说法，买投资房贷款就应该找市场上利率最高的产品贷款，这样不就“最大退税”了吗？

黑山老妖

如果是我会选择NAB.

nor

老妖,选NAB要每年交年费哦,你也心甘情愿?

patrick.那我如果有一天不想用他们这种package了,他们有权问我把第一年的年费之类初始免掉的费用再要回来吗?

黑山老妖

为了以后的好处我会付着点钱的。我自己就是这么做的。

Bourke

standard varible折了0.7%，这个值比较有意义。但他们的standard是银行的standard，不是央行的。所以有时不好比较。我的经验现在那家利息，就吃那家。以后再换就付些手续费而已。我是后海选择先多付，后折回的方式。因为首先你额度高时付了多息，得后面好多年才找得回来。另，银行告诉你的是以30年的比比，但绝大多人能提前还款

wwwgjhxx

利率怎么这么好？ 我在WESTPAC 问的结果是利率要 6.21% （折扣后）。。。 郁闷，继续问。。。

zhengtao

我也会选择 NAB。利息差有 0.13％，就算交年费，你也只用多出几十块一年，而且可以免费拿信用卡，估计能够拿金卡，如果有免费的旅行保险，为什么不要？package里面账户也应该不会收费的。这样一年又可以省些钱。你还是详细问一下NAB的经理，看看做package还有其他的好处没有吧。

此外你要转投资，你交的年费不是也可以算作投资的开销么？（还请专业会计核实）。

不管怎么看，这两个里面，我都会选择 NAB。

margaretyy

我选择St. Gorege bank 产品，无年费，可以无限制redraw,跟offset 相差无几，只是稍微麻烦一点，用的时候转钱到saving account,然后再从这个saving account 把钱移走。

NAB package的那些什么信用卡之类的我都不需要，虽然它利率低一点但它要付年费400，比较起来还是不划算。

我不明白OFFSET 比redraw 有多大区别？我简单的认为，如果把钱都放在OFFSET里面，那么支付给英银行的利息就少了，那么你所能退税的部分也就少了。

margaretyy

4. 自住房转投资房的贷款考虑
自住房转投资房，如何能够获取最大的扣税呢？这要在做自住房贷款的时候就想清楚了，等到想要转为投资房再想就晚了。
标准答案：自住房的贷款要做成interest only with offset。所有的钱放到offset账号里面，利息从offset账号里扣除。
重点：只还息不还本。
当你的房子转成投资房了，你的所有未偿还本金上的利息都可以扣税。如果你已经偿还了一部分本金，即使你把这部分取出，属于这部分的利息也不可以扣税了。Redraw不能达到同样的效果。

=======================================

刚刚看到以上这段话，最后一句不太理解，望达人能解释一下。

interest only with unlimited redraw,自住房的时候，钱放进账户里用来减少利息，跟OFFSET 功能一样。等转成投资房前几天，把所有曾经放进去的钱全部取出，相当于根本没有还过本金，这效果不是也跟OFFSET 一样吗？为什么说redraw 不能达到同样的效果呢？

patricb

原帖由 margaretyy 于 2008-12-29 20:36 发表
interest only with unlimited redraw,自住房的时候，钱放进账户里用来减少利息，跟OFFSET 功能一样。等转成投资房前几天，把所有曾经放进去的钱全部取出，相当于根本没有还过本金，这效果不是也跟OFFSET 一样吗？为什么说redraw 不能达到同样的效果呢？

从利息支付的角度，两者是一样的。税务上不同是由于资金的流向和用途而定的，ATO要看你redraw取出的钱是作什么用途的。其实从另一个角度解释的话，就是说offset的贷款相当于从来没有还过，所以取款不看用途。redraw的钱就是还了再取，要看用途。:)

person1128

nab啊 我朋友也是, 说是6.24, 后来给了更加低的, 6.1几吧 , 但是, 1年还是2年我记不清了, 到时候说是恢复正常浮动利息.
但是现在银行都给discount的, 比如我anz贷款(因为loc doc所以高0.1%) 是0.6%的discount, 最后6.31%.
朋友westpac, 0.7%discount 最后6.21.
nab呢, 开始给你那么低, 小心猫腻 , 之后所谓恢复浮动利息可能没有discount, 或者少一点discount.
可能要6.7.6.8%吧. 你问问清楚拉

margaretyy

谢谢patricb.我没考虑ATO这方面，因为打算把redraw的钱用来买自住房。