紧急求助关于home office expenses及投资房的报税问题

绿茶坊

长周末想把税给做了，请教各位税务大牛几个问题：

1. 由于工作比较忙，我经常下班回到家及周末都要工作，一周肯定10个小时不止，我想用那个45c/hour的算法claim480小时（10小时x48周）。我想请问这个45c包括Internet吗？
2. 如果按一周在家工作10小时算，那我这个internet的费用能大概claim多少个百分点？20%会太高吗？还有我的是TPG的home phone跟internet的bundle每月$60，从来没用过电话（连电话机都没接），需要split phone和internet吗？50/50？
3. 我去年8月买了一套房子带有租约所以出租了快半年等tenant搬走，然后我1月底搬进去变自住，搬进去的时候发现没有防蚊纱窗（当时买的时候没注意看，但小区其他房子都有而且看起来都一样，应该是标配，因为所有落地窗都有纱窗轨道），所以我是变自住之后找人装的纱窗花了快1000块钱，这个钱我能算在repair cost里面吗？另外就是tenant把油烟机搞坏了，我们搬进去后重新买了一个找人安装，这个也能算repair吗？因为这些费用都是产生在变自住房了之后所以我不可能把它们放depreciating asset里面，但感觉确实是租房过程中遭受的损失？如果不能claim那这1000多块就只能自己扛了？
4. 我另外有一套投资房才一年新，出租了五个月租金收入和开销（不含折旧）基本持平（亏了不到一千），但是depreciation有接近$17000而且折旧评估师已经做好五个月的pro-rata了，这个算正常吗？因为是第一年有投资房报税，所以有点保守，感觉too good to be true，希望各位大牛指导一下。

感谢各位，分分伺候！

ryanxuqi

找个会计能花你多少钱？这里的这些答案你听了能相信吗？

绿茶坊

ryanxuqi 发表于 2016-10-2 16:21
找个会计能花你多少钱？这里的这些答案你听了能相信吗？

没多少钱，也不是没找过，问题是他们一忙了做的也不是很仔细，很多东西都乱报或者漏报，唯一一次被audit就是找会计师做的，我现在宁愿自己做了。我自己就是Financial Analyst，税法大概还是懂一点的，只是没Tax Accountant那么专业而已，就想请教论坛里大牛们几个我不是很确定的问题，有了回复基本判断力还是有的，就不用你操心了。

飞翔的豆子

我可以说说1和2, 因为我也有相同的情况

1. 45 cent/h 是不包括网络的。ATO 网站上是这么说的:

You can claim the additional running expenses(such as heating/cooling and lighting expenses, cleaning costs, depreciation, leasing charges and the cost of repairs to furniture and furnishings in the home office) for your home office by apportioning the actual costs incurred or using a fixed rate of 45 cents an hour. You need to keep a record of the time spent in your home office on employment activities. The record should cover a representative period and a reasonable time (generally four weeks).

2. 我觉得没有必要split电话和网络，因为实际上你的电话也是走网络线。去年我是按在家办公的时间比例算的。今年的会计直接写了总费用的50%。说实话，我不清楚这么做是否合理，或者大家都这么做。

update:
更新下第二点，ATO网站上有关于bundle的说明以及例子，简单来说，就是分开算，然后分别算工作的比例。但ATO的例子里，vendor的bill里有明确写多少钱是网络，多少钱是电话。但比如我的optus bundle, 只是一个总价，并没有比例，没法分。

我的会计会计直接写了50%, 他说没问题.

绿茶坊

飞翔的豆子 发表于 2016-10-6 22:52
我可以说说1和2, 因为我也有相同的情况

1. 45 cent/h 是不包括网络的。ATO 网站上是这么说的:

谢谢回复，关于第一点我后来也查到了。

关于第二点ato网站上也专门举了例子，如果invoice上没有注明split的话得按照50/50来split total cost，所以我的情况就是网络费用只能用$30每月来算，再apply 20%。几年前被查过我比较保守所以不敢claim太多，而且这点deduction也帮不了什么就没必要冒险了。有的tax accountant报税是比较aggressive一点，不要被查到就行，真查到了你还得让雇主出示证明说你在家工作时间真的有那么长。50%的话感觉几乎就是半全职work from home了。

飞翔的豆子

绿茶坊 发表于 2016-10-8 06:03
谢谢回复，关于第一点我后来也查到了。

关于第二点ato网站上也专门举了例子，如果invoice上没有注明spli ...

多谢分享！

这点deduction 真是p大点用都没有

pretty

lz 我有个疑问，如果你把自住房的一部分申报了home office，如果将来卖房，这部分怎么算CGT？我也一直在考虑，但是我的会计师不建议这么做。每年抵扣不了多少，将来还要麻烦交CGT。

绿茶坊

pretty 发表于 2016-10-9 14:33
lz 我有个疑问，如果你把自住房的一部分申报了home office，如果将来卖房，这部分怎么算CGT？我也一直在考 ...

我报的这个home office expenses只是针对utilities的，所以不存在以后卖自住房需要考虑CGT这个问题。。。

pretty

绿茶坊 发表于 2016-10-9 15:14
我报的这个home office expenses只是针对utilities的，所以不存在以后卖自住房需要考虑CGT这个问题。。。 ...

哦，utilities无所谓的，随便一个会计师都可以搞定