如今入市风险很高，大家一定小心

3M2016

留个印子，半年回来看下。

jack3881

留个脚印，十个月后回来看。

站直了

icac 发表于 2016-7-30 19:55
我觉得政府就是为了给降息空间，这大半年不停打压房市包括FIRB增加，印花税增加，海外贷款一刀断等等。后面 ...

不会取消不代表不会动，财长只说了不会取消，是不是话里有话？

icac

站直了 发表于 2016-8-1 10:09
不会取消不代表不会动，财长只说了不会取消，是不是话里有话？

目前地产已经受到一定程度的打击了，去年这个时候清空率要85%+

而且今年申请DA数量已经受到控制，接下来再在地产做文章的机会不大:

http://www.clarence.nsw.gov.au/c ... ?p=DOC-THQ-85-70-51

狗狗的旅途

谁 那个谁 口号在哪里？

whsank

回看自己两年前的帖子，当初的预测还是基本靠谱的。自16年底至今，政府限制房地产的政策陆续出台。不过说实话，力度完全没有想象中的大。我觉得还是跟政府制定政策的魄力不够有关，这也造成了如今当全球进入加息周期的时候，rba处在了一个非常尴尬的位置上。想加却又迟迟不敢加，确实是害怕给房地产造成太大的冲击。

但退一万步讲，加息还是迟早要加的，就在今年还有明年，而且绝对不止一次。最直观的银行io利率最终至少会升到6.5-7.0。澳洲房地产本次的下行周期如今只是一个开始，随之加息的大锤落下，一定会愈演愈烈，当利率高到一些极端炒房客无法hold住自己房产的时候，高峰就会出现。估计会是在19年甚至20年。如今打算入市的tz，当心抄底抄在山腰上。

这里没有空军，也没有多军，更不要去说什么30年后房子肯定升值的傻话。房产作为投资的一种，我们讨论的是波段

幸福的准妈妈

这个帖子要珍惜，大字辈都在的情况下已经几乎没有了。

Pippa

为什么只讨论波段？我觉得房产投资看波段的都亚历山大。像我这样不打算卖的就没压力了。升降都是纸面数字，与我无关

Beast_Carrot

whsank 发表于 2018-8-10 00:41
回看自己两年前的帖子，当初的预测还是基本靠谱的。自16年底至今，政府限制房地产的政策陆续出台。不过说实 ...

当年没有看到你的帖子，只是去年末好运气在高点卖了自己的投资房。边走边看吧，感觉无论是调整时间还是幅度房价都还是不够的。那种只讲不管涨跌的话就不用管了

悉尼麦迪

真后悔没看到你的帖子

anklos

ymf9901071

大韦 发表于 2016-7-30 19:58
**** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 ****

哪去了

ymf9901071

大成 发表于 2016-7-30 20:04
这分析理论不足，逻辑牵强啊，让我怎么信

哪去了

ailsalu

不卖也不买的进来学习一下

huang003261

ymf9901071 发表于 2018-8-10 13:05
哪去了

不能这样明目张胆的打脸

BOSS888

现在还很多人不明事理的往里面冲，因为加息还没开始，真正恐慌还没有出来，所以感觉起码还要再跌2年，现在只是次高点，其实也并没有跌多少

chinahare

膜拜楼主

bluetoliu

每次考虑卖房的时候，想到CGT和stampduty就放弃了！卖房代价太大了！只能等下个十年了！

惊天战神

储备资金，坐等加息收房

whsank

bluetoliu 发表于 2018-8-10 20:50
每次考虑卖房的时候，想到CGT和stampduty就放弃了！卖房代价太大了！只能等下个十年了！ ...

是这样的。在澳洲买房，其实相比其他投资来说回报率不高。它唯一的优点只在于风险比较小，就像好多人说的，你只要是在悉尼或mel买个house，搁手里十几二十年，赔钱的可能性很小。平时看楼市升升降降，都是纸面富贵，等你卖房的时候就知道了。

首先澳洲楼市并不像国内，它的市场决定了它并不具备暴涨暴跌的基础。楼市好的时候再怎么牛，一年也就是20%顶天了。多数时候都在7%8%徘徊。楼市不好的时候，一跌跌个4、5年也是常事。所以长期持有的话，平均涨幅真没多少。而且等你卖房的时候，感觉好像翻了2倍、3倍。不好意思，请交cgt先，而且这个cgt还是扣除这些年的房屋折旧之后再算利润。之后还有印花税，中介费用等等。再之后就完了么？你这些年的持有成本呢？光银行利息平均一年就5个百分点左右吧，land tax，council， water， 各种房屋维护，就算都算完了，最后还有个cpi（相当于每年的货币贬值）大概也要一年3个百分点吧。

所有这些杂七杂八都扣除之后，那些所谓的涨幅还能剩下点什么？如果再不炒个波段，买套房子在手里一搁就是几十年，反正房子早晚都会涨。那么恭喜，您的投资理念跟那些跳广场舞的大爷大妈是同一个level。这里没有任何冒犯的意思，忠言逆耳，不抄波段的投资客都不算是合格的投资客。房市都是政策市，涨涨跌跌很容易预测。都这样了再不搞几个波段，难道真是打谱为了政府、银行和开发商做贡献么？

Delphi

whsank 发表于 2018-8-11 02:52
是这样的。在澳洲买房，其实相比其他投资来说回报率不高。它唯一的优点只在于风险比较小，就像好多人说的 ...

抄波段的前提是低位入手，足迹至少一半以上的是房价已经起来很多的时候冲进去的。

或者尽管低位入手，后来房价涨起来的时候又加仓的


你让他们怎么做波段？

bluetoliu

whsank 发表于 2018-8-11 02:52
是这样的。在澳洲买房，其实相比其他投资来说回报率不高。它唯一的优点只在于风险比较小，就像好多人说的 ...

你说的很有道理，投资就是要波段，掌握波段这点我是很失败，股票，基金，电子币各种亏啊， 也就房子纸上涨了点，我入手投资房初衷是负扣税，如果现金流OK卖的动力也就不大了，真没认真考虑过波段炒房。请教房子最少涨多少适合卖出？如果只考虑买入价，stampduty和CGT。其他的租金基本cover了。多谢了！

CharMar

流氓，放开那个姑娘，让我上。

whsank

bluetoliu 发表于 2018-8-11 09:26
你说的很有道理，投资就是要波段，掌握波段这点我是很失败，股票，基金，电子币各种亏啊， 也就房子纸上 ...

我也是个菜鸟，就是厚着脸皮跟大家讨论一下。我觉得就像楼上所说的，炒波段无非是低入高抛，没什么赚多少个百分点就可以出手的硬指标。如果真是看走了眼，在高位入市，要是股票的话那当然应该果断止损。但房市的话，毕竟资金量比较大，再加上银行贷款相当于5倍10倍的杠杆，多数人根本承受不了止损的代价，所以只能拿在手里等待下一个高峰期来解套并且重新开始获利。也就像楼上所说的“足迹至少一半以上的是房价已经起来很多的时候冲进去的。或者尽管低位入手，后来房价涨起来的时候又加仓的”。这就没办法了，如果在股市这叫韭菜，幸好房市不是那么惨烈，只要别搞的太极端，总有解套的一天。不过比起波段做得好的tz，错过一个周期一个house少赚几十万是有的。

whsank

另外如何判断房市的拐点。房市就是政策市，国家政策给的漂亮那就涨，政策不给力就跌。别信什么中国有钱人抬高澳洲房价的鬼话，太把自己当回事儿了。一直都是政府在幕后掌控，高价卖地、高额征税，吃完了开发商吃房东，数钱数到手抽筋，中国人只是背了黑锅而已。

房市涨跌的风向标一是看经济，二是看储备银行是加息还是减息。两者结合起来就大概明白了。

经济好，政府当然会鼓励炒房，然后很无耻的通过各种手段敛财。经济不好，那就需要刺激消费，从而带动生产。绝不会允许老百姓的钱都被套牢在房贷里，舍不得吃、穿、用。而rba加息的话，肯定会对房市有负面影响，降息则会刺激房市。

whsank

举个例子就像16年，英国脱欧、希腊破产、意大利公投，中国蔫了，中东打成一片，难民满世界跑，奥对了，还有川普那孙子上台害我亏了一大笔。整个世界乱套了。澳洲实际cpi只有1.5，远低于2.5的既定目标。rba很急切的想要进一步降息。可不幸的是，澳洲房市还恰好正处在高点，在这个时候难道政府还会放任房价随着降息进一步涨上天？转眼到了17年，不但种种购房限制政策出台，美国还提前进入了加息周期。作为美国的小弟，rba一定会跟，早晚而已。这可以说是本次周期到达顶点的风向标，投资者高位抛售最后的机会。17年之后入市的tz们，除了刚需之外，如果是投资的目的那可真是无知者无谓。如今rba真正的加息还没有开始，居然论坛里已经有人开始要抄底了。。。

说得太多，我自己都乱了。总之吧，我个人觉得至少1-2年后，当美联储下一个降息周期的初始，那也是澳洲房市抄底的好时候。如果中了，到时候我们再回来讨论一下，顶点在哪里。不说了，晚上去搬砖，多攒点cash

magictime