[其他讨论] 关于 Zone B4 Mixed used [复制链接]

发表于 2016-6-27 10:21 |显示全部楼层

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本帖最后由名字真难取于 2016-6-29 17:36 编辑

B4 属于商业地产，必须15年本息全部还清。投资的话，如果有一天能被开发商收购就相当牛了。

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发表于 2016-6-28 12:11 |显示全部楼层

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本帖最后由 momohan 于 2016-6-28 12:13 编辑

B4 宝地，代表有潜力底下商铺上面居住。比如PARRAMATTA市中心的，或者CITY。基本都是B4 zoning.

楼上说的不对。 ZONING是代表土地的用途，和上面有什么没关系，普通HOUSE一样可以在B4土地上。照样按照民宅抵押。

具体有没有潜力，和很多因素有关，邻居，土地，容积率。市场。有些就被开发了，而很多B4还是保留原来的样子，如果你发我地址我可以帮你看看。

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tortle

发表于 2016-6-28 22:19 |显示全部楼层

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momohan 发表于 2016-6-28 12:11
B4 宝地，代表有潜力底下商铺上面居住。比如PARRAMATTA市中心的，或者CITY。基本都是B4 zoning.

楼上 ...

我感觉还有一个问题是贷款，有没有可能变成commercial loan ? 要是变成commercial loan就惨了。。。

地址如下，好像以前是residential,反被现在的房东变成 B4 mix

1 Brumby Street Surry Hills NSW 2010

发表于 2016-6-29 12:28 |显示全部楼层

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本帖最后由 momohan 于 2016-6-29 12:44 编辑

tortle 发表于 2016-6-28 22:19
我感觉还有一个问题是贷款，有没有可能变成commercial loan ? 要是变成commercial loan就惨了。。。

地 ...

TERRACE?

1. ZONING 和贷款没有任何关系，不要被楼上不懂的忽悠了。这个是住宅房屋，抵押物是住宅就是住宅贷款。抵押物目前的用途是什么就是什么。 ZONING只是说明这块土地可以用作什么用途而已。MIX USE意思是商住混合。WOLRD TOWER就是典型商住混合例子。

2. B4 mix use。是说土地可以底下商用上面建造公寓的。可是TERRACE，土地太小，单价也不便宜。没有什么收购的意义。也就是说虽然有潜力做公寓但是因为收购太不容易，未必屋主都愿意卖。弄个1000平米地要买10个房子，推了加上造价，没有任何利润，其实是废了的。是不是B4没有意义了。

3 反而后面街上10 和12被收购了，因为土地大，一人给500万，拿到的地等于收购你们10个TERRACE的土地了，而如果收10个TERRANCE，一人分1M，还够房子价格。收购利润2人分还好， 10个人分根本不可能。所以在那地方土地大，不管上面是什么都值钱，比如修车厂，甚至一块大的空地。我估计南边那大仓库应该非常值钱。谁当初买的那破仓库，今天应该已经是千万富翁了。

4. 唯一机会是那边可以做12层以上的才有可能土地价值多余房屋本身的价值。但是我看没可能。因为周遭最多7层，而且剩余可以动的土地不多了，所以是不是B4，意义不是那么大了，但是位置很好，估计出租，自住都不错。喜欢就买，这个ZONING当下不要当回事就好了。

5。 ZONING不是屋主想变就变的。都是政府的规划。可能屋主也明白了改变了后，并没有带来任何土地附加增值。而且后面会造公寓可能粉尘噪音会有污染，土地的潜力也就这样了，所以就干脆甩了。

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名字真难取

发表于 2016-6-29 18:08 |显示全部楼层

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本帖最后由名字真难取于 2016-6-29 19:48 编辑

momohan 发表于 2016-6-28 12:11
B4 宝地，代表有潜力底下商铺上面居住。比如PARRAMATTA市中心的，或者CITY。基本都是B4 zoning.

楼上 ...

是的B4 是商住混合用地。可以建成上居下铺，就像国内那些公寓只要下面有店铺的都是这一类型。B4的特点就是离商业区非常近

现在市面比较常见的B4都是离商业中心非常近的旧的街边房。上居下铺，或后居前铺

所以我猜测楼主现在看中的就是一个街边店铺（也许是我猜错了）。所以这时候这个投资房的使用性质将决定他的贷款性质。

如果把楼下店铺出租了就变成了商业性质。所以我才会这么说。

的确，是我说的不完整，整个房屋最终的贷款性质还是由房东来决定的

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tortle

发表于 2016-6-29 21:04 |显示全部楼层

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momohan 发表于 2016-6-29 12:28
TERRACE?

1. ZONING 和贷款没有任何关系，不要被楼上不懂的忽悠了。这个是住宅房屋，抵押物是住宅 ...

是terrace
问了中介，是85% residential ,15% commercial. 那会不会有这种情况，bank 做完evaluation后说，这是属于commercial的loan ?
因为现在floor plan上下面写上是home business的。

tortle

发表于 2016-6-29 21:06 |显示全部楼层

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名字真难取发表于 2016-6-29 18:08
是的B4 是商住混合用地。可以建成上居下铺，就像国内那些公寓只要下面有店铺的都是这一类型。B4的特点就 ...

我只是想把它全做residential 的，就是有点当心bank把它做为commercial loan,那就亏了。。

xyouc

发表于 2016-6-30 09:15 |显示全部楼层

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tortle 发表于 2016-6-29 21:06
我只是想把它全做residential 的，就是有点当心bank把它做为commercial loan,那就亏了。。 ...

银行是根据土地用途来判断的，也就是根据zone来判断，所以zone B4对银行来说就是commercial loan.

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发表于 2016-6-30 14:59 |显示全部楼层

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xyouc 发表于 2016-6-30 09:15
银行是根据土地用途来判断的，也就是根据zone来判断，所以zone B4对银行来说就是commercial loan. ...

WORLD TOWER公寓都是COMMERCIAL LOAN？我去年还是普通民宅，住宅贷款，今天政府还ZONING了，我已经批的贷款咋办？

这个事情LZ问问银行就好了。