从历史数据看本次房价回调

chrissieluxu

研究了从2003年8月到2008年9月的墨尔本房价走势，从中我觉得可以看待这次房价回调，什么时候房价回调到位，可以出手。大家玩玩看:)

首先，假设:

假设一：缓和的房价上涨是有益的，可持续的
假设二：疯狂的房价上涨是泡沫的体现，是不可持续的
假设三：房价上涨符合线性回归

从墨尔本房价历史走势看（主要是东南去，南区的外围），2003年9月到2007年3月是温和上涨时段，我们认为是可以持续的有益房价上涨，从2007年3月开始进入疯狂上涨阶段，为房产泡沫产生阶段。线面看历史数据（REIV)，

取2003年9月到2007年3月，做线性回归，计算增长率，比较麻烦，用另一个方法代替，取本阶段的房价次低点（避免误差）和最高点，计算差价，用3.5年来除，计算出年增长数。从2007年3月到2008年9月，共1.5年，由此计算温和增长的2008年9月房价中卫值，和实际公布的值比较，看是否回调到位：

举例，FOREST HILL, 次低321K, 最高400.5K，差额90.5K, 年增长28.6K， 2008年9月理论房价400.5（MARCH, 2007)+28.6*1.5=443.4k, 实际中位值460K, 即可看出本次回调已经接近温和增长理论数据。

近两年来增长过快，和房价均值比较高的SUBERB,本次回调较大，房价均值比较AFFARDABLE的区域以及比较温和的增长的区域，房价回调较小，有的还略有上涨，比如CROYDON

＂魸魸°

好深奥呀

黑山老妖

公式有点问题。
年增长不能用$value计算，应该用百分比计算。
FOREST HILL, 次低321K, 最高400.5K。321*(1+x)^3.5=400.5
x=6.5%
也就是2003年9月到2007年3月说年增长率是6.5%。
同理：400.5*(1+x)^1.5=443.4
x=7%
相对之前的增长率也不是很高。
但是房价应该和通货膨胀和工资增长速度比。这样算来就太多了。。。

黑山老妖

BTW，LZ的图和小强强太像了。不是家子吧？

青山75

要看历史数据，不能从2003年看，要从1903年看，至少从1953年看。

Wangx813

要结合失业率

我是老人

:)

揸fit人

何必想那么复杂，自寻烦恼。

等房假从高位打５、６折的时候就是＂回调到位＂咯。。。

MingDeng

400.5*(1+x)^1.5=443.4
x=7%

有个错误提一下:从2007年3月到2008年9月,
400.5*(1+x)^1.5=460,(460k是实际房价中卫值)
x=10%.所以增长率较之之前还是提高了不少的...

[ 本帖最后由 MingDeng 于 2008-11-4 17:15 编辑 ]

MingDeng

其实LZ的分析方法也是能够放映楼市在过去中长期内的涨幅幅度,以及近期的涨幅幅度趋势的差异性的...因为得出的数据具有一定的客观性!

y12345678

建议：
1）log(price)数据而非price做，因为假设房价增减的基础应该是%，而非绝对价值
2）可以做时间序列分析，简化一些，用arma模型就可以了。如果周全一些要考虑到价格的variance并非常量，可能要用Garch model之类的比较科学。
3）要控制其他的变量，有数据的话，建议包括reserve bank 的rate；asx 指数；人口数目（人口变动）；新房开工数目

小小强

原帖由 黑山老妖 于 4/11/2008 06:54 发表
BTW，LZ的图和小强强太像了。不是家子吧？

不是不是 绝对不是.....
btw 看我签名

行文流水

原帖由 y12345678 于 2008-11-4 17:30 发表
建议：
1）log(price)数据而非price做，因为假设房价增减的基础应该是%，而非绝对价值
2）可以做时间序列分析，简化一些，用arma模型就可以了。如果周全一些要考虑到价格的variance并非常量，可能要用Garch model之 ...

LS挺专业的。
1）是不是指百分率增长啊？如果是的话，应该是differece of log(price).i.e ln(p(t))-ln(P(t-1))
2)ARIMA是time series data analysis的基本模型。GARCH是调整了variance，不过怎么解释调整有挑战。
3）加其他variables，也可以试试VAR.

个人以为从统计模型做预测有相当风险，用他总结以前的经验还可以。（参见Lucas critique， 1976）

y12345678

谁要是全部相信统计模型，赔死了都不知道问题出在哪里。
还是定性+定量分析结合起来看保险一些，最重要的是要有市场的直觉+好运气

motojazz

个人觉得，房价和汇率是有一定关系的，我局的还要下来10%左右

行文流水

原帖由 motojazz 于 2008-11-4 18:56 发表
个人觉得，房价和汇率是有一定关系的，我局的还要下来10%左右

是汇率，还是利率啊？
你是觉得汇率低房价涨？ 汇率低，海外资金有可能进场啊？

房价和供求和预期更有关系吧。
举个例子，利率高，买房的成本高了，但利率高有可能是因为经济强势，大家预期也高。房价还是会涨。当然成本高过预期回报，房子自然不好买了。所以利率和房价的线性关系也不是一定的。